Блог им. monstrt_amadey

Цены на недвижимость взлетели, а квартиры подешевели

Многие изрядно перенервничали и возбудились от недавнего роста цен на квартиры. Статьи в СМИ пестреют от душераздирающих заголовков. Все пропало! Подорожание квартир! Дальше будет только хуже! В общем, ничего нового. Но что происходит на самом деле?
Я уже не раз писал, что если кто-то хочет разобраться в истинном положении вещей, то нужно анализировать исключительно длинную динамику. Так шелуха отслаивается, и сразу видно, был ли рост цен, а если да, то насколько.
Возьмем динамику с 2001 года. Росстат любезно делит рынок недвижимости на первичный и вторичный (правда, каким образом могут быть корректно подсчитаны цены на новостройки на разной стадии строительства – для меня загадка). Ну ладно, не будем цепляться к мелочам.
Цены на недвижимость взлетели, а квартиры подешевели
Несложно увидеть, что достигнув пика в 2008 году, дальше цены упорно расти отказывались, долгое время болтаясь на одной отметке.
Цены на недвижимость взлетели, а квартиры подешевели

Вторичный рынок сегодня стоит на 2% (!) дороже, чем был в 2008 году. На секундочку, 11 лет прошло. Накопленную инфляцию каждый может сам посчитать, а кому лень – вот статья на эту тему.

Первичка подорожала сильнее, теперь она стоит аж на 19% дороже, чем в 2008 году (но учитывая специфику ценообразования в недвижимости, как такового роста, даже номинального, возможно, и не было).

Все, разумеется, в номинальных ценах. В реальных ценах цены практически беспрерывно падали.

Правда, расклад очень сильно зависит от регионов.
Цены на недвижимость взлетели, а квартиры подешевели

И все же, как видим, Москва болтается где-то в середине списка.

Динамика в СПб лучше (хотя кому как – покупатели вряд ли этому рады).

Некоторые регионы, которые должны падать и падать, вроде Мурманской области, наоборот оказались впереди.

На долгосрочную динамику цен влияет 1) эффект начальной базы, 2) долгосрочный объем спроса (который зависит от миграции) и 3. объем строительства. Поэтому общий результат может быть довольно непредсказуемым.

Поэтому не всегда самые миграционно привлекательные регионы быстрее всех растут в цене.

В целом, из крупных регионов по-настоящему жаловаться на рост цен могут жители Татарстана и Приморского края.

Подписывайтесь на проект Недвиномика – у нас много интересных материалов о недвижимости.
Мой блог о недвижимости в жж




★7
смотри на ирн сразу в баксах
avatar

ves2010

Подборка смешная. Но рождаемость упала не из-за этого)
avatar

monstrt_amadey

на емлсе чёта хрущики нифига не подешевели в Спб
Почему у вас на диаграмме «динамика номинальных цен» синий столбец — 2019/2008, а красный — 2019/2013? Т.е. почему разный год (2008 и 2013) выбрали для сравнения с 2019?
avatar

Arti

Arti, 5 и 11 лет, удобные годы для сравнения, т.к. это было перед кризисом оба раза и намек, что сейчас тоже перед кризисом. Хотя в принципе можно было взять и другие годы.
avatar

monstrt_amadey

Спрос на вторичке недвижимость сейчас действительно вырос. А цены нет. Это связано с тем. Что начали поднимать цены строители на этапе котлована. Т.е речь идет об смене спроса, а не о как таковом росте. И быстрее всего цены подрастут за два года на 20%
avatar

LogikoMen

LogikoMen, 
у людей денег на первичку уже не хватает. не тянут. вот и берут вторичку.
скоро комуналки и общаги раскупят.
вот например у нас приличные общежития коридорного типа. сан.ужел на несколько комнат, а не на весь этаж — 380 тыс — 14 м.кв. и 500 тыс — за 20 м.кв.
Недвига стала очень привлекательна. вместо фондового пузыря.
Деньги обесценились вдвое, а цены недвиги стоят десять лет.
avatar

Olleg

Olleg, да, есть не плохие варианты
Видел объявления о продаже квартир и за 50 тыс. руб. и даже за 1 руб.!
Я иногда думаю:
Все эти 10 лет мировая экономика растет, даже Греция выбралась из кризиса. А мы не растем.
И когда начнется очередной кризис там, где был рост, что будет в РФ?
И невига рухнет первой, вангую
Никому не нужна недвижимость в полицейском государстве, где нет работы, экологии и даже нефти
Николай Помещенко, интересно, а какие перспективы роста стоимости недвижимости в государстве с нацбатами, дембелями с оружием и гранатами и с вечерними факельными зигхайльчиками по любому поводу? Хочу как в рекламе почувствовать разницу.
Сергей Новосельцев, вы про какую?
Я про нашу РФ писал. А вы о чем?!
Николай Помещенко, стоимость жилья никоим образом с разгулом демократии и свободами не связан. В Дубаи еще тот тоталитаризм и полицейский гнет, за пустяки можно в лучшем случае из страны вылететь, в худшем ознакомится с тюремным фольклором и бытом, а квартирки фиг укупишь, кусаются…
Сергей Новосельцев, есть традиции, а есть верховенство закона. Вы правы, демократия не так важна, если квартиры покупают иностранные граждане.
Но из Москвы международного фин центра не получилось
Николай Помещенко, Реальную стоимость например российской недвижимости все могли наблюдать при росте доллара в 2 раза в 2014г.
Цены в рублях осталсь на месте.
Это подтверждает тезис что недвижимость в любой стране — это прокси на местную валюту и страновой риск. Никакой специальной «внутренней стоимости» окромя денежного потока от сдачи * срок сдачи в аренду, выраженной в местной валюте, недвижимость не имеет.

Берём однушку в среднем сегменте Москвы:
Сдаём по (30т/мес — коммуналка 4т) * на протяжении 40 лет (предполагаемый период сохранения товарного вида для сдачи) * 0,5 (дисконтируем на инфляцию и ремонты) = 6,2 млн.
Ура, правильный ответ!
Считайте в общем для своих регионов.
avatar

Simix

Никому не нужна недвижимость в полицейском государстве,
Позвольте! А в каком государстве нет полицейских?
На СЛ одно и то же… посты про снижение цен на недвижимость греют души частным трейдерам, мечтающим о своей квартире))



Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW