Актуальный взгляд на рынок недвижимости

Мы продолжаем следить за рынком первичной недвижимости. В этой статье более подробно рассмотрим рынок ипотеки, а также выясним, продолжают ли цены на первичном рынке подавать сигналы к восстановлению.

Ипотека остается одним из ключевых факторов спроса.

Ипотека продолжает быть драйвером рынка недвижимости и основным источником спроса, поддерживающим продажи девелоперов. По данным ДОМ.РФ, в 1 кв. 2023 г. около 80% ДДУ было заключено с помощью ипотеки. Для рынка Москвы апрель 2023 года стал рекордным по количеству заключенных ипотечных договоров, которое достигло 11,6 тыс. шт. (+1% м/м). 

В апреле объем выданных ИЖК сохранился на высоком уровне.

Объем выданных ИЖК за апрель по всей стране снизился на 0,6% м/м, до 566 млрд руб. Сравнение г/г нерелевантно из-за низких выдач после начала СВО, но апрельский объем остается на высоком уровне (4-й по показателям месяц с начала действия программы льготной ипотеки в 2020 году). Ожидаемо доля программ с господдержкой составила 50% от всех выдач в апреле (-2 п.п. м/м).

Спрос продолжил смещаться в сторону вторичного рынка. Доля первичного рынка в объеме выдач в апреле снизилась на 4 п.п., до 35%, что является самым низким показателем за последние 5 месяцев.

Средняя ставка по кредитам может продолжить расти.

Средняя ставка по кредитам на первичном рынке в апреле выросла на 0.5 п.п. м/м, до 6,0%. Мы считаем, что вероятен дальнейший ее рост до ~8%, который будет следствием нескольких факторов: начало действия новых мер от ЦБ по надбавке к коэфф. риска и будущее повышение ключевой ставки.

Новые меры от ЦБ продолжат ограничивать рост цен, повышая ставку по ипотеке.

С 1 июня ЦБ ввел ограничения, касающиеся дополнительной надбавки к коэффициентам риска (по сути дополнительных расходов на резервы банков) для кредитов:
— с ПДН (отношение ежемесячного платежа по долгу к доходу) ниже 60%;
— с первоначальным взносом по ипотеке ниже 20% (с 2024 года ниже 30%).

Разговоры о дополнительных ограничениях от ЦБ велись еще с февраля этого года, но теперь изменения вступили в силу. В сегменте новостроек выдавалось около 66% кредитов с первоначальным взносом ниже 20% по итогам 1 кв. 2023 г. Следовательно, для большинства банков будет менее выгодно выдавать ипотеку по старым ставкам. Кроме того, вероятное повышение ключевой ставки может сместить некоторый объем банковских средств с размещения в ипотечных кредитах (для клиентов с ПДН <60% и ПВ <20%) на более доходные и менее рискованные инструменты.

В итоге на фоне ужесточения требований от ЦБ ставка по ипотеке на первичном рынке может увеличиться, и мы увидим дополнительное давление на цены жилья с июня.

Падение цен продолжает замедляться. 

Проанализировав текущие вводные данные на рынке ипотеки, рассмотрим, как вели себя цены в апреле при сохраняющемся высоком объеме выдач ИЖК. По данным Сбериндекса, в апреле цены на рынке России снизились на 0,3% м/м (-0,6% в марте и -0,8% в феврале). При этом резко замедлилось падение в Москве до -0,1% м/м (-0,5% в марте и -0,6% в феврале). Цены в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях показали более быстрое снижение по сравнению с Москвой: на -1,6% м/м, -1,1% м/м и -1,9% м/м соответственно.

Итак, ипотека остается основным драйвером рынка жилья, и текущие объемы ежемесячных выдач находятся в четверке лучших результатов с начала действия льготной программы. Падение цен продолжает замедляться, и видны сигналы к восстановлению, но меры от ЦБ могут оказывать дополнительное давление на цены в будущем, что мы увидим по статистике июня.

Алекпер Мамедов, Senior Analyst