Облигации ДОМ.РФ

🏭 Чем зарабатывает

ДОМ.РФ вырос из агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое государство создало в 1997 году. Сейчас это группа, где главный бизнес банковский.

Схема называется проектным финансированием. Застройщик строит дом на кредит банка, а покупатели квартир платят не ему, а на счета эскроу в том же банке. Деньги лежат там до сдачи дома. Чем полнее счета эскроу, тем ниже ставка по кредиту: так это описывает сама компания.

• Параметры выпуска:
  – Серия: 002P-11.
  – Срок обращения: 1,5 года.
  – Объём: от ₽20 млрд.
  – Ориентир спреда к ключевой ставке ЦБ: не выше 130 б.п.
  – Техразмещение: 21 октября 2026 года.
  – Организатор и агент: банк «ДОМ.РФ».
  – Доступен для неквалифицированных инвесторов.

• Гарантия: по облигационным займам «ДОМ.РФ» действует гарантия Минфина РФ, обеспечивающая возвратность номинальной стоимости бумаг.

• Предыдущее размещение (август 2026 г.):
  – Двухлетний флоатер на ₽50 млрд (при изначальном ориентире ₽20 млрд).
  – Спред к КС при открытии книги — не выше 135 б.п., в финале снижен до 120 б.п.

• Текущий долг в обращении: облигации «ДОМ.РФ» общим объёмом ₽618 млрд.

• О компании: «ДОМ.РФ» — финансовый институт развития в жилищной сфере, создан в 1997 году как «Агентство ипотечного жилищного кредитования». В ноябре 2025 года провёл IPO с базовым объёмом привлечения ₽25 млрд.

ДОМ.РФ секьюритизировал ипотечные активы ДОМ.РФ Банка в объёме 30 млрд рублей. Ипотечное покрытие выпуска на 91% сформировано из электронных закладных и включает более 6,5 тыс. кредитов, выданных на покупку 320,2 тыс. кв. м жилья по льготным ипотечным программам.

Эмитентом ипотечных облигаций выступил Ипотечный агент ДОМ.РФ. По ИЦБ ДОМ.РФ установлена плавающая ставка купона с привязкой к ключевой ставке (КС+0,67%). Ценные бумаги обеспечены поручительством ПАО ДОМ.РФ и включены в Котировальный список Первого уровня Московской биржи.

Это 20-й выпуск ИЦБ ДОМ.РФ, обеспеченных кредитами ДОМ.РФ Банка. Общий размещённый объем таких выпусков составил более 337 млрд рублей. Доля секьюритизированного через ИЦБ ДОМ.РФ ипотечного портфеля ДОМ.РФ Банка достигла 28%.

Секьюритизация ипотечных кредитов — флагманский бизнес ДОМ.РФ. Общий объём выпусков ИЦБ ДОМ.РФ превысил 4 трлн рублей и позволил секьюритизировать ипотечный портфель на 1,9 млн кредитов на покупку порядка 95 млн кв. м жилья. На данный инструмент приходится 98% всего объёма ипотечных ценных бумаг в России.

▪️ купон «ключевая ставка + 1,55%», сейчас 15,55% годовых; первый период короткий, 7 дней и 2,98 руб
▪️ номинал 1 000 руб; выплаты 29 сентября, декабря, марта и июня, при нынешней ставке 38,88 руб за квартал
▪️ срок два года, погашение 29.09.2028; оферты и амортизации нет
▪️ размещение было 22.09.2026, продано 15 из 20 млрд руб; формально объём не закрыт, но с 23 сентября доля не менялась
▪️ первый уровень листинга, квал не нужен
▪️ рейтинг выпуска AAA(RU) от АКРА (23.09) и ruAAA от Эксперт РА (22.09), присвоены самой бумаге
▪️ поручитель ПАО ДОМ.РФ: AAA(RU) и ruAAA, 89,9% у государства

🏭 Кто занимает и чем зарабатывает поручитель

ДОМ.РФ разместил новый выпуск инфраструктурных облигаций в объеме не менее 15 млрд рублей. Ставка купона установлена на уровне ключевой ставки ЦБ РФ + 1,55%.

