Об устойчивости цен на вторичку

Почему объемы выдачи ипотеки упали, а цены на вторичные квартиры нет.

В августе 2023 ЦБ приступил к циклу повышения ставок. Пусть и не сразу, банки транслировали это повышение в новые условия для заемщиков. Ставки по рыночной ипотеке выросли и уже к началу 2024 года стали запретительно высокими. Объемы выдачи ипотеки закономерно рухнули.

Правда, касалось это только вторичного рынка. На новостройки продолжали действовать многочисленные льготные программы, привлекательность которых только возросла из-за арбитража на ставках (заемщики могли взять кредит по ставке 5-8%, одновременно открыв депозит по 16%; выгода правда во многом была мнимая из-за неадекватно высоких цен на новостройки, но потока желающих это не останавливало).

Но если с новостройками все более-менее понятно, то почему не снижаются цены на старые квартиры, ведь вторичный рынок уже почти год испытывает дефицит ликвидности (льготные программы на него не распространяются)?

Чтобы объяснить этот парадокс, надо понимать, как функционирует российский двухконтурный рынок.

В стандартных условиях (то есть, без льготной ипотеки) движение кредитных денег выглядят примерно как на рис. 1. Основной поток банковских денег идет во вторичку. Но это во многом иллюзия, т.к. основу тут составляют альтернативы (круговая стрелка на рисунке). Это когда продавцы реализуют свою квартиру, а на вырученные деньги покупают другую недвижимость (либо новостройки, либо другую вторичку). Совершив некоторое количество оборотов, почти все ипотечные деньги со вторички попадают опять к застройщикам! И лишь небольшая часть возвращается в банковскую систему (кладутся на депозиты).

Одно время застройщики даже лоббировали предоставление льготных кредитов на вторичку. Им-то зачем? – а вот затем. Из рисунка все понятно.

Что поменялось в последнее время? Довольно много, и довольно мало одновременно.

С одной стороны, вследствие роста ставки ЦБ, как говорилось выше, упал объем денег на вторичку (2 р. вместо 5 р. на рисунке; здесь и далее цифры условные просто для понимания пропорции). С другой стороны, прямая накачка застроев возросла (3 р. превратилось в 6 р). Но застройщики выиграли не так уж много, как кажется. Если раньше они получали 3+4 р, из которых большая часть были транзитные деньги со вторички, то теперь они получают 6+1,5 р (1,5 – транзит). Но все равно это чуть больше, чем было. Естественно, при таких раскладах, по крайней мере пока конские дозы дешевого льготного бабла не иссякнут, никто цены на новостройки снижать не будет.

А что вторичка? А на вторичке падают не цены, а количество альтернатив. Даже если сюда вообще не поступит ни рубля ипотечных денег, это не будет автоматически означать, что цены на квартиры упадут. Просто сократится количество завуалированных обменов (круговая стрелка на диаграмме станет тоньше). Цены, возможно, и будут медленно сползать, но не обязательно (т.к. при отсутствии ипотеки ценообразование определяется балансом поступления и вывода не кредитных средств). Многие, наверное, обращали внимание, что в каких-нибудь кукуевых, где не ведется строительство, нет абсолютно никакого спроса на жилье, цены на квартиры удивительно стабильны, да и вариантов на покупку раз-два и обчелся.

Понять, почему не снижаются цены на вторичку не так уж сложно. Представьте, вы продавец квартиры. И хотите выручить с нее 10 млн., добавить своих денег и купить другую, более просторную, за 12 млн. И тут выясняется, что продать свою вы можете только за 8 млн. (т.к. ипотечники исчезли). А альтернативный вариант как стоил 12 млн., так и стОит (или стоИт, что в данном случае одно и то же). Как вы поступите? Правильно – снимете свою квартиру с продажи. Во всяком случае пока альтернатива не подешевеет. Получается замкнутый круг, и если никто не продает, то и цены не снижаются. И так будет до тех пор, пока кому-то срочно не понадобятся деньги – и только тогда, мало-помалу возникает даунтренд на рынке.

Но, как мы уже говорили, этот сценарий не обязательный.

Во-первых, продавцы вторички все равно смотрят на первичный рынок. А там у застройщиков все хорошо, и цены стабильны. Получается, именно первичный рынок определяет ценообразование, а вторичный следует в фарватере. Соответственно, важен общий уровень ипотечных вливаний, а не «рыночная ипотека». Общее же количество выданной ипотеки в 2024 году почти не сократилось, поэтому и ценам падать не с чего.

Во-вторых, народ очень остро чувствует, насколько обесценился рубль. И это отбивает напрочь всяческое желание передвигать ценник, даже если покупателей на горизонте не видать. При этом снижение цен все равно реализуется – но, как это обычно у нас бывает, не в номинальных ценах, а в реальных.

В-третьих, из-за дефицита на рынке труда и роста зарплат, значительно подросла аренда, а это при прочих равных увеличивает привлекательность вложений в недвижимость. По сути, продавцы планируют пересидеть низкий спрос, ожидая, что так или иначе позже смогут реализовать свои активы дороже (альтернативные издержки, например сколько можно было за это же время заработать на депозитах, никто как правило не считает).

В-четвертых, опять-таки из-за роста зарплат, увеличивается потенциальный спрос на покупку жилья (плюс через некоторое время на рынок вернутся депозиты с повышенными процентами).

Но даже с учетом всех вышеперечисленных факторов, номинальные цены на вторичку скорее снизятся, только снижение будет медленным и неглубоким (хотя я бы не исключал сценарий, что все снижение пройдет исключительно в реальных ценах). Чтобы снижение пошло бодрее – должны решительно упасть выдачи ипотек. Не только «рыночных», но всех.

///////

Наш ТГ канал EPICRIS