Инвестиции в недвижимость

 Прощальным костром догорает эпоха

Ситуация с лесными пожарами за последние два года, вопреки всем прогнозам и обещаниям, продолжает ухудшаться. За последние 15 лет лесные пожары стали масштабнее в 7 раз. В этом году среди наиболее «отличившихся» Якутия, ХМАО и Рязанская область, граничащая с Московской агломерацией.

Есть два внятных объяснения происходящему: глобальное потепление (на фоне нынешнего лета вроде бы выглядит почти правдоподобно) или развал лесной отрасли, системы пожарной охраны и государства в целом, что и дает означенный эффект.

По всей видимости, здесь работают оба эти объяснения. «Оптимизация» уничтожила не только здравоохранение, а вообще всё вокруг себя. Как напалм, после которого даже микробы чувствуют себя не очень. «Майские указы» при этом будут почище любого напалма.

Мы уже наблюдали, как это работает по событиям 20-21 года, когда выбитое здравоохранение не потянуло тривиальную инфекцию. Ковид стал просто запалом, запустившим процесс окончательного обрушения отрасли, но убили ее задолго до ковида.

( Читать дальше )

 Прощальным костром догорает эпоха

Ситуация с лесными пожарами за последние два года, вопреки всем прогнозам и обещаниям, продолжает ухудшаться. За последние 15 лет лесные пожары стали масштабнее в 7 раз. В этом году среди наиболее «отличившихся» Якутия, ХМАО и Рязанская область, граничащая с Московской агломерацией.

Есть два внятных объяснения происходящему: глобальное потепление (на фоне нынешнего лета вроде бы выглядит почти правдоподобно) или развал лесной отрасли, системы пожарной охраны и государства в целом, что и дает означенный эффект.

По всей видимости, здесь работают оба эти объяснения. «Оптимизация» уничтожила не только здравоохранение, а вообще всё вокруг себя. Как напалм, после которого даже микробы чувствуют себя не очень. «Майские указы» при этом будут почище любого напалма.

Мы уже наблюдали, как это работает по событиям 20-21 года, когда выбитое здравоохранение не потянуло тривиальную инфекцию. Ковид стал просто запалом, запустившим процесс окончательного обрушения отрасли, но убили ее задолго до ковида.

( Читать дальше )

Обратил внимание, что Альфа-Капитал собирает новый ЗПИФ на недвижимость — «Коммерческие метры». Это будет уже *дцатый ЗПИФ на недвижку, поэтому можно посмотреть на другие и решить, насколько такое кому может подойти. ЗПИФ недвижимости — это что-то типа REIT, но ЗПИФ.

Интересная вещь, ведь недвижимость всегда растет, а раз она всегда растет, то это логичный способ инвестировать как в рост стоимости, так и в доход с аренды. Прошаренные любители бетона знают, что доходность коммерческой недвижимости в среднем выше, чем с квартир. Но чтобы свое помещение купить, это ж нужны миллионы, а тут можно стать пайщиком и иметь свой квадратный метр на складе с бананами. Или в офисе с вебкамщицами.

Решил посмотреть, как у российских брокеров обстоят дела с ЗПИФами на недвижимость на паре примеров.

( Читать дальше )

После небольшого отскока, в последние пару недель московский метр дрейфует вниз, индекс Мосбиржи/Домклик снизился до 270.7 тыс. руб., что на 6.3% ниже пиковых уровней в мае. Годовой прирост средней за 4 недели цены составил 14.9%, что ниже инфляции, т.е. в реальном выражении цены за год снизились. Выдачи ипотеки в июле резко выросли, составив по данным Frank RG 347 млрд руб., что всего на 20% ниже уровней прошлого года (в апреле падение превышало 70% г/г). Ипотечные ставки по рыночным кредитам держатся в районе 10%, льготная 5.6-6.6%, но застройщики «упаковывают» скидки в субсидирование ставок, а снижение среднего метража объектов позволяет метру не сильно проседать. При этом, цена предложения на первичке повышается, но тут же появляются скидки бесплатные ипотеки. 

