⭕️ В последнее время на рынке недвижимости наблюдаются тревожные прогнозы о предстоящем обвале цен. Однако для объективного анализа текущей ситуации необходимо рассмотреть несколько ключевых факторов.

⭕️ На первом графике представлена динамика средней стоимости квадратного метра недвижимости. Анализ показывает наличие долгосрочного восходящего тренда с незначительными коррекционными движениями. Это свидетельствует о стабильном росте цен на жилье, что противоречит предположениям о грядущем обвале.

Начнём с общей ситуации:

число объявлений на рынке недвижимости остаётся стабильным. Цены на объекты колеблются в ограниченном диапазоне (1 график).

🪙Теперь разберём рынок по сегментам:

С 1 июля Сбербанк вносит изменения  в условия ипотечного кредитования на рынке первичного жилья. Процентные ставки становятся ниже на 0,5–2 процентных пункта, в зависимости от размера первоначального взноса. Кроме того, банк предоставляет дополнительную скидку в размере 1 процентного пункта по кредитам на индивидуальное жилищное строительство, предназначенным для быстровозводимых домов.

Все согласно плану, писал об этом тут. 

👍 — Да
👎 — Нет
🤔 — Воздержусь

----------------------------------------------------------------------

✅ Я — Александр, более 12 лет в мире недвижимости и финансов.

🚀 Подпишись на «ТОП 1 РИЕЛТОР» в нем рассказываю как получить максимальную выгоду от вложений в недвижимость Москвы и МО.

Правительство не приняло решение о предоставлении льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью телеканалу РБК. 

«Сейчас, когда процентные ставки такие высокие, любое новое решение по ипотеке потребует значительных бюджетных расходов. И пока Министерство финансов не поддерживает эту инициативу, и это справедливо, поскольку бюджет уже сформирован и напряжён. Дополнительные расходы на компенсацию этих средств будут слишком велики. Поэтому мы решили отложить это решение в надежде на возможное снижение ставок, а затем вернуться к этому вопросу», — объяснил Хуснуллин.

Что будет с недвижкой?

👍 — Рост
👎 — Падение
🤔 — Воздержусь

----------------------------------------------------------------------

✅ Я — Александр, более 12 лет в мире недвижимости и финансов.

🚀 Подпишись на «ТОП 1 РИЕЛТОР» в нем рассказываю как получить максимальную выгоду от вложений в недвижимость Москвы и МО.

⭕️ Сегодня обсудим инфляцию и её влияние на стоимость квадратного метра жилья. Взгляните на первый скриншот:ключевая ставка Банка России и уровень инфляции.

Нас интересует пороговое значение — цель по инфляции, которая составляет 4%. Это ориентир, к которому стремится Центральный банк.

Как видно, инфляция постепенно снижается. ЦБ прилагает значительные усилия, и, похоже, они начинают приносить результаты. Это также подтверждается снижением годовой ставки на 1% на последнем заседании ЦБ, которая теперь составляет 20% писал об этом тут. 

Как извлечь максимальную выгоду из этой ситуации?

⭕️ Посмотрите на второй скриншот: индекс стоимости жилья ИРН в Москве.

⭕️ Давайте рассмотрим первый график ирн. На нём показана стоимость квадратного метра жилья в Москве за последние 20 лет. Ранее я уже рассказывал, как пользоваться этим инструментом. 

⭕️ Он показывает, что цены на жильё в рублях растут (276 т.р.), хотя и с небольшими коррекциями в периоды кризисов. В предыдущем посте я упоминал, что количество договоров долевого участия (ДДУ) значительно сократилось, то есть покупателей на рынке стало меньше. Однако, несмотря на это, цены не только не упали, но даже немного выросли.

⭕️ Для тех, кто интересуется стоимостью в долларах (около 3000 за м2), можно заметить тенденцию к росту. Однако я не люблю считать в долларах, так как мы живём в России, и основная валюта — рубль. Поэтому проще ориентироваться на российскую систему координат.

Обвал ДДУ, как можно на этом заработать?

Смотрим скрин представленный коллегами из Dataflat.Ru.

⭕️ В мае 2025 года в Московском регионе (включая Москву, Новую Москву и Московскую область) зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по договорам долевого участия и уступкам снизились на 21% по количеству лотов и на 22% по выручке по сравнению с апрелем. При этом доля ипотечных сделок выросла до 61%. Средняя цена реализованного лота упала на 2%, в то время как стоимость квадратного метра увеличилась на 3%.

⭕️ В Москве количество зарегистрированных сделок уменьшилось на 22%, а средний чек снизился на 4%. В Новой Москве число сделок сократилось на 23%, но цена квадратного метра выросла на 7% без учета скидок. В Московской области число регистраций снизилось на 18%, но доля ипотечных сделок достигла 73%. Средняя оценочная цена квадратного метра в области увеличилась на 5% без учета скидок.

💎 Вывод:
ДДУ сильно просели по сравнению с прошлым месяцем, об этом писал  тут.  Даже новая Москва оказалась в минусе по продаже лотов.

⭕️ Продажи жилья по срокам ввода

В типовом и комфорт-классах, как и в целом по стране, покупатели чаще выбирают квартиры в проектах с ближайшими сроками сдачи — в ближайший год. За первые четыре месяца 2025 года таких договоров долевого участия (ДДУ) было заключено 56 тысяч (44%). Для сравнения, в 2022–2024 годах доля таких сделок составляла около 35%.

В бизнес- и элитном сегментах ситуация противоположная: доля сделок в проектах с дальним сроком ввода (через два года и позже) увеличилась до 47% (10 тысяч ДДУ за первые четыре месяца 2025 года) после 45% в 2024 году и 35% в 2023 году. Это отчасти связано с распространением рассрочек и скидок на ранних этапах строительства, что привлекает состоятельных инвесторов.

⭕️ Мониторинг выдачи ипотеки в мае 2025 года

С начала года по 21 мая выдано 240 тысяч ипотечных кредитов на 1 055 миллиардов рублей. Это на 50% меньше, чем за тот же период прошлого года, и на 42% меньше по сумме.

За первые три недели мая, по данным ДОМ. РФ, выдано 3