aps, по Москве вообще тяжело рассуждать, понятно что есть в Москве то высокомаржинально иначе бы не было таких зарплат там и уровня жизни с золотыми унитазами. Ещё на совещании Медведа тогда орали мол доступное жильё а ему говорят акстись Премьер, как в Москве может быть доступное жильё? ибо 1к в Москве стоит как целый посёлок под Ульяновском. Т.е. размышления про Москву и бизнесс-класс я бы оставил в дали ибо не понимаю законов его ценообразования. Но Москва это только 15 миллионов людей с их запросами, а остальные 130 миллионов живут по рыночным ценам на жильё. И из чего мы будем исходить в этой парадигме доступного жилья? Надо сказать что доступного жилья нет нигде особо и никогда не было. Если жильё сразу сходу будет всем доступным то будет доступно и всё остальное — значит экономика такая весёлая и страна идеальная но если будет всё и доступно то никто не будет мотивирован работать, что мы видим на примере Греции, они живут за чужой счёт жильё на берегу моря дешёвое у всех машины и блага, но скоро это закончится, почти как у нас — всё хорошее заканчивается когда-то.
А теперь экономика псевдодоступного жилья: Цена на нефть к недвижимости не привязана абсолютно никак. Я долго пытался найти связь — она есть но короткая и зациклена на Москве, ну т.е. в регионах цена на недвижимость и цена на нефть несвязаны, так же как и цена недвижимости в регионах не тянется к ценам на недвиг в Москве. А влияет состояние банковской системы. То что вы называете пузырём присутствует в виде двухстороннего кредита на жильё, за первый платит строитель за второй ты — ипотекой. А вернее сказать, ты как потребитель платишь дважды 1ый на этапе стройки когда строитель берёт в банке займ и второй раз когда лезешь в ипотеку, которая накручивает стоимость к этому «вынужденному пузырьку строителя». Учитывая это и зная ставку Реуниа можно предположить что дешёвых кредитов строителям больше не видать в обозримом. и как это отразиться на цене? Если строитель возьмёт на себя такой кредит ему прийдётся заложить его в стоимость а это означает бешенной рост цены ещё на этапе строительства.
Есть альтернатива и всегда была — называется долёвка! Во избежании пузыря и процентов от банков строители решили собирать бабло сразу у людей беспроцентно и строить оно и видно как по цене отличается готовый МКД построенный с кредитными линиями или по долёвке! Долевка существенно ниже по стоимости на всех этапах строительства, но тут наступают другие времена и до этого долёвки строились целыми кварталами а это уже другой уровень, подход, качество и гарантии. С учётом падения платежеспособности населения долёвки будут такой же роскошью а как и готовый на банковские деньги дом. Тут 2 момента: что стройка кварталами и районами в рамках девелоперского бизнесса закончится, потому что такая стройка идёт лет 5 за это время проценты разорят девелопера и второй момент строить долёвками микрорайоны тоже не подъёмно, потому что проект есть и его надо реализовывать, а денег могут не набрать. Тут значит возврат 2005го — это долёвки уйдут в разовые точечные мелкие дома в черте города. Опять же долёвка будет стоить совсем не рыночно, но строить надо. Главная проблема застройщика одного большого дома — это то что долёвка скорее всего не достроится как это и было раньше в 2003-2006х ибо провести коммуникации для дома стоит половину этого дома. Всё это мы уже проходили.

psixoz,
Рынок недвижимости уж очень сегментирован (Москва):
1. Элитная недвижимость — крах и надолго. Прослойка богатых людей очень узкая, и в основном решила свои жилищные проблемы. В современных условиях будут покупать заграницей куда семьи эмигрируют. Вопрос даже не кризиса в экономике — вопрос в неуверенности перспективы.
2. Загородная недвижимость — встала давно. Цены вроде упали очень существенно, но в пробках стоять никто не хочет. Много в этом сегменте и других бытовых, хозяйственных проблем оказывается.
3. Бизнес-класс. Здесь сложный вопрос. Зависит от конкретного дома, особенно местоположение. В этом сегменте много инвестиционного жилья — особенно в неудачных проектах. Видел целый квартал в котором меньше четверти заселено, но есть и довольно плотно заселенные объекты. ИМХО здесь покупать только для жилья — цены все равно высокие и арендами никак не отбиваются, налоги вырастут, обслуживание управляющими очень дорогое.
4. Эконом-класс. Около любого метро наверное нормальный объект однако и цена там соответствующая. Много ипотеки в этом сегменте и, если будет как в США и ЕС, то там у банков будет масса проблем. Однако, я не верю, что начнут массово выселять на улицу.
Вообщем то, зависит всё от цен на нефть — если будут стоять низко длительное время (от 2 до 5 лет), то упадет всё. Могут напечать конечно рублей. Но если инфляция уйдёт выше 20 процентов в год на несколько лет, то в стране будет бардак, который непонятно как закончится.

