цены на жилье

В мае 2025 года рынок первичного жилья в Московском регионе продемонстрировал одно из самых резких падений за последние годы. По данным «НДВ супермаркет недвижимости», число сделок сократилось до 8402 — это на 21,3% меньше, чем в апреле, и на 38,9% — чем в мае прошлого года. Впервые за длительный период зафиксировано столь масштабное снижение активности даже на фоне стабильной ситуации с ипотекой.

Сильнее всего просел спрос в старой и новой Москве — минус 23% в месячном выражении, тогда как в Подмосковье снижение составило 17,7%. В пересчете на квадратные метры падение оказалось ещё значительнее: в старых границах столицы минус 25,3%, в новой Москве — 28,2%, в области — 15,7%.

Причин у резкого снижения спроса несколько. Помимо традиционного сезонного затишья в мае, фактором охлаждения стал продолжающийся рост цен: за год «квадрат» в старой Москве подорожал на 30,8%, в новой — на 16%, в Подмосковье — на 11,2%. При этом предложения с существенными скидками в мае стало заметно меньше, а лимиты по льготной ипотеке не покрывают стоимость жилья в пределах МКАД.

Рынок жилой недвижимости в регионах России развивается неравномерно: бурный рост цен не всегда означает высокую инвестиционную привлекательность. По данным bnMAP.pro, крупнейшие по объёму новостроек города — Москва, Краснодар, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Ростов-на-Дону. Однако по темпам роста цены на жильё столицу обогнали такие города, как Самара, Челябинск и Омск, где стоимость «квадрата» за пять лет увеличилась более чем в два раза.

В Москве и Петербурге наблюдается активный переход в бизнес-класс и элитный сегмент — это повышает среднюю цену, но снижает доступность жилья. В других городах рост цен более сбалансирован. Например, в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону жильё подорожало умеренно, а основной спрос сосредоточен на комфорт-классе. Краснодар, несмотря на рекордное предложение, показывает снижение цен из-за переизбытка нераспроданных квартир.

Эксперты объясняют рост цен не только себестоимостью строительства, но и такими факторами, как положительная миграция, гибкость девелоперов, структура предложения и конкуренция. На фоне этого стабильные рынки с равномерной застройкой и умеренным ростом, такие как Екатеринбург или Ростов, могут оказаться более привлекательными для инвестиций, чем перегретые.

В апреле 2025 года цены на новостройки в России выросли всего на 9% год к году, что ниже уровня инфляции (10,23%), сообщает «Дом.РФ». Одновременно реальные доходы населения увеличились на 8,4%, что привело к повышению формальной доступности жилья.

По данным Института экономики города (ИЭГ), в 2024 году коэффициент доступности жилья составил 3 года и 3 месяца — столько времени понадобится средней семье, чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. м при полной мобилизации доходов. Это лучший показатель за 20 лет: жильё стало доступным для 58,7% семей, включая тех, кто использует льготную ипотеку.

Однако рыночная ипотека остаётся малодоступной. В 2024 году её доступность сократилась с 54% (в 2020-м) до 22%, на фоне роста ставки до 29,39% годовых. Для большинства граждан ипотека по рыночным условиям стала финансово непосильной, несмотря на общий рост доходов.

Аналитики подчеркивают, что доступность жилья в среднем не отражает реальное положение дел, учитывая высокий уровень социального и регионального неравенства. В крупных агломерациях ситуация улучшилась, но в ряде регионов осталась прежней или ухудшилась.

Из-за дефицита элитных новостроек в Москве покупатели массово переходят на вторичный рынок. В апреле 2025 года объем предложения вторичного элитного жилья сократился на 18%, до 110 тыс. кв. м, подсчитали в Kalinka Ecosystem. Причина — ограниченное поступление новых объектов: объем первичных предложений вырос лишь на 2% год к году.

Многие владельцы не спешат продавать недвижимость в условиях неопределённости, ожидая более благоприятной конъюнктуры, а часть из них переориентировалась на аренду. Кроме того, собственники сталкиваются с трудностями в реинвестировании средств после продажи.