Привлеченные с рынка капитала средства будут направлены на финансирование инфраструктуры в регионах страны — строительство инженерных сетей, котельных, дорог, социальных и спортивных объектов.

«Механизм инфраструктурных облигаций зарекомендовал себя как надежный инструмент для реализации капиталоемких проектов в регионах. Вовлекая частных инвесторов в финансирование инфраструктуры, мы помогаем субъектам экономить бюджетные средства и создавать комфортную городскую среду для жизни. За счёт нового выпуска облигаций будет привлечён объём средств, необходимый для дальнейшего финансирования инфраструктурных проектов. Сейчас с использованием облигационных займов мы реализуем 58 проектов в 28 регионах страны на сумму 213 млрд рублей. В рамках этих проектов ведется строительство 123 объектов социально-значимой инфраструктуры, в эксплуатацию уже введено 39 объектов, до конца года планируется завершить строительство еще 11»

Ключевым драйвером стала сделка Сбербанка и «Дом.РФ»: за один день были размещены два выпуска на 249 млрд руб. — крупнейший однодневный объем за всю историю рынка.

Дополнительную поддержку ипотечной секьюритизации даст ужесточение регулирования с 15 октября: надбавки к коэффициентам риска затронут неипотечные секьюритизированные бумаги, но не ипотечные.

Для банков такие сделки позволяют разгружать капитал и повышать ликвидность, заменяя ипотечные кредиты на обращающиеся облигации.

• Объём и размещение: за квартал размещено 4 выпуска на ₽159,5 млрд, полностью обеспеченных льготной ипотекой. Банк ДОМ.РФ выпустил три выпуска (104,5 млрд руб.), Альфа-Банк – один (55 млрд руб.).

• Доходность и спреды: доходность ИЦБ в июне – 14,9% (–0,1 п.п. к марту). G-спред к ОФЗ составил 82 б.п., Z-спред – 25 б.п. (снижение на 58 б.п. за квартал).

• Структура покрытия: доля льготной ипотеки в пулах достигла 41% (+18 п.п. за год). Средневзвешенная ставка пула (WAC) – 9,1%.

• Качество закладных: текущий LTV – 53,3%, PTI – 31,3%. Доля просрочки 90+ – 0,5% (почти в 3 раза ниже среднерыночной, 1,5%). Темп досрочного погашения (CPR) – 8,6% (стабильно низкий благодаря льготной ипотеке).

• Рынок РЕПО: операции РЕПО с ИЦБ ДОМ.РФ (без учёта КСУ) достигли ₽13,2 трлн за квартал, в том числе с центральным контрагентом – рекордные ₽13,1 трлн (+29% кв/кв). Рост связан с ограничениями по концентрации в нормативе краткосрочной ликвидности.

• Эмитент: Банк «ДОМ.РФ».

• Объём и срок: ₽20 млрд, 7 лет.

• Купоны: переменные, ежемесячные, ставка = ключевая ставка ЦБ + надбавка.

• Ориентир по надбавке: не выше 400 б.п.

• Номинал: ₽100 млн (бумаги для крупных инвесторов).

• Call-опцион: через 5,2 года (после 63‑го купона).

• Организаторы: сам банк «ДОМ.РФ» и Альфа-банк.

• Доступность: только для квалифицированных инвесторов, размещение по закрытой подписке.

• Цель: средства от размещения будут включены в дополнительный капитал второго уровня (Tier‑2) после согласования с Банком России.

• Текущий долг в обращении: 2 выпуска субординированных облигаций на ₽22 млрд и инвестиционные облигации на ₽500 млн.

ПАО «ДОМ РФ» — ключевой институт развития жилищной сферы в России, ведёт деятельность с 1997 года. Компания нацелена на повышение доступности и качества жилья. В числе приоритетных направлений — развитие ипотечного кредитования, рынка арендного жилья, жилищного и инфраструктурного строительства, сегмента ипотечных ценных бумаг, а также поддержка единой информационной системы жилищного строительства. Дополнительно ПАО «ДОМ РФ» участвует в создании комфортной городской среды: реализует проекты комплексного развития территорий, занимается мастер‑планированием и вовлечением земельных участков в оборот.

