Обычно считается, что плохая демография снижает спрос на жилье. Логика тут как будто понятная: меньше людей, меньше спрос на недвижимость.
Однако, все гораздо сложнее.
Спрос на недвижимость вполне себе может расти даже при сокращении численности населения.
Во-первых, спрос зависит не столько от количества людей, сколько от количества денег у них.
Во-вторых, спрос предъявляют не люди, а домохозяйства. А численность домохозяйств также растет за счет эффекта дробления домохозяйств. Подробнее об этом рассказывал в данной статье.
Дробление домохозяйств наблюдается во всем мире и вполне может компенсировать отрицательный естественный прирост. Люди разъезжаются, разводятся и им нужно больше квартир для этого (впрочем, тут сложно сказать, где причина, а где следствие – возможно само появление нового жилья стимулирует домохозяйства дробиться).
Дробление домохозяйств с течением времени происходит примерно по следующему закону:

По мере разложения традиционного общества домохозяйства быстро дробятся, однако с течением времени темпы дробления снижаются. Почему так?

( Читать дальше )

Почему объемы выдачи ипотеки упали, а цены на вторичные квартиры нет.

В августе 2023 ЦБ приступил к циклу повышения ставок. Пусть и не сразу, банки транслировали это повышение в новые условия для заемщиков. Ставки по рыночной ипотеке выросли и уже к началу 2024 года стали запретительно высокими. Объемы выдачи ипотеки закономерно рухнули.

Правда, касалось это только вторичного рынка. На новостройки продолжали действовать многочисленные льготные программы, привлекательность которых только возросла из-за арбитража на ставках (заемщики могли взять кредит по ставке 5-8%, одновременно открыв депозит по 16%; выгода правда во многом была мнимая из-за неадекватно высоких цен на новостройки, но потока желающих это не останавливало).

Но если с новостройками все более-менее понятно, то почему не снижаются цены на старые квартиры, ведь вторичный рынок уже почти год испытывает дефицит ликвидности (льготные программы на него не распространяются)?

Чтобы объяснить этот парадокс, надо понимать, как функционирует российский двухконтурный рынок.

( Читать дальше )

Продолжаем выводить росстатовских манипуляторов на чистую воду.

Наглость, с которой они занижают темпы инфляции, раздражает многих, но докопаться до правды совсем не просто. Однако есть несколько косвенных способов, один из которых я рассмотрел в первой части. Пусть они не дают точности в пределах года-двух, но на длинных временных интервалах, смотрятся неплохо. Особенно на контрасте с государственной липой.

Кстати, никого не удивляет, что ЦБ держит ставку в 16% при официальной инфляции в 7,4%, и пока даже не думает ее снижать?

Давайте разберем еще один способ оценки инфляции. Возможно, он даже проще, чем «курсовой метод» из первой части.

Вспомним, ключевое уравнение монетаристской теории

M*V=P*Q

Которое фиксирует прямую зависимость между M (денежной массой) и номинальным ВВП (P*Q), где P – это средние цены, а Q – объем выпуска.

Самая загадочная часть уравнения – V – скорость обращения денег, — но никто толком не знает, что это такое, а самое главное, как ее посчитать, поэтому в стабильной экономике ее считают плюс-минус константой.

( Читать дальше )

Рассмотрим известную дилемму под немного другим углом.

Допустим, у человека уже имеется полная сумма на покупку квартиры.

Но тогда встает вопрос: покупать или продолжать арендовать? (Естественно, в данном контексте рассматривается покупка квартиры без ипотеки).

Решение, скорее всего, будет зависеть от предполагаемого роста цен на квартиры. А рост цен на квартиры — от процентных ставок.

Понятно, что чем ниже ставки, тем выше темпы роста цен на квартиры из-за желающих взять ипотеку. Одновременно, чем ниже ставки, тем меньший доход можно получить на капитал. То есть потенциальный арендатор теряет дважды при низких ставках.

При высоких ставках – он, наоборот, дважды выигрывает сравнительно с выбравшими покупку. Во-первых, темпы роста цен на недвижимость будут ниже (или вообще цены начнут снижаться), а с другой стороны, можно получить процентный доход, например, открыв депозит в банке.

Давайте, покажем на примере, максимально приближенном к российским реалиям. Предположим, что ставка аренды всегда равна 5%. А доход на капитал равен процентной ставке ЦБ. Аренду рассмотрим как расход. То есть арендатор несет расход по аренде, но зато получает доход на размещенный капитал. Покупатель квартиры не несет расходы по аренде, но лишается дохода на капитал.

( Читать дальше )

Хочется несколько слов сказать про фьючерсы на природный газ.

Это кровь и слезы и тысячи поломанных судеб. На наших глазах.

Наш ЦБ любит вводить ограничения (тесты «квалифицированных инвесторов»), но, по-моему, первое с чего надо начинать – это ограничивать торговлю по производным инструментам. Хотя, по-моему, достаточно лишь увеличить покрытие по фьючерсам (то есть сократить или убрать плечо). Это будет жестко, но эффективно.

Потому что основная проблема – это маржинальное кредитование, при котором начинающий физики берут на себя запредельные плечи, что усугубляется дикой волатильностью по этому самому газу. Итог – гигантские убытки.

Хотя, как верно заметили в комментарии к одному из предыдущих постов, торговля фьючерсами – это не про заработок. Это очередной однорукий бандит. Казино у нас вне закона, кроме специальных зон, а торговля газом – то же казино, только легальное.