Спрос при этом растёт: объем сделок на вторичном рынке элитного жилья увеличился в апреле на 35%, а за январь–апрель — на 70% год к году. Фактором стали снижающиеся депозитные ставки и возвращение интереса к дорогой недвижимости.

Средняя цена элитной «вторички» за год выросла умеренно — на 2%, до 1,4 млн руб. за кв. м. Ценовой рост сдерживается тем, что с рынка быстрее уходят давно экспонируемые объекты по сниженным ценам. В то же время растёт доля новых дорогих квартир: она увеличилась на 6 п. п., до 20%.

В апреле 2025 года аренда квартир в России продолжила дешеветь. По данным портала «Мир квартир», стоимость аренды однокомнатных квартир снизилась в 57 из 70 крупнейших городов страны. Средняя цена опустилась на 2,1%, до 26 тыс. рублей в месяц.

Наибольшее падение отмечено в Якутске (–12,8%), Кирове (–9,8%), Грозном (–7,7%), Астрахани (–6,8%) и Орле (–5,8%). В Москве однокомнатные квартиры подешевели на 2,4% (до 55 766 руб.), в Подмосковье — на 0,9% (до 35 674 руб.), в Петербурге — на 0,3% (до 37 479 руб.).

Аналогичная динамика наблюдается и в сегменте двухкомнатных квартир — снижение цен в 63 городах. Средняя ставка аренды уменьшилась на 1,6%, до 32,6 тыс. руб. В Москве двушки теперь стоят 66,8 тыс. руб. (–1,3%), в Подмосковье — 43,1 тыс. руб. (–4,1%), в Петербурге — 47,7 тыс. руб. (–2,4%).

Трёхкомнатные квартиры подешевели в 47 городах, в среднем на 1,6%, до 41,4 тыс. руб. Самое сильное падение: Сургут (–11,3%), Якутск (–8,7%), Омск (–8%), Брянск (–7,8%).

В мае 2025 года средний размер скидки на вторичном рынке жилья в российских городах-миллионниках достиг 6,3%, тогда как в начале года он составлял 6%, а в начале 2024 года — всего 3%. Наибольшие дисконты зафиксированы в Нижнем Новгороде (10,8%), Краснодаре (9,5%) и Красноярске (9,3%).

Самые низкие скидки наблюдаются в Ростове-на-Дону (2%), Перми (2,8%) и Санкт-Петербурге (3,9%). Эксперты объясняют разницу локальной динамикой спроса и особенностями поведения продавцов.

Покупатели чаще рассчитывают на собственные средства или минимальную ипотеку, а продавцы стремятся ускорить сделки. Причины — необходимость погасить старую ипотеку или риск упустить подходящий вариант покупки. Однако сами продавцы неохотно снижают стартовые цены, предпочитая торг в процессе.

По прогнозам, в условиях высоких ставок по ипотеке уровень торга может вырасти до 6,5%. Это делает вторичное жилье немного доступнее, особенно для покупателей с накоплениями. На рынке новостроек застройщики уже давно предоставляют скидки, особенно после завершения действия программы льготной ипотеки.

С 12–13 мая крупнейшие банки — ВТБ и Сбербанк — отменили комиссии, которые ранее взимались с застройщиков при выдаче льготной ипотеки. Это коснётся семейной, IT-ипотеки, а также объединённой дальневосточной и арктической программы. Аналогичное решение в ближайшее время вступит в силу в банке Дом.РФ.

Ранее комиссии доходили до 10–14%, что заставляло застройщиков включать их в стоимость жилья. Это приводило к росту цен даже при слабом спросе. Отмена комиссий стала реакцией на поручение президента Путина, который 15 апреля назвал такую практику недопустимой.

Хотя отмена снижает прозрачную стоимость жилья и убирает перекладывание затрат на покупателей, для банков это означает снижение доходности таких кредитов. По мнению аналитиков, теперь банки и застройщики будут искать новые способы сохранить маржинальность — не исключено появление новых схем.

