В последнее время на форуме часто появляются статьи, посвященные вопросам рынка недвижимости как России в целом, так и Москвы
в частности, но, на мой взгляд, ни разу не был затронут один очень важный вопрос, который является не просто основным, а основополагающим фактором, который окажет значительное влияние на уровень цен на недвижимость Москвы- это финансовая надежность
застройщиков, которые и строят новые дома в Москве.

Последние пару месяцев пришлось невольно провести целое исследование, посвященное тому, стоит ли покупать новостройки в Москве и
выяснились очень интересные вещи- реальных шансов у покупателей получить купленное ими жилье в новостройках в собственность очень
мало, даже если покупается квартира в достроенном доме и выдаются ключи. Дело в том, что в договоре купли-продажи застройщиком
сознательно обходится вопрос регистрации этого договора в Росреестре, например, один из крупнейших застройщиков, который строит десятки домов в старой Москве, жестко зафиксировал все условия договора купли-продажи, среди которых нет ограничительных сроков для проведения регистрации этого договора в Росреестре и получения после этого покупателем права собственности на эту квартиру.

То есть у этого застройщика по этому договору регистрация ДКП является не его обязанностью, а правом, реализация которого может затянуться по его усмотрению на годы. Когда начал подробно изучать этот момент, то выяснилось, что ситуация еще интереснее, схема, в целом является общей для таких случаев и примерно такая: сначала создается паевой инвестиционный фонд, на средства которого и ведется строительство, но управляет этими деньгами специально созданная для этих целей управляющая компания, но она не продает квартиры напрямую, а создает уже инвестиционную компанию, которая тоже не продает квартиры напрямую, а заключает договора с агентствами недвижимости, которые и продают квартиры конечным покупателям.

Когда я обошел все агентства, с которыми эта инвестиционная компания заключила договора на реализацию квартир с целью внести изменения в ДКП, чтобы установить конечный срок для подачи ДКП в Россреестр на регистрацию, все как один отказались это сделать и в одном даже показали договор с этой инвестиционной компанией, где было прямо написано: «Любые изменения в ДКП недопустимы». То есть покупатель отдаст деньги фактически за несколько листов бумаги под наименованием ДКП, и регистрация этого ДКП по условиям этого ДКП не является обязанностью продавца и ни в одном агентстве, несмотря на тысячи проданных квартир, мне не показали ни одного зарегистрированного договора, но не раз показывали подписанные договора с физлицами, уже полностью оплатившими эти квартиры.

Я попытался выйти напрямую на эту инвестиционную компанию, посетил всевозможные адреса, которые были указаны при регистрации, только на одном адресе находился небольшой офис в бизнесцентре, где сидела одна-единствееная девочка, которая сильно перепугалась, когда меня увидела и начала куда-то названивать и говорить про нештатную ситуацию, когда ее спросил про возможность пообщаться с юристом их компании, то она сказала, что юрист у них на аутсортинге и постоянно не работает. То есть забавная ситуация- реализуется и строится квартир в Москве на миллиарды рублей компанией, у которых нет даже постоянных юристов.

Возникает конечно вопрос- для чего такая запутанность всей схемы, почему напрямую не продают квартиры, как удалось установить, принцип деятельности предельно прост- берется кредит в банке, на этот кредит строятся коробки домов, а далее под эти коробки берется уже новый кредит в банке и на этот кредит уже достраиваются эти дома, то есть люди покупают в виде квартир фактически и номинально заложенное имущество, которое принадлежит конкретным банкам и застройщики из-за этого не торопятся обращаться в Россреестр для регистрации ДКП, так как в Россреестре поставят обременение права собственности для конечных покупателей.
У одного из застройщиков я увидел еще более поразительную вещь- в договоре прямым текстом было написано, что собственность в залоге у банка и при этом квартиры продавались по нормальным рыночным ценам и желающие купить были, куда смотрят эти люди?

