ves2010, а зачем Яндекс-Такси набирает водителей? Ведь можно купить автомобили и самим осуществлять деятельность по перевозке? И зарабатывать больше?

👆 и считаете Вы не совсем правильно: за 2 года он не окупится: стоимость номера 9 млн… 1,5-2 года до запуска отеля… то есть уже срок окупаемости будет 4 года (по Вашей логике) + персонал работать будет бесплатно? А коммунальные платежи, а расходы на рекламу?

Сейчас инвесторы входящие в проект с потенциальной рентабельностью 15% являются по сути соинвесторами Застройщика… пройдёт 1,5-2 года… объект будет готов… и цена станет ~17-18 млн… и рентабельность в районе 6-7% как и у любого готового объекта (гостиницы).

👆 так что здесь все инвестиции и цифры логичны

evg_gen +100(100), перепровьрьте и скажите, где я не прав?

evg_gen +100(100), данная статья — это адресный ответ инвестору, который обратился ко мне с целью купить апартаменты за 10 млн в Сочи — Вы имеете возможность читать эту статью и просвещаться в гостиничном бизнесе. Никого не зазываю 😉

Nikola Tesla, я же и не настаиваю 🤷🏻‍♂️

Сиделец, сбудется ли мечта продавца зависит только от того, насколько «потребитель» способен перепроверить слова с помощью калькулятора и здравого смысла 🤷🏻‍♂️

Игнатий, К сожалению, беспринципного профессионального мусора полно во всех отраслях… но всех чесать под одну гребёнку- неправильно

Alexs, именно это я и доношу в своих статьях: инвестируете в апартаменты с ноунейм операторами — будьте готовы, что Вас будут обманывать.
Гостевые дома, маленькие апарт-отели- все хотят заработать… поэтому работают по серым схемам, уходят от налогов и т.д.
👆 именно поэтому государство и приняло закон, который усложнит им жизнь. В итоге — большинство из таких средств размещения и уйдут с рынка к 28-30 годам.
На смену им придут Cosmos, Alean и Azimut (которые и поделят весь рынок)… Почему они? Все просто — прозрачная схема доходов и 100% оплата налогов — это то что и нужно государству…

OUBee,


👆 в 2022 г. В г. Сочи работал только один 5-ти звездочный отель где имели апартаменты розничные инвесторы — это Хаят Редженси.
Причём, в розницу их стали продавать как раз ~ с 2021, 2022 годов по цене от 45 млн ₽ за номер. Будучи действующим отелем — он как и положено приносит собственникам 6-7% годовых по году… Возможно они ожидали от готового объекта увидеть другие цифры?
Сразу нужно отметить еще 1 момент: с какого перепугу стоимость завтраков должна идти в доход собственнику апартаментов? Это естественно доход Управляющей компании.

По опыту: те инвесторы, которые возмущаются, это те кто зашёл в проект на финальной стадии или в готовый проект (когда рисков нет)… но нет рисков — нет и прибыли — я постоянно делаю на этом акцент....

А про ситуацию в Крыму: я и пишу: инвестиции только с крупными отельерами!

Alexs, Застройщик и Отельный оператор — это абсолютно разные компании (без каких либо пересечений). Застройщик строит. Отельер — сдаёт в аренду.
Что бы было понятнее: строится дом, Вы решаете купить коммерческие площади на 1 этаже, чтобы потом сдавать их в аренду магазину: «Красное-Белое»…
👆 В гостиничном бизнесе все то же самое — только арендатор уже известен, и вам делать ничего не надо — УК сделает все за Вас.