Эксперты расходятся во мнениях: кто-то ожидает пересмотра цен на новостройки, другие уверены, что снижение цен маловероятно из-за слабого спроса и ограничений по программам. Однако отмену комиссий считают важным шагом к нормализации ипотечного рынка. Если к концу года произойдёт снижение ключевой ставки, это может оживить спрос и улучшить ситуацию.

В апреле 2025 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы показала слабую динамику: по данным «Инком-недвижимости», средняя цена составила 284 500 руб. (+0,4% за месяц, +0,6% за год). «Циан» и «Яндекс недвижимость» приводят более высокие оценки – 370 700 и 459 000 руб. соответственно, но даже они фиксируют лишь умеренный рост. С учётом инфляции (10,34% в год), жильё фактически дешевеет.

Похожая ситуация наблюдается в Подмосковье и новой Москве. В последней – рост за год до 6–9%, но в апреле почти без изменений. В Подмосковье, по разным оценкам, цены варьируются от 144 800 до 166 900 руб. за метр. Причины слабой динамики – высокая ипотечная ставка и переизбыток однотипных квартир, особенно в крупных ЖК.

Из-за дорогих кредитов большинство сделок сейчас проходят за наличные или по схеме альтернативной продажи. Это ограничивает спрос, формирует избыточное предложение и вынуждает некоторых собственников снижать цены. Аналитики считают, что реальный рост возможен только при снижении ключевой ставки и доходности по вкладам ниже 10%.

Совокупная выручка российских девелоперов в I квартале 2025 года достигла 1,07–1,2 трлн рублей, показав рост на 6–8,2% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, согласно данным «Циан» и сервиса «Пульс продаж новостроек». Основной прирост обеспечили крупные города: в Москве выручка выросла на 30% (до 437,3 млрд руб.), в Нижнем Новгороде — на 29% (до 11,3 млрд), а в Воронеже — на 39% (до 8,8 млрд).

Рост выручки произошел на фоне снижения продаж жилья: по данным «Циан», объем реализации квартир в России упал на 15% за квартал и на 6% за год. В квадратных метрах рынок сократился до 6,1 млн кв. м. Повышение выручки объясняется в основном ростом цен, а также эффектом низкой базы начала 2024 года. Однако квартальный показатель выручки снизился на 16% по сравнению с IV кварталом 2024 года.

Наибольшие потери понесли застройщики в Самарской области (–48,4%), Краснодарском крае (–42,9%) и Санкт-Петербурге (–35,8%), где продажи квартир упали на 21–48%, а цены выросли лишь умеренно.

По данным «Циан» и BnMap.pro, в I квартале 2025 года реальные цены на жилье в новостройках Москвы снизились на 5% по сравнению с концом 2024 года — до 395 800 руб. за кв. м. В новой Москве и Подмосковье снижение составило 4% и 5% — до 240 500 и 183 100 руб. соответственно. Причиной стали слабый спрос, отсутствие массовых льготных ипотек и появление на рынке новых дешёвых проектов. Особенно ощутимо падение цен в массовом сегменте, который преобладает в Подмосковье.

Альтернативные данные BnMap.pro показывают умеренное снижение средней цены в Москве на 1,4% — до 326 300 руб. В Подмосковье — на 5%, до 182 400 руб. В годовом выражении стоимость жилья в области снизилась на 2,5%.

При этом девелоперы продолжают поднимать цены в предложениях: по ним, «квадрат» в Москве стоит уже 455 900 руб. (+6% к IV кварталу), в новой Москве — 269 500 руб. (+6%), в области — 197 600 руб. (+4%). Такой разрыв между ценами сделок и предложений обусловлен скидками и акциями для покупателей, особенно в Подмосковье, где продажи выросли на 24% квартал к кварталу (до 12 300 сделок). В старой Москве и новой Москве, напротив, спрос упал на 12% и 16%.