Во время кризисов везде и всегда недвижимость падала, также как иные активы и причем даже в валютах стран испытывающих кризис, а не в долларах. По поводу себестоимости — почему думаете, что она не эластична и может только расти? В 98 году детьми были не помните ничего кроме сосок?))) Про себестоимость — сравните стоимость квартиры в Звенигороде и в Москве (к любому крупному городу относится) — материалы одни и те же, строители тоже, но себестоимость разнИтся в несколько раз, а то и в десять. Есть конечно причины, но они в основном как раз и эластичны — могут изменяться, могут приспосабливаться и к кризисам, то есть себестоимость может и падать.
Крики про себестоимость надоели — нефть якобы уже ниже себестоимости, золото на грани себестоимости((( Не уж то в 90-е и в начале 2000-х, когда нефть стоила 10-25 долларов эту нефть не добывали? Откуда тогда нефть была на рынке? Или себестоимость выросла в долларах в шесть-десять раз? Так же и про другие коммодитис.
PS Про прибыль в строительстве вам даже друг застройщик-девелопер никогда не расскажет, лучше смотрите на его дом, машину и уровень жизни.

Ребятки… вот конкретные цифры по Казани…

2013 хата на стадии фундамента 41 кв.м. 2200000.
При дострокйке дома ноябрь 2014 застройщик просил почти 2500000.
Дом сдался декабрь 2014 — 2700000 до нового года. (запомните цифру 2700000 / 41 = 65 850 руб кв.м.)
И уже вижу по 2900000 — 3100000 стоят ценники (повышение по городу было)
Это Черновая в новом кирпичном доме.

А вот еще интересный факт, мать у меня для этой же строительной компании строит дом (ген. подрядчики) им застройщик согласовал цену 1 кв.м. 27000 руб. 65000-27000 = 38000 руб. Ну там наверное с этих денег конечно налоги какие то платятся… Но вдумайтесь

А ребята которые реально пашут 27000!!! и причем с этих денег какую то прибыль еще получать пытаются… и взятки тоже в 27000 сидят )))

И сейчас на 15-20% стоимость материалов выросла на инженерку, на бетон зимний тоже в процентах не знаю… а цена 27000 за кв.м была устаканена до Нового года! до повышения !

Песни застройщиков которые типа инвестируют это мягко говоря песни о горбатой жизни… хотя они в шоколаде...

При чем 85% дома были проданы еще в 2013 г. и там конечно есть инвесторы которые по 10 квартир выкупали… и вот сейчас будут их расталкивать…

matroskin, умные люди продали свои хатки летом, перевели рубли в баксы, продали баксы в декабре-январе по 65 и сидят сейчас в рублевых депозитах 15-19%. Осенью откупят в 2-3 раза больше хаток.

ну а обычные рантье кто жопой не двигал, утешают себя аутотренингом и мантрами «всебудетскородорожать», обычными для лошпедов при просадке их актива в 2-3 раза

психология!

evaluator, Угу, это логика. А есть ещё данность. Представьте, что вы должны банку миллиард (не дай Бог). Вас маржинколят, стоимость залога упала. Есть актив на 100 лямов и покупатель за 50. В тот момент вам параллельно, сколько стоит актив. Главное — наличка (или безнал). Вопрос выживания.Всё в залоге, ничего своего нет,«живёте на свете по доверенности». В такой ситуации актив пойдёт по любой цене. Вот речь о том, что у многих кредитоманов скоро такая ситуация и настанет.

Как сказал один знакомый застройщик: «Я за 200 процентов даже посрать не выйду, не то что строить» Маржа не такая, как пишут газеты. Это только некоторые эксклюзивные деятели верят, что можно работать под 7% (тогда я и в инфляцию 6% поверю ))) ) Запас жира большой, цены будут снижать. Жрать захотят — придётся. А про закредитованность застройщиков… отдельная песня. У них всё в кредит, как в фильме Берегись автомобиля.

