Бетонных буратин опять обманули. Вся правда про инвестиции в Сочи, Анапу и Крым

В этой статье Вы увидите динамику изменения цен на квартиры и апартаменты в курортных городах Юга России.

На основе математических и аналитических данных мы поймём: куда можно инвестировать, а какие объекты для инвестиций рассматривать не стоит.



ОБРАТИЛСЯ КО МНЕ КЛИЕНТ С ТАКИМ ВОТ ВОПРОСОМ 👇:

🧐 — «Роман, у меня многие знакомые купили квартиры в Сочи, в Анапе, в Туапсинском районе… То же вот хочу приобрести… через пару лет продам — денег заработаю...
Обзвонил 10 риелтеров — все говорят — надо брать пока цены не ушли в космос… тем более пока Семейная ипотека 6%… Так что, правда можно 40% заработать?»...

🧑‍🏫 — Чтобы правильно ответить на этот 👆 вопрос нам нужно:
✔️ Знать цены на квартиры за январь 2025 года...
✔️ Сравнить их с ценами на аналогичные предложения января 2026...

Только тогда, на основе анализа изменения цены мы сможем спрогнозировать — сколько же мы сможем заработать.

Так например, в январе 2025 года практически каждый сочинский риелтор предлагал инвесторам (у которых было 13 млн)… зайти «в один отличный проект...»
🤦‍♂️ Естественно, клиентов обрабатывали инвестиционными расчетами, в которых говорилось, что стоимость квадрата в Сочи растёт на 30% в год… и заработать за год 2 млн можно будет не напрягаясь...


То есть, купив такую 👆 квартиру в январе 2025 года (за 12,6 млн)… сегодня (в январе 2026) нужно было ждать цену: 16,5 млн...

И тогда продав её даже со скидкой в 1,5 млн… можно было бы положить себе в карман желаемые 2 млн рублей...

Однако, реальность несколько иная, чем фантазии несостоявшихся инвесторов. Сейчас, точно такую же по площади квартиру в этом ЖК можно купить за 11 млн 👇...


Рост… 15%… правда динамика отрицательная… 🤦‍♂️

🧐 — «Роман, ну может такая ситуация только по одному жилому комплексу… и вы специально выбрали его чтобы сгустить краски и нагнать страха...»

Предположение хорошее, и, только дальнейший анализ сможет развеять или подтвердить данную 👆 теорию:

Рассмотрим следующий комплекс. Он так же как и предыдущий вариант входит в ТОП-5 самых продаваемых ЖК побережья за прошлый год:


👆 Слева: стоимость студии 17,6 кв.м по состоянию на январь 2025… Справа: точно такая же студия в январе 2026...

Внушительный рост в 1,5%, думаю должен порадовать инвесторов 🤦🏻‍♂️

🧐 — «Почему же так происходит, Роман? Ведь по факту (с учётом инфляции) такие инвестиции убыточны… И что рассматривать тогда для сохранения и увеличения капитала?»
🧑‍🏫 — «Всё просто — семейная ипотека убила возможность заработка на квартирах…

✔️ Хорошо заработает Застройщик (ведь из-за ажиотажа он получил возможность продавать на 20-30% выше рынка)…
✔️ Заработают Банки: ведь буратино будет исправно оплачивать проценты по ипотеке...
✔️ Заработает риелтор: ведь продать квартиру в семейную ипотеку — проще простого...
✔️ 🤷‍♂️ Вы же заработаете лишь геморрой...

КУДА ЖЕ ТОГДА ИНВЕСТИРОВАТЬ?

Голословно, на этот вопрос, я отвечать не буду. Поэтому, мы просто рассмотрим аналогичную аналитику, но по гостиничным комплексам»:


👆 Номер площадью 40 кв.м (с ремонтом, мебелью, техникой и текстилем) в Гостиничном Комплекс Sun Garden в декабре 2024 можно было купить за 13,3 млн...

❗️❗️❗️ Прошёл год… и цена аналогичного номера составляет 16,75 млн… Рост цены (капитализация) составил 26%.

🧑‍🏫 Рассмотрим кейс моего клиента (ведь именно такой номер за 13,3 млн рублей он и приобрёл в декабре 2024 года).
Первоначальный взнос составлял 30% (4 млн руб).
Остаток — 2 равными платежами (до декабря 2026 года)
Поэтому, внеся на эскроу счёт первоначальный взнос, клиент разместил остаток на депозите на 1 год (под 20% годовых)… и заработал при этом 1,9 млн...
Учитывая этот факт, итоговая капитализация составила 40%.
❗️ За 2026 год рост цены квадратного метра ожидается таким же (26%).

Но капитализация от банковского депозита будет уже меньше: около 900 т.р.

Тем не менее, общая капитализация за 2026 год составит 31% годовых...

❗️ Более подробно про этот комплекс можно прочитать в следующей статье 👇:
smart-lab.ru/mobile/topic/1216374/

Для объективности проведём анализ по ещё одному гостиничному комплексу: Николай I HOTEL & SPA:


👆 Слайд слева: стоимость в декабре 2024 г. Слайд справа: стоимость аналогичного номера в январе 2026

Рост цены квадратного метра составил более чем 38% годовых… с 17,7 до 24,9 млн ₽...

🧑‍🏫 А с учётом беспроцентной рассрочки и прибыли от депозита (по аналогии с тем, как рассписывал выше): получается 53% годовых.

❗️ Более подробно про этот комплекс можете прочитать в статье ниже: 👇
smart-lab.ru/mobile/topic/1121062/

Возможно, у кого то бизнес приносит значительно больше… хотя в нынешних условиях (а общаюсь я с большим количеством предпринимателей)… это маловероятно...

🧐 — «Роман, понял, спасибо… значит надо покупать не квартиры, а апарты и не думать»…
🧑‍🏫 — «Не совсем, думать как раз таки надо… ведь далеко не все гостиничные комплексы покажут такой рост».

Нужен совет или уже готовы инвестировать?

Напишите мне, и я подберу лучший вариант под Ваш запрос. А так же договорюсь с Застройщиками на эксклюзивные условия и хорошие скидки.

С уважением,
Литовка Роман