Взять квартиру бизнес класса в семейную ипотеку за 32 млн в отличной и перспективной локации по цене ниже рынка на старте продаж или на проливе скидок от застроя (ниже рынка на 10-15%). Платить ипотеку и копить на полное досрочное погашение через 5 лет. После получения ключей, сделать инвест ремонт со своей бригадой, отмебелировать и сдавать пару лет до освобождения от налога и погашения ипотеки. Через 5 лят со дня покупки, выселять арендаторов, делать мелкую предпродажную косметику и продавать по рыночной цене в районе. Итого получаем:

1)покупка 32млн (20 на ПВ 12 макс сумма в кредит по семейке)
2)так как покупка ниже рынка, то 15% прибавляем сразу к стоимости (настоящий инвестор в недвигу зарабатывает в момент покупки). рыночная цена при покупке 36,8млн
3)расходы на инвест ремонт и инвест меблировку где-то 10-15% от стоимости объекта (у меня по последнему объекту вышло 12%). закладываем среднюю инфляцию на каждый год 10%. данный объект через два года стоит с учетом инфляции 44,5млн. соотвественно стоимость ремонта и меблировки закладываем 12% итого 5,3млн. стоимость инвест ремонта со своей проверенной бригадой и самостоятельной меблировки в среднем обходиться в два раза дешевле чем на стороне. итого накидываем инфляцию 5% голый бетон + стоимость инвест ремонта 5,3х2 (по рынку)=10,6млн. Итого стоимость объекта 57,3млн

4)через пол года после ключей сдаем квартиру в найм (6 мес на ремонт и меблировку, что очень много, обычно за 2-4 мес в зависимости от площади). арендный доход 5-6% от текущей цены это ~3млн в год. сдаем 2,5 года до освобождения от налога с продажи. итого доход от аренды 7,5млн за 2,5 года. минусуем амортизацию, простои, коммуналку, налоги, итого доход чистыми 6,5 млн.
5)продаем квартиру освобожденную от уплаты налога по рыночной стоимости в течении пары-тройки месяцев. стоимость квартиры за 2,5 года после сдачи ключей только за счет инфляции 10% в год теперь составляет 72,8млн

Итого.
Расходы: сильно усредненные расходы: ипотека 5 лет под 6% семейку 4,3млн. остаток долга через 5 лет ~9лет. допустим что это семейная пара с совокупным доходом 350 тыс/мес. их расходы 100тыс ипотека + 100 тыс на себя и ребенка. 150 тыс ежемесячно кладут на депозит под 10% годовых. ровно через 5 лет (даже при условии что у них не растет доход даже номинально и они не делают карьеру/не увеличивают доход) они накапливают ровно недостающие 9 млн для досрочного погашения. Общие расходы за 5 лет покупка квартиры ПВ 20млн + ипотек 4,3млн + 9млн на погашение + ремонт 5,3млн = 38,6млн

Чистый доход: Продажа 72,8млн — общие расходы 38,6млн + доход от аренда 6,5млн (за вычетом всех расходов на амортизацию, простои и т.д.) = 40,7млн руб за 5 лет без необходимости платить налог. В сценариях с гиперинфляцией более 10% в год доход может стремится в космос экспоненциально, особенно на более длительных промежутках времени 10-15-20 лет. 

Данная стратегия без особых напрягов на протяжении 5 лет позволяет удвоить капитал, получить 20млн руб гарантированного чистого дохода и что самое главное сохранить покупательскую способность денег, в отличии от депозитов. Шансы того, что у молодой пары сохранится капитал 20млн через 5 лет при вложениях и спекуляциях на фондовом рынке крайне малы. А сценарий, при котором им удастся удвоить капитал до 40млн на бирже ничтожно мал. Именно поэтому обычные люди со средними зарплатами, которые десятилетиями спокойно инвестировали в недвигу в мегаполисах и спекулировали на ей (то есть постоянно перекладываясь в новые проекты), через 15-20 лет выходят с капиталами превышающими млн $. Это хороший повод задуматься, чего на самом деле вы хотите добиться в конечном итоге от ваших инвестиций. Какую конечную цель преследуете? 

p.s. а снимать или не снимать у меня бы вопрос не стоял. жили бы с родителями или нашли бы работодателя который бы оплачивал проживание. когда стоит цель создание капитала, идет минимизация всех расходов. и расходы на аренду это как альбатрос на вашей шее и прямая угроза и враг для достижения цели по накоплению капитала

Алексей кредитный брокер, обеспеченность растет непрерывно начиная с начала 90 годов когда Росстат начал отслеживать и публиковать эти данные.

рост обеспеченности свидетельствует о росте уровня жизни, а не о переизбытке квадратных метров. в европе, даже Китае обеспеченность намного выше чем в РФ. я уже молчу про США и Канаду..

Алексей кредитный брокер, я речь про Москву веду. насколько я понимаю из отчетов дом.рф, начиная с 2021 года у нас по сути постоянное падение ввода идет (23 год это отскок от последствий начала СВО в 22г). прогноз по 25г -14% к 24г, по сути рекордное падение ожидается в этом году по объему ввода. и дальше только хуже все. сейчас новые проекты (старты в 25 году) по пальцам можно пересчитать и они все не масштабные по объему кв м.

все верно написали. основная причина это переток огромного кол-ва объектов из продажи в аренду, которые рынок в моменте просто не способен переварить. объем предложения x2 к предыдущему году сложно переварить)) имхо, продавцы ушедшие в аренду допускают стратегическую ошибку. они в итоге потеряют в деньгах больше от аренды и промедления, чем от того же 10% дисконта в момент продажи.

касательно прогнозов. кризиса в аренде на долгосроке (год-два), как тут некоторые пишут точно не жду. ситуация наоборот будет потихоньку выравниваться каждым годом.
1)снижение ставки ЦБ и как следствие ставки ипотеки на вторичку потихоньку будет возвращать обратно в продажу объекты из аренды
2)основной бум инвестиций под аренду под низкий процент заемных средств (аля программы под 0,1%) как раз приходился на период 22-23 года. то есть практически весь этот инвестиционный объем, изначально бравшийся с целью сдачи в аренду к 25 году как раз уже достроился и вышел на рынок аренды
3)снижение объема ввода нового жилья в 25-26-27 годах (новостроек) также сыграет на руку рынку как продажи так и аренды

Maksnew, а человек, который зарегистрировалася на смартлабе 4 дня назад правду матку нам рубит прямо из кабинета пентагона.