Расскажу одну историю, которая произошла с моим коллегой Андреем.

1998 год. Локация — не Москва.

Коллега сопровождал сделку по покупке комнаты (самое дешевое жилье до эпохи студий). 

Что-то пошло не так и покупательница потеряла деньги — 5 тыс долларов. 

На Андрея вышли представители одной из московских ОПГ. 

Предложение было простое, но конкретное — или Андрей возвращает деньги, или его просто грохнут.

В то время — это было серьезная угроза. Годами позже, Сергей Мавроди поделился опытом общения с участником этой ОПГ, с которым оказался в одной камере. Провинившихся просто “разбирали на конструктор”, а сумки закапывали в лесу. 

Андрей Ж. назанимал денег, в том числе у наших общих знакомых. И вернул покупательнице. На этом дело и закончилось.

Обращаю внимание, что претензию предъявили не собственнику недвижимости, а риэлтору, который занимался сделкой и халатно проверил объект и собственника.

Такие дела)
t.me/mosstart

Математика простая. 

Первоначальный взнос — 2.3 млн, ежемесячный платеж 54 тыс.

Обычная ипотека — 137 тыс в месяц.

Как дом достроят (через 3 года) можно сдать от 60 тыс и больше (по текущим ценам).

Достаточно хорошо при нынешнем статус кво. 

Итак, ПИК выкатил старт продаж новых корпусов ЖК Амурский Парк.

Два года назад этот ЖК был в моем рейтинге ТОП-3 лучших новостроек (с квартирами, т.е. с московской пропиской)) в новостройке Москвы внутри МКАД до 6 млн. Только цена была чуть дороже 6 млн.

Что же сейчас?

Угол ул. Амурская и Амурский проезд, тут будут строить последние корпуса

Судя по местности — это последние корпуса, дорога ограничивает дальнейшее строительство. Цена на самую маленькую студию 19м стартует от 8.7 млн.

Я уже рассказывал про неудачный пример покупки номера в апарт-отеле (УК выкатила покупателям ультиматум — или сдавайте нам за 15-20тыс в месяц, или будут проблемы со светом и водой).

А сейчас будет другая история. В первой половине десятых застройщик Пионер решился на эксперимент. Почему бы не построить с нуля апарт-отель, который будет совмещать функции гостиницы и долгосрочного проживания? В старых детективах Чейза и других авторов, главный герой частенько постоянно жил в отеле. В детстве недоумевал — “как это, ведь в отеле живут сутки-двое, редко когда больше”. Вот и у нас появился отель такого плана. Причем с нуля. 

Подразумевалось, что наниматель может остановиться на короткий срок,  на недели или месяцы. Особые условия для тех, кто снимает на месяц и больше. Покупатели номеров могут жить сами, сдавать через местную УК (ресепшн, как в обычной гостинице) или самостоятельно. 

Какой результат эксперимента для инвестора? 

Первый апарт-отель построили в Митино в начале 2015-го года — “Йес Митино”.

Итак, конец ковидного 2020-го года. Ставка ЦБ на рекордно низком уровне — 4.25%

Сбер выдает ипотеку на вторичку под 7.5-8%  с минимальным взносом 15-20%.

В декабре 2020-го года продал маленькую двушку 37м на  2-й Новоостанкинской   за 11.5 млн. 

Это была реальная рыночная цена, купили  ипотечники. 

Весна 2025 года. Ставка ЦБ на рекордно высоком уровне — 21%. Сбер выдает ипотеку на вторичку под 25-28%. 

В апреле за наличку продал однушку 35.1м на Академика Королева за 12.4 млн.

Квартиры находятся рядом и схожи по потребительским качествам. 

Район отлично подходит для жизни — рядом парк Останкино и ВДНХ. Пешая доступность метро, хотя и не в 5-и минутах. 

Многоэтажка с лифтом  кирпичная (на Новоостанкинской), или блочная (на Ак. Королева)

Качественный ремонт, хотя и не новый. Вся мебель и бытовая техника. Состояние — заезжай, живи.  

Что мы видим? За 4.5 года роста цены в номинальных рублях почти не произошло. А учитывая инфляцию — квартира подешевела. 

Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл — номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы — это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.

Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.

Это печальная история началась в 2019-м году. Застройщик с малым опытом в Москве неожиданно получил непростой участок. Прямо в парке Лосиный Остров! Деревья не вырубали (но это не точно), новую дорогу не строили (и это не точно). Просто снесли ангары и расчистили пятно под застройку — это была небольшая промзона.

Цены на старте были такие: студия 21м от 2.6 млн, 1к 29м от 3.4 млн. Срок сдачи — 2021г (но в ДДУ поставили 23-й). И это с отделкой! Также была удобная рассрочка.
Главная фишка ЖК — расположение. Фактически в лесу, как санаторий.
Это стало и плюсом, и жирным минусом.