Из данных ДомКлик видно, что в августе по России растет количество заявок на кредит на +12% к июлю, а количество ипотечных сделок и электронных регистраций относительно июля подрастает на треть, хотя объемы пока ниже докризисных и 25-30% меньше прошлогодних уровней. При этом некоторое падение цены метра, крайне низкие средние ставки по ипотеке (субсидии/акции застройщиков) и инфляция привели к тому, что ипотечный платеж с поправкой на инфляцию за 60-метровую квартиру, при текущей средней цене метра упал до уровней начала 2021 года. 

( Читать дальше )

Цены на рынке недвижимости в России формируются так:

Какой-то чиновник или вор покупает дорогую квартиру в доме, примыкающем к даче Царя. Следом за ним какой-то бандит покупает квартиру для дочери прокурора. А потом кто-то покупает в соседнем доме пару квартир для сына судьи. В городах, примыкающих к дачам Царя, продавцы видят спрос и поднимают ценники. За ними переписывают ценники продавцы в прилегающих областях. За ними — продавцы по всей стране.

Если у 50 миллионов трудящихся вообще не будет доходов, значит эти доходы будут у тех, кто продолжит покупать дорогую недвижимость для себя или в подарок нужным людям. А это значит, что у продавцов квартир не будет причины снижать цены. Но, чем дальше от Царя, тем меньше людей желают их купить. Поэтому, общий принцип такой:

Чем дальше от Царя — тем ниже цены.

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Сегодня подводим итоги Августа. Текущая ситуация с ценами в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

Август прошел спокойно. Московские продавцы сдулись на -4.3%. Питерские оборзели на +6.3%. Областные — подросли на +3%. В целом по всем регионам — продавцы снизили ценники на -0.7%.

( Читать дальше )

Если рассмотреть стоимость кв м жилья в Москве в соотношении с возможными инвестиционными альтернативами...
Смотрим графики, оцениваем, делаем выводы.
Пояснения:
График irr. немного запаздывает, и усредняет по типам квартир.
В данных прочих графиков — стоимость кв м по актуальным предложениям новостроек (316тр).
Доллар США по курсу 60. 
Индекс ММВБ 2268.
Золото 3388 руб за грамм.



( Читать дальше )

Привет, мой маленький тиктокер! Сегодня мы посмотрим красивые картинки про ипотеку.

Ипотека — это когда паразит дает тебе кредит под залог квартиры и оставшуюся часть жизни ты работаешь на него. А паразит, тем временем, тратит миллиарды денег на пропаганду экономики кредита, как самой прекрасной и единственно возможной. За это, кстати, паразитов нужно уничтожать, как вид. Но про мы поговорим в другой раз. А сейчас садись поудобнее и води пальчиком туда-сюда:

Структура кредитов россиян (в % от общей массы):

 

( Читать дальше )

Продолжаю рубрику очевидное — невероятное все о недвижимости.

Сегодня интересный диалог был с риелтором.

Суть — проверил все что смог до просмотра, в итоге меня все равно обманули. Риелтор по ходу оказался черным.







( Читать дальше )

1. Общая характеристика

• Наименование: Фонд Арендный бизнес 7
• ISIN: RU000A1034U7
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 106 468,33 ₽ на 16.08.2022
• СЧА фонда: 23 095 690 711,35 ₽ на 16.08.2022
• Рыночная котировка на момент написания статьи (26.08.2022): 94 800 ₽ (дисконт 12,3% к СЧА)
• Договор доверительного управления: до 31.03.2031
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: склады, офисы, машиноместа и т.д.
• Комиссии фонда: 1% комиссия УК; до 0,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• 16,4% — доля недвижимости в фонде на конец июля
• 82,3% — деньги на счетах и депозитах на конец июля

( Читать дальше )