Жилье

И ещё отдельным постом вынесу мысли про кредиты, в частности ипотечные. Многие называют их рабством, кабалой и ругают на чём свет стоит. На мой взгляд ипотечный кредит — это лишь инструмент. Кредитное плечо, за которое, разумеется, есть своя плата, и который добавляет риск.

Инструмент не бывает хорошим и плохим, это применяющие его люди дают ему окраску. Всё мы знаем много страшных историй ипотечников, у которых что-то пошло не так. Но также есть кратно больше случаев грамотного и удачного применения ипотеки, где люди стали счастливыми обладателями собственного, или инвестиционного жилья.

Скажу откровенно, я крайне не люблю долги, кредиты, кредитные карты итп. И когда впервые пришлось взять ипотеку, на первую комнату в двушке, я фактически наступил себе на горло. Но иного выхода у нас тогда не было. Ну разве что, всю жизнь жить в съемном жилье.

Моя история, в какой-то степени, это ошибка выжившего. Но все же, кроме самой первой ипотеки, я старался, и стараюсь, действовать очень и очень осторожно, и не обвешиваться долгами как новогодняя ёлка.

( Читать дальше )

Флиппинг и ипотечное рабство часть 2

Итак, продолжим вечер удивительных историй.

Старую двухкомнатную квартиру сдали вначале посуточно, но потом после одного сильного факапа и долгих простоев, поняли, что локация для туристов не самая удачная, и сдали квартиру помесячно. Квартира была хорошим подспорьем, перекрывая нам платеж по новой ипотеке и даже давая небольшой доход. Разумеется, в таких условиях, ипотеку за купленную для себя трешку, мы стали очень активно гасить, параллельно накапливая жирок.

За время сдачи квартиры сменилось трое квартирантов (первые, вторые, третьи) и мы бы наверное сдавали бы квартиру и дальше, но доходность в 7-8% показалась весьма скромной (тогда это было на уровне банковского вклада). Кроме того, как я уже писал, квартира была в старом немецком доме, и хотя она нам и нравилась в своё время, было понимание, что квадратные метры иногда имеет смысл обновлять. К тому же, было желание ещё раз попробовать себя в посуточной аренде.

В общем, двухкомнатную квартиру выставили на продажу, и как следствие, соответственно, продали.

( Читать дальше )

Завершение эпохи льготной ипотеки привело к очевидному падению спроса, но пока не привело к существенному снижению цен. Главная причина в том, что после введения механизма проектного финансирования все девелоперы попали в зависимость от крупнейших банков, которые через свои блоки по работе с застройщиками не только финансируют их стройки, но и напрямую регулируют их ключевые показатели. 

С 2019 года в России действует система проектного финансирования: дольщик переводит средства на эскроу-счет в банке. Банк берет на себя риск недостроя и перечисляет деньги девелоперу только после выполнения определенного объема строительных работ. Кредитный договор с банком напрямую связан с финансовой моделью проекта строительства, где четко указывается, сколько и когда должен реализовать жилья девелопер и по какой цене. Поэтому неверно думать, что застройщики удерживают цену только из жадности — они не могут снизить ее, не нарушив указанные в договоре ковенанты, а риск их нарушения грозит остановкой финансирования от банка.

( Читать дальше )

 

Продолжим вечер удивительных историй.

Итак, около 14 лет назад я был гол как сокол, с фигой в кармане, без своего жилья и сильных перспектив к решению проблем.

Мы с супругой недавно расписались, и у нас был новорожденный ребенок на руках. Я работал в бюджетной организации, и мы оба учились на вечернем на вышке (платно).

Именно в этот период мы взяли свою первую ипотеку на комнату в двухкомнатной квартире, в старом немецком доме.

Мы посчитали, что лучше платить за то, что впоследствии может стать своим, чем просто всю жизнь снимать жилье.

Уже не помню, сколько были платеж и проценты по ипотеке, но жилось нам в то время довольно тяжело. Экономить приходилось буквально на всем. А количество моих работ доходило до трёх. Днём обычная пятидневка в бюджетной организации, вечером охранял кафе и залы игровых автоматов, в оставшееся свободное время развозил заказы интернет магазина (домой, порой, появлялся только чтобы поесть и упасть без сил спать).

Тем не менее, мы даже в это не простое для нас время, умудрялись что-то откладывать. В последствии, я ещё и умудрился полностью по кругу сделать ремонт в комнате, которой мы жили. Утром в выходные, жена забирала дочь и уезжала к маме, а я сдвигал все наши пожитки в один край комнаты, а в другом обдирал обои, грунтовал, шпаклевал, шкурил, делал двухуровневый подвесной потолок.

( Читать дальше )

Продажи в новостройках Москвы и Подмосковья в ноябре 2024г снизились на 35% г/г до 11,07 тыс сделок — РБК со ссылкой на DataFlat.

Выручка застройщиков столичного региона на фоне падения продаж в ноябре в годовом выражении сильно сократилась. Всего в ноябре девелоперы заработали 207,2 млрд руб., что на 18% меньше, чем год назад (252,7 млрд руб.).

Несмотря на резкое годовое снижение продаж в ноябре,цены на новостройки в Москве и Подмосковье продолжили расти. Средняя стоимость 1 кв. м в столичном зафиксирована на отметке 356,7 тыс. руб (+16% г/г).

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в ноябре столичный рынок новостроек во всех сегментах продолжал стагнировать с незначительными колебаниями цен.

