Обвал на рынке недвижимости уже не за горами

В моменты кризиса люди всегда пытались найти способ сохранить свои сбережения. В нашей стране бытует мнение, что лучший способ сохранить свои сбережения это вложиться в недвижимость. Этот способ сохранения денег работал всю новейшую историю России. Недвижимость с момента распада СССР в РФ практически всегда росла в стоимости, появилась некая уверенность в постоянном росте данного актива.

И вот у нас новый экономический кризис, и снова многие побежали покупать недвижимость, чтобы заработать или как минимум сберечь свои деньги. Но удастся ли инвесторам в недвижимость заработать или сохранить деньги в этот раз? Скорее всего, нет, пузырь на рынке недвижимости может сдуться!

Для начала определим, что на рынке недвижимости (рассматриваем две наших столицы) есть пузырь, иными словами цены на недвижимость завышены в разы. Реальная оценка актива берется из ренты, так как этот рынок больше отражает покупательскую способность населения.

 К примеру, в Питере однокомнатную квартиру с нормальным ремонтом и техникой можно арендовать в пределах 22 000 рублей в месяц. Это будет очень приличная квартира. Таким образом, получается, что за год рента составит 264 000 руб. Во многих странах с рыночной экономикой считается, что рента должна приносить 10%  без учета налогов и прочих затрат. Получается, что стоимость квартиры должна составлять в пределах 2 640 000 рублей. А по факту продавец за нее хочет не меньше 4 500 000 рублей, что почти в два раза выше.

Почему же возник этот дисбаланс и почему спред составляет почти 50%?

1. Есть очень много «серых», «левых», «откатных» и прочих денег, который не зарабатывались, а воровались. Большая часть этих денег, так или иначе, поступала в недвижимость. Так как там вроде как вернее, в банке то могут и проверить. Не все, конечно, использовали это, есть, кто хранил в мешках от сахара свои откаты, на чем и погорел.
2. Второй фактор это реальный дефицит квадратных метров. В 90-е практически ничего не строили, а недвижимость тоже может стареть и изнашиваться, как морально, так и физически. Хрушевки стали уже неактуальными. А тем временем урбанизация шла полным ходом,  и народ переезжал из деревень и окраин в большие города по многим причинам.
3. Третий фактор, это реальный рост экономики и появление доступных кредитов. Многие начали покупать в кредит недвижимость, и эта стратегия была оправдана, так был настоящий бычий цикл в недвижимости. Рост стоимости активов превышал затраты на проценты.

Что же изменилось сейчас и почему недвижимость может упасть в стоимости?

1. Те, кто имеет отношение к реальному бизнесу, наверное, в курсе, что с  2015 года были внесены небольшие поправки и теперь нужно сдавать налоговой в электронном виде «книгу покупок» и «книгу продаж». Что это значит? Все просто, теперь налоговая будет видеть, что вы купили у контрагента «А» и продали контрагенту «Б», так как эти контрагенты также будут сдавать информацию в электронном виде. Чем это грозит? Становится труднее покупать несуществующий товар и также его продавать. Иными словами это серьезный наезд на теневую экономику и откатинг. Борьба с коррупцией в нашей стране ведется хоть и не супер быстро, но ведется. Поэтому серых денег становится меньше.
2. Профицит предложения. В текущий момент Россия, по вводу жилья обогнала СССР. Вот, к примеру, интересный факт: год назад в Питере новостроек было 9 300 000 квадратных метров, это только те проекты, который сдавались и либо были сданы и без учета вторички. Много это или мало? Это много, и вот почему. Средняя площадь квартиры составляет около 60-65 метров, таки образом 9 300 000 квадратных метров это 155 000 квартир. Чтобы эти квартиры обрели хозяев нужно, чтобы 155 000 семей переехали в них. Если семья у нас от двух человек, то это примерно 300 000 населения. Или 5% от населения Питера. Откуда ему взяться в Питере, если у нас падение доходов и экономический спад?
3. Про ипотеку можно пока забыть, так как с такими ставками это полный абсурд. За пять лет вы переплатите 100% от стоимости квартиры. Работать придется только на проценты.  Если учесть что аренда квартиры стоит 3-4% годовых, то съем экономит Вам за шесть лет стоимость квартиры.
4. Платежеспособный спрос будет снижаться, так как нас ждет рост безработицы и падение ВВП. Многие уже затарились квартирами, машинами, телевизорами и унитазами.  Осталось только у них спросить, что они будут, есть, если деньги кончатся. Наверное, отломят кусок стены у своей инвест квартиры и съедят на ужин.
5. Падение спроса на аренду будет толкать собственников к продаже недвижимости, так затраты по коммуналке и прочим расходам нужно как то покрывать. А вот продать будет все сложнее и сложнее, поэтому придется идти на уступки покупателям и снижать стоимость.

Как известно, стоимость активов растет обычно долго, поэтому и лонг, а вот падение и крахи происходя молниеносно, поэтому и шорт. Так вот, падение рынка недвижимости может случиться очень быстро, паника самый главный катализатор снижения стоимости любых активов и именно она может разрушить уже привычную «уверенность в росте стоимости недвижимости». Все-таки в рыночной экономике уже живем, поэтому стоит серьезно подумать, стоит ли покупать недвижимость сейчас или подождать пару лет.