Про «хозяина гостиницы», который будет сдавать «свои комнаты»… уже давно по таким схемам отельеры не работают: существует котловой метод распределения: то есть доход от всех номеров в отеле складывается в 1 котёл, и прибыль одинаковая абсолютно по всем номерам (не важно какой номер сдавайся больше)… и, естественно всё это прописано в договоре

Alexs, а в чем Застройщик поступает не честно?
Застройщик «свое возьмет» только тогда, когда достроит объект и введёт его в эксплуатацию (так как деньги дольщиков на эскроу-счетах)...
Причём здесь плата за обслуживание… при чем здесь «лохи»… ?! 🤷🏻‍♂️

OUBee, Вы откуда это берете???!!! Привидите хоть 1 пример 🤷🏻‍♂️

Думать надо было, абсолютно точно, но доход именно за календарный год в любом случае ± будет таким (неважно смотрим с января по декабрь, или с июня по май следующего года)

Сиделец,


Не очень понял, что за ошибка? В таблице показана предполагаемая доходность с номера за первый год работы (помесячно)

Сиделец, Вы сами в принципе и ответили практически на свой вопрос: ни у одного Застройщика нет таких денег, чтобы и строить и оставлять площади себе.
Проектное финансирование Сан Гардена (более 150 млрд ₽), другой объект Застройщика- Николай Первый — проектное финансирование 178 млрд… а они ещё и третий объект строят + набережную в Анапе…

Инвесторы, которые сейчас (на этапе стройки) входят в проект по сути и являются соинвесторами, потому что за свои деньги не один Застройщик построить ничего не может (не хватит средств). Поэтому те кто заходит сейчас, получают высокую маржу… те кто купит на предсдаче или готовый объект — будут довольствоваться 7% рентабельности.

Сиделец, 1) Архитектура здания и его удалённость от моря (800 метров) приводит к тому что непосредственно вид на море будет у небольшого количества номеров, и вид (из за удаленности) посредственный.
Поэтому загрузка будет равномерной (независимо от этажа) — отельеры научились уже правильно планировать загрузку.
2) товарищи у которых есть ярды… конечно же покупают, но это не единственный отель куда можно вложить
3) ну и насчёт Вашей логики: «строители должны скупить все это добро»… это как считать дураками фермеров, производящих картофель но не вкладывающихся в завод по производству чипсов… заработать же с картофеля таким образом можно гораздо больше…

Думать надо было,


Алеан не подешевел — номера с видом на море в цене выросли (скрины снизу). Сейчас Застройщик выпустил в продажу номера (10 шт) с видом на проезжую часть — они по цене да, меньше. Если говорим про пассивный доход, то разницы абсолютно никакой нет (в Алеане Агой 2 котла: однакомнатные и двухкомнатные без привязки к виду… если говорить про перепродажу — то для потенциальных покупателей будет интересна как и меньшая цена… так и вид на море...

Если говорить про этап стройки: полностью сделано берегоукрепление (самое трудоемкое при данном рельефе) и котлован… Далее начнут возводить фундамент и сами корпуса — они уже делаются проще и быстрее.

Эльзар Тимирбулатов, а риэлторы то тут с какого бока? 😂

Если в следующем году прибавят к 6% УСН ещё 5% НДС… то будет конечно хуже, чем сейчас… и что то мне подсказывает, что так и будет… ещё и финансовые показатели этого года думаю учтут при налогообложении следующего… и увеличат ставку с 6 до 11% ☹️… обидно…

Курц, именно об этом я и пишу в своих статьях: если рассматривать апарты (без управления или с ноунейм операторами) — то я бы туда не входил… квартиры — проще купить на соседней улице… рентабельность от сдачи будет такой же...
Только гостиничные номера под управлением крупных отельеров интересны для инвестиций… и то не все, и не в любой промежуток времени…

А динамика цен она легко прогнозируема: это 30% ежегодно пока строится объект… потом 10% в год пиковое значение (которое каждый год будет снижаться на 1%… покачерез 5 лет не зафиксируется на цифре 5%… после чего рост прекратится (только при колебаниях инфляции будут изменения)

dim800, по земле — я в принципе не советчик (не моя стихия)… Но статья то о другом… о инвестициях в гостиничный бизнес (при том акцент не на Сочи), поэтому честно говоря не совсем понятен Ваш комментарий… но в любом случае спасибо и хорошего дня 😊