Недвижка. Часть 2

Пару дней назад уже делился мыслями. Этот пост — продолжение.

— Добавлю еще ряд мыслей, которые не влезли вчера. В формате «вопрос-ответ».
— Сразу отмечу, что недвижка давно расслоилась, т.е. в экономе на бывшем картофельном поле одна ситуация, а в премиалке другая. Разные миры. Разные стратегии.
— А еще отмечу, что ТЕКУЩЕЕ снижение ставки недвижке практически никак не помогает. Пока мы выше 14-15% — попа в бетоне будет продолжаться.

Будет ли недвижка дорожать?
Долгосрочно и в рублях — однозначно.
С учетом инфляции, девальвации и прочих гадостей, в рублях явно уж падать не получится. При этом эконом экономыч может местами проваливаться в цене, а вот ликвидные (особенно премиалка) даже в сложные времена дорожают. Свой мир. Массовка — все сложно.

ВАЖНО! У застройщика в большинстве случаев цена выше, на 15-20%. Купили однушки в человейниках за 15млн — поздравляю, продавать по 13-14 придется. Если повезет
Исключения: редкие квартиры, купили со скидкой (схематоз с рассрочкой и вкладом, к примеру), уникальность дома-места, премиалка. Либо все вместе.

Будет ли аренда дорожать?
Дорожать — спорно, все же покупательная способность населения не спешит в рост. Дешеветь — явно нет. Ее переставили в космос уже, скорее возникнет стадия «принятия». Многие сидят на старых контрактах в 2 раза дешевле рынка. Со временем спред сузится.

Есть ли инвест в недвижке?
Эскроу и отмена льготки убили легкий инвест, «как раньше». Но есть точечный инвест, особенно в бизнес+ или премиалке. В 2024 можно было урвать рассрочку в годных объектах в ЦАО (Москва) аж за 400-450к за метр, а деньги зарядить в облиги или вклад. Не массовая, но реальная история — есть кейсы.

Будет ли крах, как было в США?
Будущее знать нам не дано, но лично я крах не жду. Просрочка подрастет, где-то даже могут обанктротиться застройщики, мелких поглотят крупные и все такое. Сложнее, чем раньше. Но думаю, что без коллапса.
Логично не покупать у стремных ребят, не покупать стремные проекты (когда какой-то ноунейм выкатывает супер-мега архитектуру с нереальными рендерами в спорной локации. В лучшем случае проект упростят раз в 5, в худшем — забьют).

Поможет ли снижение ключа?
По мнению застроев поможет ключ только ниже 14%. А разницы между 17-18-20-21% никакой нет. Все дорого. Опять же, это касается массовых сегментов — в том же бизнесе или премиуме часто оформляют рассрочку, а потом снимают с вклада и оплачивают разом. Выходит экономия даже.

Будут ли просрочки сдачи?
Они и так уже есть. Полгода-год в порядке вещей. Дело в том, что строительный цикл около 5 лет длится, а у нас каждый день что-то меняется. Запланированные раннее под «вечное жирное время» объекты ползут в сроках. Новые либо не выводят, либо сразу ставят срок сдачи дальше.

Покупать или продавать недвижку?
Для себя — любой момент ок. Если надо — значит надо. Для инвеста — точечно, плюс только для больших капиталов (кому диверсификация нужна).
Продавать ли? Если куча квартир, будто бы выйти в валюту по хорошей цене не самое тупое решение. Но дорого не продать — вторичка стоит колом.

Повлияет ли рост бакса на цены?
Это скорее доп. поддерживающий фактор, так сказать «мотивирующий» распихать «лишние» деньги в бетон. Ускоряет принятие решений, для многих. Как и переток с вкладов. Это не гарант роста цены, скорее поможет выживать рынку.

ЧТО В ИТОГЕ?

— Недвижка жила, живет и жить будет. Но по-разному: эконому плохо, в премиалке всегда праздник. Расслоение с нами надолго. Во всех сферах!
— Инвест без усилий возможно не вернется никогда.

Всем финансового роста! 📈
Подписывайся, дальше — больше 📊
—
#инвестиции #акции #облигации