Подробнее на РБК:
rbcrealty.ru/news/6753066b9a7947206c142c67?from=copy

Всем привет!

Мы запускаем новый формат и теперь каждую неделю будем делиться актуальными новостями рынка недвижимости и нашей компании.

Аналитика:

📌 Анализ рынка жилищного строительства от ДОМ.РФ за III квартал 2024 г. (https://clck.ru/3F3Sw9)

Ключевые выводы

👉 Темпы строительства не снизились: застройщики продолжают запускать проекты, несмотря на завершение массовой господдержки.

👉 Рекордные объемы: на 1 октября 2024 г. портфель строящегося жилья в России достиг 117,8 млн кв. м (+3% за III квартал, +11% с начала года).

👉 Стабильные сроки ввода: высокая распроданность строящихся домов с вводом в 2025 г. позволяет завершать проекты вовремя.

👉 Смена структуры спроса: доля ипотечных сделок снизилась до 72% (-28% к/к), при этом сделки с рассрочкой от застройщиков растут.

📌 Статистика ЦБ по финансированию строительства (https://clck.ru/3F3TPA)

Основные данные

👉  Площадь проектов со счетами эскроу приближается к 115 млн кв. м (97% от общей площади строящегося жилья).

👉 Рост цен продолжается: +2,3% на первичном рынке и +1,0% на вторичном.

( Читать дальше )

Сбербанк не ждет существенного ухудшения кредитного портфеля застройщиков в 2025 году, заявил первый зампред правления банка Александр Ведяхин.

«Мы являемся банком с самым высоким уровнем рыночной доли, у нас более 50% рынка, и мы очень хорошо понимаем, что на нем происходит. При этом мы выбирали проекты, которые имеют хороший запас прочности и чувствуют себя комфортно. Собственно говоря, мы видим, что покрытие долга остатками на счетах эскроу у нас сейчас более 80%, что достаточно для обслуживания денежных потоков. И мы считаем, что риски в данном случае под контролем», — заявил он на дне инвестора Сбербанка.

«Также мы смотрим на маржинальность застройщиков в нашем портфеле. Видим, что она около 20% по состоянию на третий квартал 2024 года, что, конечно, дает тоже возможность застройщикам дальше развивать те проекты, которые они уже начали. При этом, конечно, мы видим, как снижается спрос на новые проекты, и ожидаем, что в ближайшее время pipeline новых проектов существенно сократится. Мы не видим дефолтов, нет у нас дефолтов по портфелю, и не ожидаем существенного ухудшения портфеля застройщиков в 2025 году», — добавил Ведяхин.

( Читать дальше )

Девелопер «Самолет» планирует в 2025 году снизить темпы вывода объектов в Москве и Подмосковье до восстановления отложенного спроса, говорится в телеграмм-канале застройщика для инвесторов со ссылкой на гендиректора компании Анну Акиньшину.

«Несмотря на высокую ключевую ставку, „Самолет“ стабильно пройдет 2025 год, но со снижением темпов вывода объектов в Москве и Московской области до восстановления отложенного спроса, также будет усиление диверсификации в сторону регионов страны», — уточняется в сообщении.

Помимо этого, девелопер не будет наращивать долг в 2025 году, сейчас на его счетах находятся 35 миллиардов рублей, добавили в компании. «Самолет» также планирует дальнейшее сокращение издержек, оптимизацию и внедрение новых инструментов продаж.

realty.ria.ru/20241205/samolet-1987595370.html

«Мы все-таки не считаем ситуацию кризисной, хотя, конечно же, она очень непростая. Мы бы, скорее, сказали, что это некое управляемое сжатие отрасли», — заявила во время онлайн-дискуссии ЕРЗ замруководителя аналитического центра «Дом.PФ» Екатерина Власова.

Ожидается, что продажи новостроек в количественном выражении снизятся в 2025 году на 40-45% относительно 2023 года.

«На данный момент предпосылок для какого-то системного кризиса стройки, который может перекинуться на экономику, нет», — резюмировала Власова.

Ранее консалтинговая компания «Яков и партнеры» спрогнозировала падение объемов продаж новостроек в 2025 году на 19-35%. 

1prime.ru/20241205/domrf-853351066.html

В одном из прошлых постов мы рассказали, что такое мастер-девелопмент и какие выгоды он приносит клиентам, государству и девелоперам. Сегодня поговорим о том, как GloraX стал настоящим лидером в этой сфере, ставя перед собой амбициозные цели — обеспечивать лучший в отрасли возврат на инвестиции! 🚀

Региональная экспансия: каждый проект — шанс изменить город

Для нас выход в регионы — это не просто расширение географии, а реальная возможность менять архитектурный облик страны!
Мы не просто строим, мы создаем комфортную, благоустроенную среду для жизни и проекты, которые приносят выгоду нашим соинвесторам. 🌆

Почему GloraX — лидер мастер-девелопмента?

Компании, которые эффективно управляют мастер-планированием, получают значительные конкурентные преимущества: повышают доходность, сокращают сроки реализации проектов и укрепляют позиции на рынке недвижимости.

Что выделяет нас среди других?

1. Широкий охват рынка 🌍

Мы ежегодно анализируем более 2700 земельных участков в десятках регионов России! Благодаря проактивному подходу мы не только работаем через брокеров и аукционы, но и самостоятельно находим перспективные участки, ведя переговоры с продавцами.

( Читать дальше )