Каковы шансы у этих застройщиков достроить эти дома, если даже крупнейшее предприятие Москвы в Царицыно не может достроить уже во многом построенные дома- 20 тысяч дольщиков ЖК «Царицыно» в Москве пятый год ждут новоселья, компания-застройщик «Настюша» в лице ее директора Игоря Пинкевича уже много раз давала обещания завершить строительство, но вместо этого, по мнению дольщиков, потихоньку сворачивает свою деятельность. ​ЖК «Царицыно» считается одной из самых провальных строек последнего десятилетия в России. Работы на объекте начались еще в 2006 году. Завершить возведение домов для нескольких десятков тысяч дольщиков, вложившихся в стройку, должны были по плану в 2012 году.  Но гладко, как говорится, было только на бумаге. К середине 2017 года, то есть спустя пять лет после обнародованных сроков завершения строительства, было готово лишь 40 % и как может компания в лице  девочки в офисе достроить десятки домов в Москве, это реально?

( Читать дальше )

C 2015 года курс рубля к доллару в центре внимания. Даже сегодня часто вижу статьи по теме — людям интересно, а эксперты с именем не стесняются и не боятся делать прогнозы. Заголовки статей «Курс будет *** к концу года/к 201* году» — повседневность. Причём, фигурирует цифра как выше текущего курса, так и ниже. И цифры, которые чаще встречаются мне около 40 рублей за доллар и примерно 120 рублей.

Честно, я очень давно не читал ни одной статьи по этой теме и ни один ролик не смотрел. Я предпочитаю читать и смотреть про то, что формирует курсы. Это полезнее, мне кажется. Но цифры завораживают и я случайно получил свою разгадку этого «разброса» ещё зимой 17-го, а сейчас решил этот «прикол» опубликовать (видео «Рубль между 40 и 120»).

Суть в том, что я забил в табличку данные по инфляции в США (доллар) и России (рубль). Разница между ростом потребительских цен и есть мой ориентир. Просто и сердито. Берем за базовый год 2000-й – одна цифра, 2008-й — другая. Всё до неприличия банально.

( Читать дальше )

Взято из https://nakhusha.livejournal.com/13087.html

Может и запоздало, но основные тренды медленно меняются.

Увлекательная статья Коротко о главном: российская экономика — 2017

Там pdf, рассказывающий о положении дел, взаимосвязях и трендах.

В последнее время наблюдаю интересную картину — очень многие аналитики фондового рынка, эксперты и брокерские дома дают не слишком уверенные прогнозы по будущему нашей национальной валюты. Эксперты пребывают в растерянности.

Те, кто раньше были убеждены, что рубль будет сильно падать — сникли и их прогнозов больше не слышно. Ну а те, кто был абсолютно уверен в сильном укреплении рубля, теперь сами пугаются своих же прогнозов и теряются в догадках, неужели рубль действительно будет продолжать укрепление и в дальнейшем?  
В общем на рублево-долларовом рынке сейчас царят полные неуверенность, непонимание и хаос.

В целях борьбы с этой неуверенностью, непониманием и растерянностью я решил сочинить эту заметку.

Дело в том, что всего через несколько месяцев наше государство ждет очень важное событие. Весной 2018 года состоятся выборы Президента РФ. И вот в преддверии этого грандиозного события я решил провести небольшое ненаучное исследование на тему того, как вели себя валюты тех или иных стран «до и после» президентских выборов. Имеются в виду страны, в которых выборы недавно или «относительно» недавно прошли.

( Читать дальше )

человек опередил технологию блокчейна: валют и смарт-контрактов,… теперь его идеи куда более осуществимы так как технически позволяют снять пробелы и недоверие


( Читать дальше )

Евро хорошо падает. Было желание сегодня зафиксить шорт евродоллара по 1.1580, но ннетт- сдержался. В такие моменты народ покупает с целью отскока, и их выносит ещё пунктов на 150-200 без остановки. Поэтому по-прежнему жду 1.14-1.1450, возможно уже на след неделе. Тема Каталонии только разогревается. С
Посмотрел изменение по позам в евродолларе на фортсе, здесь классика, народ сегодня закупился, значит падаем дальше:

По нефти всё наоборот, по 59,5-60,3 народ навалился в продажу, значит скорее всего порастёт даььше, и уже после коррекция:


( Читать дальше )

После возникновения интересной дискуссии в предыдущем топике  ( Недвижимость готовится к росту (2) ) на тему быть или не быть росту цен на недвижимость решил подойти к этому вопросу со стороны топовых застройщиков по итогам 2016 года (5-ть первых):


Акции ГК «ПИК» и ПАО «Группа ЛРС» торгуются на ММВБ (месячные графики):


( Читать дальше )

( Читать дальше )