в чем проблема купить хилтон марриот или пимко finviz.com/search.ashx?p=real%20estate

finviz.com/screener.ashx?v=161&f=sec_realestate&o=-dividendyield

27% дивов в баксах устроит?

Ты описываешь классическую конструкцию, и в ГК РФ она прямо урегулирована.
Вот точная норма, без пересказов.

Статья 617 Гражданского кодекса РФ

«Сохранение договора аренды при переходе права собственности на арендованное имущество»

Суть нормы (коротко и юридически точно):

Переход права собственности на сданное в аренду имущество
не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть:

• квартира продана →

• собственник сменился →

• арендатор (Иванов) продолжает жить на прежних условиях

• до окончания срока договора

Это именно тот случай, который ты описал.

1️⃣ Для покупателя

• он покупает квартиру с обременением;

• обязан уважать договор аренды;

• выселить арендатора нельзя до конца срока (если нет оснований по договору).

2️⃣ Для арендатора

• он защищён даже от нового собственника;

• договор действует в полном объёме;

• условия не меняются автоматически.

3️⃣ Для банка (ипотека / взыскание)

⚠️ Очень важный момент:

Если:

• договор аренды заключён ДО ипотеки
  или

• договор зарегистрирован (если подлежит регистрации),

то при обращении взыскания:

• банк получает квартиру с действующим арендатором;

• продать «чисто» он не сможет;

• ликвидность резко падает.

➡️ Именно поэтому банки:

• запрещают долгосрочную аренду без согласия банка;

• внимательно смотрят на дату и регистрацию договора.