Сбор заявок 12 августа

11:00-15:00

размещение 14 августа

• Наименование: ДОМРФ-002P-10
• Рейтинг: ААА (Эксперт РА, прогноз «Стабильный»)
• Купон: до КС+135 б.п. (ежемесячный)
• Срок обращения: 2 года
• Объем: 20 млрд.₽
• Амортизация: нет
• Оферта: нет
• Номинал: 1000 ₽
• Организатор: Банк ДОМ РФ
• Выпуск для всех

🔹рейтинг от АА+ или ААА

🔹срок 3-6 месяцев

🔹без call-оферт

Это выбор тех, кто хочет переждать неопределенность в надежном активе. Наличие в некоторых put-оферты позволит остаться, если купон устроит

👉 Читайте нас, где удобно: Telegram (или в поиске @mkot_finance), Пульс, Max, Dzen

🔹🔹🔹
РЖД-41 обл RU000A0JX1S1
Рейтинг: AAA
Срок: 0,4 года ⚠️оферта
Доходность: 15,9%

🔹🔹🔹
ДОМ 1Р-6R RU000A100ET6
Рейтинг: AAA
Срок: 0,4 года ⚠️оферта
Доходность: 15,7%

🔹🔹🔹
ГПБ001Р26Р RU000A1064G3
Рейтинг: AA+
Срок: 0,3 года ⚠️оферта
Доходность: 15,6%

🔹🔹🔹
МТС 1Р-14 RU000A101FH6
Рейтинг: AAA
Срок: 0,6 года
Доходность: 15,1%

🔹🔹🔹
МТС 1Р-15 RU000A101NG2
Рейтинг: AAA
Срок: 0,4 года
Доходность: 14,6%

🔹🔹🔹
Ростел2Р2R RU000A101FG8
Рейтинг: AAA
Срок: 0,6 года
Доходность: 14,2%

🔹🔹🔹
АЛЬФАБ2Р26 RU000A107TH4
Рейтинг: AA+
Срок: 0,6 года
Доходность: 14,1%

🔹🔹🔹
СПБГО35002 RU000A0ZYKJ1
Рейтинг: AAA
Срок: 0,4 года
Доходность: 14,1%

🔹🔹🔹
sГПБ005Р1Р RU000A107A28

• Эмитент: ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» (поручитель – ПАО «ДОМ.РФ»).

• Объём размещения: ₽55 015 777 000.

• Оригинатор, организатор, андеррайтер: Альфа-банк.

• Покрытие: >9,6 тыс. ипотечных кредитов по льготным программам на покупку 461,6 тыс. кв. м жилья.

• Дата погашения: 28 декабря 2056 года.

• Купон: переменный, ежемесячный (ключевая ставка ЦБ + спред 1,06%). Первый купон – 15,56% годовых.

• Меморандум (октябрь 2024 г.): ДОМ.РФ и Альфа-банк договорились о выпуске ИЦБ объёмом до ₽600 млрд в течение 5 лет.

• Рыночная доля ДОМ.РФ: с 2016 года размещено 87 выпусков ИЦБ на ₽3,7 трлн – это 99,3% всего объёма ИЦБ в России.

• Текущий долг в обращении:
  – 64 выпуска биржевых облигаций на ₽2,06 трлн.
  – 20 выпусков классических облигаций на ₽78,7 млрд.

Выпуск секьюритизированных облигаций позволяет банку освободить часть накопленного буфера – ему не надо больше соблюдать надбавки по той части портфеля, которую он упаковал в бумаги в качестве обеспечения. Потому что выделенный пул кредитов передается специализированной компании (SPV — ДОМ РФ), а она затем выпускает облигации для инвесторов. В свою очередь банк, который приобретает такие облигации уже на свой баланс, не обязан формировать надбавки на капитал.

В этом случае кредиты остаются в контуре банковской системы, но снижается их покрытие капиталом из‑за роспуска макропруденциальных надбавок, объясняет ЦБ. Поэтому он намерен пресечь такие практики и внести регуляторные изменения.

А у ипотечников в ближайшие годы точно всё будет хорошо?