Вторичная аномалия. Что происходит с ценами на квартиры

Я прекрасно понимаю, что «аномальный рост цен» для сегодняшней России сам по себе звучит как сюр. Аномалией по-настоящему может считаться только систематическая дефляция, поскольку это стал совсем редкий зверь в наших краях, а вот рост цен – уже, к сожалению, норма.

Однако все же рискну назвать ракетный взлет цен на вторичку за последний год аномалией, поскольку это не только оказалось неожиданностью для многих (в том числе для меня), но и, едва ли не впервые, сложной задачей для интерпретации даже задним числом.

Обычно, когда возникает некое событие, всегда выползает миллион экспертов, находящих миллион очевидных причин, почему оно произошло. Задним числом вам объяснят что угодно. Вот прогноз правильный мало кто способен дать (и не в 50% случаев, а постоянно). Однако в случае со вторичкой любое объяснение на нынешнем фоне выглядит натянуто: действительно, мы имеем ухудшение ситуации по всем фронтам, в экономике (о чем свидетельствует, например, падение фондового рынка), затоваривание новостроек, длительную стагнацию аренды, а самое главное – рост ставок и уход с рынка значительного числа ипотечников, которые ранее были движущей силой практически всех подъемов в недвижимости. В общем, не очень хороший фон для недвиги.

Однако, вопреки всему, там, что называется, поперло.

Теперь факты.

Индекс Домклик московской недвижимости (наиболее объективный индекс, на мой взгляд), показывает на данный момент 389 тыс. рублей за метр. Рост с начала года – внушительные 17,9%! За год рост 27%! (в августе прошлого года было 305 тыс.) 

Темпы роста примерно соответствуют 2021 году – но там история как раз была очень понятной из-за снижения ставки и ипотечной накачки после локдаунов.

Кстати, я сам купил квартиру ровно год назад, то есть как раз накануне взлета, и подробно описал причины и технику. Но я не буду рассказывать сказки, что так ловко все это спрогнозировал. Скорее, просто повезло. Да, я предполагал, что 2025 год – относительно неплохое время для покупки, т. к. на тот момент цена не выглядела высокой (в средних московских зарплатах), а самое главное, не было ипотечников. Логика была простой: нет ипотечников, значит самые лучшие цены. Появятся ипотечники – цена станет хуже. Но покупал я не ради финансовой выгоды (наоборот, было жалко упущенных процентов), а по личным мотивам. В итоге ипотечники только-только начали выходить на рынок, а цена уже улетела.

Давайте все же проанализируем причины этого аномального роста (с пониманием, что ценность этого анализа «задним числом» не так уж велика). Но нам все же нужно разобраться. Итак, в чем же дело?

Низкая емкость вторички

Особенность вторички в том, что цены на нее очень легко разогнать (намного проще, чем новостройки) из-за низкой емкости. Продавцы вторички обычно являются также и покупателями (через цепочки альтернатив), чистых продаж очень мало, так что относительно небольших поступлений денег вполне хватает. Известно, что последние год-два было очень мало предложений на московском рынке. Дешевые варианты быстро расхватали. Итог известен. Подробно про особенности вторичного рынка и следствия из них я рассказывал в книге Мифы и парадоксы недвижимости.

Появление новых групп покупателей с деньгами

За последние год-два появилось как минимум две крупные группы новых покупателей вторички, которые ранее не играли большой роли: вкладчики (которые могли использовать повышенные банковские проценты; собственно, это отчасти мой случай) и сво-шники. Про последнюю группу известно очень мало, статистику никто не ведет, понятно лишь, что речь может идти суммарно о триллионах рублей, так что как минимум для региональных рынков «подъемные выплаты» могут очень существенно влиять на раскладку, а через цепочку альтернатив – и на московский рынок. Здесь надо сделать ремарку о психологических установках народа. Мы ее тоже разбирали в книге и назвали квартирным фетишизмом. Если на «простого» человека в России внезапно сваливаются большие деньги, его главным и часто единственным желанием будет купить на них недвижимость – и ничто другое.

Ухудшение перспектив альтернатив (вкладов, акций, валюты)

Именно в такой формулировке. Никакого «перетока денег со вкладов» как системного понятия нет, и я подробно разбирал почему. Однако налицо систематическая деградация всех инвестиционных альтернатив. Валюта – рискованно, сложно и дорого в хранении. Акции – посмотрите на динамику фондового рынка. Облигации – посмотрите на банкротства эмитентов (из свежих примеров Евротранс, у которого были размещены облигации на десятки миллиардов рублей). Вклады – страшилки нон-стопом (скорее всего, неоправданные, но даже у самых крепких духом вкладчиков начинают сдавать нервы). На этом фоне что остается простому гражданину, имеющему пару десятков миллионов в загашнике? Правильно.

Естественное снижение контанго в новостройках

Ситуация, когда новостройки стоят дороже вторички, – уже сама по себе аномалия. Должно быть наоборот, и если бы не льготная ипотека, так бы и было. Иными словами, при снижении льготки контанго в любом случае должно было снизиться. Это могло быть реализовано двояко: либо через снижение новостроек, либо через рост вторички. Предпочтителен, конечно, первый вариант, но, похоже, пошли по пути второго. То есть новостройки будут стоять на месте, а вторичка к ним постепенно (или резко) подтягиваться. Не будем забывать про оживших ипотечников, которые готовы брать кредиты под 14-15%, считая, что это не так уж и дорого.

Что дальше?

На мой взгляд, рост цен уже перерос в нездоровый ажиотаж, где-то напоминающий панику. Как обычно, народ боится не успеть и запрыгивает на ходу в уходящий поезд. Кто-то из последних отчаянных рискует при этом разбиться об асфальт. Снижение, впрочем, учитывая общие тренды в экономике, и накачку денежной массы, ждать не стоит. Более вероятна многомесячная стагнация после окончания текущей волны роста. Такой сценарий происходит не раз, потом подтянутся зарплаты, арендная плата в рублях и все повторится.

////

Друзья, лучший способ поддержать автора – купить книгу Мифы и парадоксы недвижимости (в электронной или печатной версии).

Также открыта подписка в Бусти – там в основном неформатные посты широкой тематики.

Тг канал