Вот наш народ и развлекается.
Типичный профиль игромана на скрине (это только за первые два месяца этого года — слил полтора депозита уже)

( Читать дальше )

Эти забавные таблички от БКС уже многие публиковали. Но как их практически использовать?
Давайте рассуждать.



1. Дело в том, что шорты — это отложенные покупки. Если кто-то зашортил, то ему рано или поздно придется откупить эту позицию обратно (скорее рано, чем поздно, т.к. маржиналка дорогая), а следовательно мы имеем гарантированный спрос в будущем по этой бумаге
2. Если бумага растет, а шорты тоже растут, это говорит, что какой-то крупный игрок очень активно закупается. Что следовательно еще больше повышает вероятность дальнейшего роста, т.к. возможно, это институциональный игрок или инсайдер.


( Читать дальше )

Фондовой рынок – одно из немногих мест, где играя в азартные игры, можно заработать.

Все дело в том, что классические способы (лотереи, казино, букмекерские ставки и др.) – это все игры с отрицательным математическим ожиданием (подробнее про лотереи рассказал тут). Вы делаете ставку против конторы, которая заинтересована, чтобы вы проиграли. И вы проиграете. Возможные разовые успехи не отменяют того непреложного закона, что ваш счет будет медленно (а может и не медленно), но верно худеть.

На фондовом рынке «контора» (то бишь брокер) не заинтересована в вашем проигрыше. Ей по большому счету, все равно, выиграете вы или проиграете. Вы играете не с ней, а другими участниками фондового рынка, их проигрыш – ваш выигрыш, и контора не будет ставить вам палки в колеса (то есть втягивать вас в игру с отрицательным матожиданием). Соответственно, раз находятся люди, которые сливают деньги на фондовом рынке, то найдутся и другие, которые умеют вытягивать их деньги себе в карман. Впрочем, фактор «конторы» полностью сбрасывать со счетов нельзя – ведь комиссию за сделки никто не отменял. Поэтому рандомные покупки, особенно если часто их совершать – будут постепенно уводить вас в минус.

( Читать дальше )

Предыдущий пост про лотереи (с простой, в общем-то, мыслью, что при совершении сделок обязательно стоит учитывать математическое ожидание выигрыша), оказался для многих непонятным.

Комментаторы разделились на несколько групп:

— Первые недоумевали, зачем им лотереи, они ведь не билетики покупают, а на фондовом рынке торгуют;

— Другие уверяли, что вероятности никому не известны, их посчитать нельзя (а раз нельзя, то чего париться, бери, что и как бог на душу положит);

— Третьи приписали автору суждение, которое он не высказывал, что на фондовом рынке нельзя заработать.

Большинство, впрочем, никак не отреагировали, т.к. пост был все же сложноватым, и больше теоретическим.

Ок, давайте на более жизненном примере. Самый модный, насколько я могу судить, способ просаживания денег на сегодняшний день – это торговля фьючерсами на природный газ. Естественно, «от лонга», т.к. газ упал, а народ хлебом не корми, только дай поиграть в контртренды (если бы газ рос, все бы кинулись шортовать).

( Читать дальше )

Главный принцип успешного инвестирования – выбор стратегии с положительным матожиданием.

Математическое ожидание — понятие в теории вероятностей, означающее среднее (взвешенное по вероятностям возможных значений) значение случайной величины.

Или по-другому, то матожидание — средний результат, полученный перемножением различных исходов на вероятности их наступления.

Пример: разыгрывается лотерея с суперпризом. Цена билета 100 рублей. Вероятность выиграть 50 рублей – 10%, вероятность выиграть 100 рублей – 6%, выиграть 200 рублей — 3% и выиграть суперприз в 5300рублей – 1%

Тогда матожидание выигрыша будет M=0,8*(-100)+0,1*(-50)+0,06*0+0,03*100+0,01*5200=-30р

Кстати, о лотереях мы сегодня и поговорим. Потому что практически все лотереи – это игры с отрицательным матожиданием. Понимая, как устроены лотереи, мы от противного поймем, как следует действовать на фондовом рынке.

На интуитивном уровне понятно, что лотереи устроены не для того, чтобы народ на них зарабатывал. Что, однако, не особо останавливает поток желающих испытать удачу. Правда, удачу они понимают ложно: на мой взгляд, удача уже улыбнулась тому человеку, который решил держаться подальше от лотерей (кстати, легко заметить, что чем ниже образовательный и имущественный уровень человека, тем больше он рассчитывает на фантомное счастье).

( Читать дальше )

Кажется, контуры будущего ипотечного кризиса постепенно вырисовываются.

Наверное, те, кто изучает последствия ипотечного кризиса в США, недоумевают. Как так: умные дяди годами смотрели на то, как банки толкают сабпрайм ипотеку, а ипотечные агентства надувают пузырь ипотечных деривативов, и не только ничего не пытались сделать, но, и вообще не обращали на происходящее особого внимания, пока не стало слишком поздно (отдельные оракулы не в счет).

Так и у нас в обществе царит олимпийское спокойствие – в конце концов, ипотеку заливают на рынок не первый год, и ничего страшного пока не произошло, наоборот – поскольку уровень владения собственной недвижимостью в России один из самых высоких в мире, многочисленные бенефициары радостно потирают руки.

Конечно, трудно не заметить, что кредитование принимает все более нездоровые и уродливые формы (нерыночные ставки, низкий первоначальный взнос, «кредитные каникулы» на первые годы выплаты и прочее-прочее), но опять-таки, это же делается на благо строительному сектору, дающему высокий мультипликативный эффект по всей экономике и бла-бла-бла.

( Читать дальше )