т.е у долиной это не единственное жилье?

кстати верховный суд еще не высказался…

чат гпт говорит, что подобные дела рассматриваются в пользу покупателя

если

1 прокупатель не знал что продавец недееспособен
2 покупатель дал справедливую цену

Отличный вопрос — и он очень показательный, потому что именно в этих правовых системах (США, Великобритания, ЕС) давно выработан более «балансирующий» подход между защитой недееспособных лиц и защитой добросовестных приобретателей (bona fide purchasers).
Вот сравнительный анализ 👇

💡 Общий принцип

В США действует концепция “void” vs “voidable” contracts:

• Если сделка совершенно ничтожна (void) — например, продавец уже признан судом недееспособным — она не имеет юридической силы вообще, и покупатель теряет имущество.

• Но если продавец формально дееспособен, а просто был временно не способен понимать значение своих действий (incompetent at the time) — такая сделка считается voidable (оспоримой), и добросовестный покупатель может быть защищён, если он:

  1. Не знал и не мог знать о недееспособности;

  2. Действовал добросовестно и оплатил справедливую цену.

📘 Прецеденты:

• Hauer v. Union State Bank of Wautoma (Wisconsin, 1995) — суд признал, что контракт с пожилой женщиной, находившейся под влиянием мошенников, voidable, но банк не потерял залог, так как действовал добросовестно и не мог знать о её недееспособности.

• Ortiz v. Bank of America (California, 2007) — аналогично: если покупатель не знал о недееспособности, суд оставил сделку в силе ради стабильности оборота.

💬 Итог (США):
Добросовестный покупатель чаще защищён, если не было судебного признания недееспособности до сделки.
Главный принцип — balance of equities (справедливый баланс интересов).

💡 Общий принцип

В английском праве аналогичная система:

• Void сделки (если человек уже признан недееспособным) — ничтожны, имущество возвращается.

• Voidable сделки (если дееспособность нарушена временно, но не признана судом) — могут быть сохранены, если контрагент добросовестен.

📘 Прецеденты:

• Imperial Loan Co. v. Stone (1892) — классический кейс: если человек не понимал смысла сделки, но другая сторона не знала об этом, сделка остаётся действительной.

• Hart v. O’Connor (1985, Privy Council) — важнейший прецедент: суд постановил, что если продавец был недееспособен, но покупатель действовал добросовестно и не знал, сделка не аннулируется; возврат имущества не производится.

💬 Итог (UK):
Добросовестный покупатель защищён.
Главный критерий — знал или должен был знать о недееспособности.
Если не знал — сделка сохраняется.

💡 Германия (BGB)

• Если человек признан недееспособным (§104 BGB) — сделка ничтожна.

• Но действует §932 BGB: если покупатель приобрёл от лица, не являющегося собственником, добросовестно, он всё равно становится собственником, если в реестре не было признаков проблемы.

То есть если мошенники уговорили пожилого человека продать, а покупатель не мог знать о недееспособности — недвижимость может остаться у покупателя, а потерпевший получает компенсацию от мошенников/страховой/фонда.
Здесь сильна защита добросовестного оборота (Verkehrsschutz).

💡 Франция

• Аналогично: если лицо не признано недееспособным официально — контракт действителен.

• Французские суды руководствуются принципом apparence légitime — «законного внешнего вида».
  → Тот, кто добросовестно доверился внешне законной ситуации, защищён.

💬 Итог (ЕС):
Континентальная Европа делает акцент на защите добросовестного приобретателя, чтобы оборот недвижимости не парализовался.
Государство (через компенсационные механизмы, страхование титула, нотариальные гарантии) компенсирует ущерб слабой стороне.

Если кратко:

В США, Британии и Европе судебная система взвешивает интересы обеих сторон и чаще защищает добросовестного покупателя, а не полностью аннулирует сделку, как в России.

 

 

По логике теперь любая сделка на вторичном рынке может быть анулурована и без всякого возвращения денег — просто отдай квартиру обратно мы не подумали/передумали.

т.е. прописанная в законе в таком случае реституция (обюдный возврат) — просто пшик

Но таково нынешнее правоприменение — мало что вам там в законах понаписали, а вот мы хотим так.

Кстати когда я не так давно судился с ДГИ то на вопрос судьи — «а почему вы так считаете?» представитель ДГИ просто ей ответила — «мы так хотим»