Инвестиции в недвижимость

Механизм «льготной ипотеки от застройщика»

Экстремально низкие ставки по программам «льготной ипотеки от застройщика» достигаются за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (заемщика) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства.
Рассмотрим факторы снижения ставки более детально:
— 1. Во-первых, покупателю (заемщику) квартира продается по  цене на  20–30% выше, чем если бы он покупал ее за наличные, а также используя классическую  или льготную ипотеку от государства. Эта разница передается застройщиком в виде комиссии банку, чтобы компенсировать выпадающие процентные доходы.
Комиссия застройщика может быть выше, если он даст реальную субсидию от себя, но большая часть комиссии оплачивается самим покупателем.

Иными словами, основная нагрузка все равно ложится на  клиента, просто

( Читать дальше )

Может остановить только девальвация. В текущих условиях только полоумные могут брать квартиры в запинде по ценам коттеджей на средиземном море. Время этих тупых решений типа «льготная ипотека» уходит. Так толком ничего и не добились, заставили только людей переплатить жирным застройщикам за отвратительное качество.

Хотя я давно живу в Москве, родился и вырос я в Калининграде, поэтому регулярно слежу за регионом, и в том числе его рынком недвижимости. Здесь постараюсь дать качественный (без цифр) обзор Калининградского рынка жилья.

Цифр почти не будет, их можно посмотреть в регулярных постах от @$100 — например, smart-lab.ru/blog/844632.php

Типы недвижимости

В городе есть 3 типа недвижимости. В этом главное отличие от «большой» России.

1. Старая советская панель. Хрущевки и Брежневки.
Минусы (с точки зрения калининградца) — убитое жилье, убитые подъезды, центральное отопление (большинством жителей Калининграда воспринимается как минус, ибо газовый котел позволяет регулировать затраты на отопление в «мягкие зимы»), раздельный санузел. 
Плюсов ровно два — цена и, иногда, удачное местоположение (много хрущевок в самом центре города, рядом с хорошими школами, инфраструктурой итд). Долгосрочно — будет падать в цене.

( Читать дальше )

Херсон — теплый, солнечный, уютный, малоэтажный и очень зеленый городишко с населением около 300 тыс. душ. Жить там на пенсии — то, что доктор прописал.

Почем там хаты?

Смотрим сайтик (примеры объявлений):

 

Общая статистика:

Курс ~ 1.7 рубля за 1 гривну. Через месяц будет 1 к 1.

Получается, сейчас двушка стоит примерно 4.7 млн. руб. И будет еще дешевле. Но цены быстро отрастут. Это же Россия.

Покупайте, пока дешево))

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. На сегодня ситуация в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

С начала Октября московский квадрат похудел на -2.6% или на 8 тыс. руб. При этом, квадрат в Иркутске подорожал на +6.3% или почти на 6 тыс. руб. Может быть, Иркутск объявлен зоной, свободной от мобилизации, чтобы дети правящего класса и богатого сословия могли пересидеть там тревожные времена? Кто знает причину иркутской аномалии, напишите, пожалуйста, в комментах.

( Читать дальше )

Я никогда не размещал сообщений с техническим анализом. Попробуем. 🤣

Уважаемые! Мы тут все должны быть безжалостными трейдерами. Людьми без страха и эмоций, мыслящими только категориями денег. Не надо превращаться в плакающих размазней. Если в стране играют военные песни, значит надо жить стараться! На дующий ветер обязательно нужно строить мельницы.
Взяв в руки мощнейшее специализированное программное обеспечения трейдера (MS Power Point), в качестве своего ежесубботнего поста я провел глубокое исследование изменения цены Московской недвижимости, которым я делюсь с сообществом Смарт-лаба.


Внимательно вглянемся! 
Как видно из рисунка, исторически за последние двадцать с лишнем лет было два падения.
Падение №1 — средняя цена квадратного метра уменьшилась со 178 тыс. руб./кв.м. до 114 тыс. руб./кв.м. Т.е. падение составило более 35% от пиковой стоимости.