Александр,… 3% в день? Если кто сам это делает в реале и без понтов, то через пол года ему на хрен НИКТО уже не нужен даже с 40 % от общей прибыли. А через год он может сам нанимать, только таким гениальным трейдерам на ХРЕН ПОЧТИ никогда никто не нужен. Лишь СПОДВИЖНИК.

Александр, отлично, согласен, но найти стабильного трейдера который сможет на депо 10-20 мио работать интрадей стабильно — ЭТО практически не реально, кто это может делать, на 10% пайаута не пойдет точно ИМХО

SergeyJu, ну по идее чисто теоретически рынок сам должен сдвинуть ставку в таком случае, но это будет краткосрочный и технический момент, который выльется в еще больший кризис ликвидности и как раньше огромный разрыв в возможностях на рынке первой сотки и всех остальных.

А в 2019 вступает 100% соблюдение LCR, т.е. если страна не получит рейтинг АА к тому времени, то при снижении ставки по депозитам ЦБ(а это может быть вызвано только снижением ключевой) бизнес становится неинтересным для владельцев ибо ВЛА хотя б на уровне 7 — 8%% должны приносить, частные банки «в серую» начнут выводить, что массово происходило в последние пару лет...

Так что, получается палка о двух концах, все что делает ЦБ и Ко относительно логично. И либо развиваем экономику, уходим от импорта и т.п. и получаем АА, либо ставки все время будут как сейчас, либо все национализируем и строим коммунизм ;)

5 %, ага, 4,5% из которых делают по 30-40% в год два-три года, зачисляя себя в элиту успешных, и считая что они постигли грааль))) а потом сливают все в ноль, как Василий))

У кого-то чешется по поводу достижений Bull-а. Ну вошёл человек в те золотые 2%, ну успокойтесь уже.

Олесь Филоненко, «Иначе объясни мне — на прошлой неделе нефть вырастала от 44.2 до 51 — почти 20%» Есть мнение, что рубль сильно переоценён, поэтому ждёт «справедливую» цену

Олесь Филоненко, читаю вики и там написано, что все дело в распространении новостей. Например: «Wave 5: Wave five is the final leg in the direction of the dominant trend. The news is almost universally positive and everyone is bullish. Unfortunately, this is when many average investors finally buy in, right before the top.» en.wikipedia.org/wiki/Elliott_wave_principle В твоей ссылке нет нефти по 45. Так что не вижу, почему я не должен разбираться в волнах Эллиота ) Там цели по 75 стоят, когда нефть была 90 ) Или ты там вообще ожидал в 2015 нефть по 54? Как раз таки тех. анализ с волнами и вводят в заблуждение так как не допускают возможность снижения до 45 из-за игнорирования фундаментальных возможностей. Вообще, согласен, волны чертить не умею, не разбираюсь, знаю на уровне теории. Просто я не верю в чертежи, верю в статистику и фундаментальный анализ.

Олесь Филоненко, никакой фантастики. Я согласен с прогнозом с Гусевым кстати про корнер — www.finam.ru/analysis/marketnews/dalneiyshiiy-put-pary-dollar-rubl-k-osnovaniyu-shipa-20141219-10350/

подобный же паттерн на серебре 2011 года, не отличить

сейчас почти закончена волна B, цель волны C 55-50-45-43-39 рубчиков за вечнозеленый

Petr S, )) нет, я к счастью не проспал и в декабре на рублебаксе в 10 раз капитал увеличил — речь не об этом — просто когда у тебя на счету сумма на ночь остается с 7ю знаками и номинированная в рубле то начинаешь всякие страшилки представлять

читайте тут меж строк и смотрите тут есть идеи которые можно использовать
в т ч и майтрейд мне подкинул много (отката даж не проси суко) всегда тут меж хохломы патриоц проходят ТЕ КТО НАДО и я хоть 500 тыс млн на рынке — всегда читаю и учюсь
кстати есть ищо такой ископаемый А.Г. преведы ты меня знаешь но я лучше в маске…

Эдвард, Да хочу встать, но надеюсь в меньший ряд с 1%, не люблю толпу, но не собираюсь идти против нее…