Возникла потребность в рабочей модели ценообразования, которая помогла бы объяснить некоторые загадки и обладала хорошей предсказательной силой.

Почему растут (а иногда снижаются?) цены?

Почему на одни группы товаров цены растут быстрее, чем на другие? Чем это определяется.

В чем природа дефляции в некоторых развитых странах?

Почему финансовая стимуляция не всегда приводит к росту цен?

Как включить в общую модель недвижимость?

Для решения этих вопросов выделим два принципиально разных продукта:

Промышленные товары (S1): при производстве таких товарах используются ограниченные ресурсы, поэтому цена не может снижаться ниже порога себестоимости (иначе продукт не будет произведен). Примеры: почти все товары массового производства – еда, одежда, мебель и т.п.

Чистые услуги (S2): при производстве чистых услуг используется нематериальные ресурсы – человеческие знания, опыт, умения, либо ранее накопленный капитал, поэтому себестоимости как таковой нет. Примеры: консультирование, образование, кредитование, лизинг.

( Читать дальше )

Почему объемы выдачи ипотеки упали, а цены на вторичные квартиры нет.

В августе 2023 ЦБ приступил к циклу повышения ставок. Пусть и не сразу, банки транслировали это повышение в новые условия для заемщиков. Ставки по рыночной ипотеке выросли и уже к началу 2024 года стали запретительно высокими. Объемы выдачи ипотеки закономерно рухнули.

Правда, касалось это только вторичного рынка. На новостройки продолжали действовать многочисленные льготные программы, привлекательность которых только возросла из-за арбитража на ставках (заемщики могли взять кредит по ставке 5-8%, одновременно открыв депозит по 16%; выгода правда во многом была мнимая из-за неадекватно высоких цен на новостройки, но потока желающих это не останавливало).

Но если с новостройками все более-менее понятно, то почему не снижаются цены на старые квартиры, ведь вторичный рынок уже почти год испытывает дефицит ликвидности (льготные программы на него не распространяются)?

Чтобы объяснить этот парадокс, надо понимать, как функционирует российский двухконтурный рынок.

( Читать дальше )

&feature=youtu.be

В интервью затронут широкий спектр вопросов, посвященных текущему кризису и его влиянию на рынок коммерческой и жилой недвижимости. Что такое текущий кризис? Как сталкиваются тренды на урбанизацию и деурбанизацию? Почему одновременно могут наблюдаться инфляционные и дефляционные процессы? Что будет с ценами на недвижимость? Что общего между недвижимостью и золотом. И много другое.
Материалы Дмитрия Маслова: https://goldenfront.ru/articles/list/...
Блог Дмитрия Маслова: https://monstrt-amadey.livejournal.com/

Многие изрядно перенервничали и возбудились от недавнего роста цен на квартиры. Статьи в СМИ пестреют от душераздирающих заголовков. Все пропало! Подорожание квартир! Дальше будет только хуже! В общем, ничего нового. Но что происходит на самом деле?
Я уже не раз писал, что если кто-то хочет разобраться в истинном положении вещей, то нужно анализировать исключительно длинную динамику. Так шелуха отслаивается, и сразу видно, был ли рост цен, а если да, то насколько.
Возьмем динамику с 2001 года. Росстат любезно делит рынок недвижимости на первичный и вторичный (правда, каким образом могут быть корректно подсчитаны цены на новостройки на разной стадии строительства – для меня загадка). Ну ладно, не будем цепляться к мелочам.

Несложно увидеть, что достигнув пика в 2008 году, дальше цены упорно расти отказывались, долгое время болтаясь на одной отметке.


( Читать дальше )