( Читать дальше )

Довольно неплохой инструмент. Близкий к облигации с индексацией на инфляцию. тоже есть выплаты регулярные (как бы дивиденды), но есть и защита от инфляции за счёт индексации аренды + роста стоимости  объекта недвижки.  Правда тут переоценка не раз в квартал а куда реже, например у ОЗОНА индексация всего на 4 % в год в договоре с озоном.  А договор на несколько лет то есть переоценки ждать долго. Ну и в целом переоценки [рыночной цене] ждать, наверно стоит после окончания рецессии, ускорения оборачиваемости денег в экономики, росте спроса и инфляции- ну года через 3. или раньше, если запустят печатный стонок.
из российских у меня в портфеле

Рент доход про

Доходность: 0,092124

Брал на проливе в феврале, доходность выше выходит. Доходность считаю годовую по последнему купону

( Читать дальше )

«Одна из величайших загадок жизни не в том, что дураки быстро расстаются со своими деньгами, а в том, что у них вообще заводятся деньги», Уиггин Эддисон, Боннер Уильям, «Судный день американских финансов»

Не одного меня удивляет, откуда у людей деньги, при их потрясающей финансовой безграмотности. Радует то, что они ищут путь к свету.

Читательница спрашивает:

«Зять оформил ипотеку, на стадии котлована, строительства дома, под 0.1% на весь период ипотеки. Вот я сижу и думаю, может и мне так повезёт. Тут в ленте появляетесь Вы, с инфой о рефинансировании ЦБ, это ЗНАК, подумала я и подписалась на Вас. У Вас столько всего интересного!!! Но теперь о той ипотеке я ничего не понимаю. (( Как такое возможно? ((( Через какой банк оформлял нужно уточнить… »

Расскажу вам притчу об обезьянах:

«В царстве Сун жил Обезьяний царь. Его так звали потому, что он любил обезьян, кормил их ежедневно и настолько понимал желания обезьян, что мог ими повелевать. Но однажды случился неурожайный год и возникла необходимость уменьшить количество корма обезьянам. Зная, что они будут недовольны, а недовольная стая может выйти из повиновения, царь пришел к обезьянам утром и сказал следующее:

( Читать дальше )

В двух словах – пойдет вниз.

Источник, первоисточник — индекс Дом.Клик

Что происходит прямо сейчас исходя из обсуждения ситуации с проф.участниками рынка недвижимости (строители, риелторы):

— снижение активности клиентов по консультациям на 30%

— расторжение договоров аванса и задатков на уровне 40% (в обычное время 5-10%)

— в крупных городах есть много уезжающих, или желающих продать и держать в валюте «на всякий»

Все, у кого были одобрения банков, но не было денег - купили в марте

Все, у кого были деньги (без ипотеки) - купили в апреле-мае со скидками от продавцов

Все, кто боялся, но все же решился - купили в июле-августе даже без денег на первый взнос (об этом ниже).

Кто купит сейчас? когда впервые с начала СВО у людей есть реальная опасность на счет своего дохода и своей безопасности

Давайте разбираться, но перед этим просто покажу скрин с авито, где в течение двух дней после начала частичной мобилизации более десятка сообщений о снижении цен.

( Читать дальше )

Прочитав пост $100 «Хитроjопый застройщик» smart-lab.ru/re/topic/843775/ и комментарии к нему решил запилить свой первый пост.

Есть несколько причин, по которым это реально может произойти.
Ввод жилья в России вырос за девять месяцев на 21%
Источник: realty.ria.ru/amp/20221005/stroitelstvo-1821746665.html
Иными словами, застройщики вошли во вкус и, вместе с «заинтересованными» чиновниками, не собираются останавливаться.
Выкупив квартиры у застройщиков госструктуры смогут сформировать свой арендный рынок, полностью им подконтрольный.
Они давно хотят контролировать этот, во многом теневой, бизнес и создают единую систему аренды жилья.
Источник: realty.rbc.ru/amp/news/61b314a29a7947a3f6173ce0
Поскольку 100% охват подоходного налога с арендного жилья практически невозможен, государству проще высадить неплательщиков из бизнеса (путем демпинга или предоставления налоговых вычетов на сумму арендных платежей).
Это почти полностью обелит рынок аренды недвижимости позволяя уйти от теневой составляющей.

( Читать дальше )