По данным Dataflat, рынок новостроек РФ взбодрился: в августе продажи по ДДУ выросли на 19,1% в метрах и на 31,7% в рублях. Средняя метра прибавила 10,6% г/г. (Москва и МО +32%, СПБ и ЛО +37%).

📍А по сегментам? Свежие результаты группы «Эталон» подтверждают озвученные ранее мысли — бизнес и премиалка чувствуют себя хорошо, т.е. кто портфель проектов подготовил и диверсифицировал — тот молодец.

— Совокупный объем реализованной недвижимости составил 76 тыс. кв. м, что на 41% больше, чем годом ранее.
— В денежном выражении продажи выросли на 45%, почти до 19 млрд рублей. (Показатели стали наивысшими для августа за всю историю компании!).

📍Богатые богатеют, бедные беднеют.
Более дорогие объекты меньше зависят от сворачивания льготной ипотеки, плюс хорошо идут в рассрочку (т.е. для обладателей крупных сумм это даже экономия выходит).

— Эталону помогли рекордные продажи во флагманском московском проекте – ЖК Shagal. Бизнес-класс, разумеется. По данным ДОМ.РФ, в августе в Shagal было реализовано 145 лотов (+12% к июлю) общей площадью 7,8 тыс. кв. м (+15%).

( Читать дальше )

Пару дней назад уже делился мыслями. Этот пост — продолжение.

— Добавлю еще ряд мыслей, которые не влезли вчера. В формате «вопрос-ответ».
— Сразу отмечу, что недвижка давно расслоилась, т.е. в экономе на бывшем картофельном поле одна ситуация, а в премиалке другая. Разные миры. Разные стратегии.
— А еще отмечу, что ТЕКУЩЕЕ снижение ставки недвижке практически никак не помогает. Пока мы выше 14-15% — попа в бетоне будет продолжаться.

Будет ли недвижка дорожать?
Долгосрочно и в рублях — однозначно.
С учетом инфляции, девальвации и прочих гадостей, в рублях явно уж падать не получится. При этом эконом экономыч может местами проваливаться в цене, а вот ликвидные (особенно премиалка) даже в сложные времена дорожают. Свой мир. Массовка — все сложно.

ВАЖНО! У застройщика в большинстве случаев цена выше, на 15-20%. Купили однушки в человейниках за 15млн — поздравляю, продавать по 13-14 придется. Если повезет
Исключения: редкие квартиры, купили со скидкой (схематоз с рассрочкой и вкладом, к примеру), уникальность дома-места, премиалка. Либо все вместе.

( Читать дальше )

ЦБ подвез интересное исследование, на мой взгляд наиболее яркий слайд с разницей цен на первичку и вторичку. Как видите — пропасть увеличивается. Начали с трещины, закончили гранд каньоном

Добавлю общие тезисы по бетончику:

— Первичка всегда была дороже вторички — в этом суть бизнеса: новое продается ДОРОЖЕ старого. Так во всех сферах.
— В крупных городах расхождение особо сильное, в основном из-за наличия бизнес-премиум первички, вытягивающей средние значения
— Первичка в среднем кое-как растет (даже после отмены льготки, особенно премиалка), а вторичка местами даже активно падает.
— Задержка сроков сдачи ЖК растет, так как продавать еще НЕ сданный дом легче. На полгода-год в среднем тормозят застрои.
— Темпы выдачи ипотеки упали, так как сильно сократилось кол-во способов ее взять. По сути кроме семейки не осталось массовых программ, да и семейка не всем подходит. А лимиты жмут. А банки еще за выдачу комиссию хотят — есть такие кейсы.
— Просрочка по платежам по-прежнему скромная, все же ипотека это самый уважаемый в народе вид кредита. Откажи себе во всем, но квартиру купи — это базовая установка. Мы годами настраивались на покупку своего уголка.

( Читать дальше )

Тимофей делится мыслями

Почему при высокой инфляции недвижимость должна дешеветь

В текущей ситуации участники рынка в возможное снижение цен вообще не верят, так как инфляция и себестоимость жилья только растет.

Теория и фантазии
1)Цены начинают расти если спрос превышает предложение.

2)На рынке жилья спрос начинает превышать предложение при наличии дешевой и доступной ипотеки.

Так на пике ажиотажного спроса 1-2 года назад доля ипотеки на рынке новостроек доходила до 90%.

3)Дешевая ипотека появляется при низкой ключевой ставке.

4)Низкой ключевая ставка становится при низкой инфляции.

Получаются интересные выводы

— Самое большое подорожание жилья идет при низкой инфляции, низких ставках и доступной ипотеке, что вообще никак не связано с себестоимостью строительства.

— При высокой инфляции якобы все наоборот. Это правда в теории. В Турции на инфляции выросло, но там сохраняли в бетоне.

Себестоимость же растет, какое еще снижение?

«Тяжёлые времена рождают сильных людей, сильные люди создают лёгкие времена. Лёгкие времена рождают слабых людей. Слабые люди создают тяжёлые времена.»

( Читать дальше )