NPV

 

   Редко обозреваю размещения, но два последних привлекли моё внимание: B2B-РТС и фонд недвижимости. Про B2B будет длинный разговор позже, пока хочется обсудить пару нюансов в новом фонде Парус-Нино.

   Основные вводные:
— 1 фонд = 1 актив. Это складской комплекс в Нижнем Новгороде;
— Прогнозируемая эмитентом доходность = 20.3%, выплаты ежемесячные;
— Договор аренды актива с Ozon до 2037 г.

Благо размещение уже закрыто, то я могу быть искренен в своём мнении. Пройдёмся по частям:

🔆 Доходность
   Заявляется цифра в 20.3% годовых. Но она делится на две части: 12.3% в виде выплат и 8% роста стоимости тела. И тут мы сразу получаем несколько нюансов:
   1. Выплата идёт сначала в размере 12,5% после вычета всех комиссий, но в 2030 году снижается, т.к. у проекта более не будет налоговой льготы от Нижнего Новгорода. Далее менеджмент надеется, что получится по-новой договориться и получить льготу, но тут нет гарантий;

   2. Договор аренды до 2037 года. Дальнейшая судьба не определена. Менеджмент Паруса надеется на пересмотр ставки в 30-ых. Дальше вопрос: какую стратегию выберет Озон: сидеть с очень низкой ставкой до 2037, а потом получить удар рыночной ставки или договориться заранее о плавной индексации?

( Читать дальше )

💤 Каждый раз, когда крупный девелопер продает проект, начинает распространяться один и тот же инфошум: «кризис», «банкротство», «распродают всё». Между тем реальных причин для продажи — минимум пять, и лишь одна из них действительно тревожная.

1️⃣ Показатель NPV. Net Present Value это финансовая метрика, которая показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что доллар сегодня дороже доллара через год. Цикл девелопмента долгий, от 3-х до 10-и и более лет. Например, в 2021 году при расчётах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 18-22% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц. А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер — упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учётом того, что в портфеле компании и так куча проектов.

( Читать дальше )