Покупатели колебались. С одной стороны — внутриМКАДная Москва по цене Мытищ. С другой стороны — до Ярославского шоссе по самой короткой дороге от 2 км и больше. А ведь надо еще доехать до метро. Но самые дешевые лоты быстро разобрали, хотя схема покупки включала повышенные риски.

Почти сразу у ЖК начались проблемы — иск от Минприроды по поводу незаконного строительства на территории Лосиного Острова. Ведь в 150м от природоохранной зоны нельзя строить. Застройщик выиграл иск, покупатели вздохнули с облегчением… Но тут у застройщика начались внутренние проблемы и ЖК Сказочный Лес превратился в долгострой. Впрочем, как и другие московские ЖК этого застройщика.

Не все йогурты одинаково полезные для здоровья, не апартаменты одинаково безвредные. 

Итак, рейтинг по возможному геморою. 

 5 место. Бывшие заводы и фабрики, которые переделали под апарты. Классика жанра — Автозаводская 23к7, 23с928 (корпуса ЗИЛа), Полярная 31с1 — здание бывшей фабрики. Инвестор выкупил здание, нарезал, распродал. Над статусом земли под строением не задумывался — он остался прежним.

4 место. Бывшие гостиницы, которые распродали по номерам. Пример — куча 5-и этажных гостиниц в районе м. Окружная-Владыкино. Тут здания изначально проектировали под заселение, хотя и временное. 

3 место. Офисные центры, в которых живут. Пример — здание по проезду Серебрякова 11к.1. Строили как административное здание, по плану туда должна была переехать управа района Свиблово. Потом начали продавать “офисы” со всеми коммуникациями, были предложения по 6 млн и больше. 

 2 место. Нежилые помещения в обычных многоквартирных домах. Как правило, с мокрой зоной и с небольшим метражом — от 15 до 25 метров. В свое время это были подсобные помещения, но затем Департамент начал продавать их на торгах. Конечно, их покупают, делают ремонт и сдают.

ЖК “Саларьево Парк”, или из гадкого утенка в лебедя и обратно.

ЖК Саларьево — это не просто один из множества ЖК, которые со всех сторон облепили “старую Москву”. Циники скажут, что как мухи коровью лепешку, но мы так говорить не будем.

В конце 10-х ЖК Саларьево стал революцией в недвижимости Москвы и задал новые тренды. Впервые крупный застройщик начал строить и продавать студии 19м с отделкой. И не только. Были еще более традиционные однушки, евродвушки, евротрешки.

На старте продаж, в 2018-м году, студии продавались по 2.5 млн. Это удивительно низкая цена за отдельное жилье с ремонтом в Москве, пусть даже и в новой. Такую студию можно было легко купить в ипотеку с первоначальным взносом всего 500 тысяч. Для сравнения, цены на однушки (даже самые убогие) на вторичке начинались от 5 млн, т.е. в 2 раза дороже. Но застройщик осторожно щупал рынок и был готов оперативно поднять цены, что скоро и произошло.

Но потенциальных покупателей терзали сомнения. Да, рядом открыли метро Саларьево. Да, строят большой торговый центр. Но ведь под носом — огромная свалка ТБО. Уже закрытая, но все же.

Вкратце. Три года назад был ажиотажный спрос на недвижимость Северного Кипра. В моменте, русскоязычная тусовка достигла 120 тыс человек. 

Климат, море,  лояльные законы, отсутствие комплаенса…

Бурный бизнес расцвел и на недвижимости.

Но потом вжух и сказка закончилась.

В мае 2024 года вышел закон, по которому гражданам большинства стран запретили владеть более, чем одним объектом недвижимости. Остальные надо продать в течение двух лет. Также резко повысили налоги на недвижимость, минимальную зарплату итд итп.

Почему? По главной версии, Эрдоган был недоволен, что многие инвесторы — израильтяне. 

Но в итоге все начали разбегаться и продавать “излишки”, что обрушило спрос и цены. 

“Те, чьи квартиры мы продали, — таких счастливых людей я никогда не видел».

На данный момент русскоговорящая тусовка со 120 тыс уменьшилась до 20 тыс.

www.forbes.ru/biznes/531896-ostrov-nevezenia-pocemu-s-severnogo-kipra-pobezali-russkie-investory?fbclid=IwY2xjawI3fo5leHRuA2FlbQIxMQABHZeGpq-44IY25gOHJKeN33hBf9RCdr8x3l6UDSV0hl7h8Ft3MJCDQJoZ6A_aem_v-SuUWu8f2dfh-k6NAH_HQ