спрос на недвижимость

С июля 2024 по июнь 2025 года в России было продано 458 727 квартир в новостройках площадью 21,9 млн кв. м. Это на 38,7% меньше в лотах и на 37,2% в метрах по сравнению с предыдущим годом, сообщает Дом.РФ. Похожие данные приводит и «Циан» — минус 39% сделок до 477 000.

Главная причина спада — завершение программы льготной ипотеки с июля 2024 года и рост ключевой ставки до 18–21%, что привело к подорожанию рыночных кредитов до 19–30%. Доля ипотечных сделок упала с 90% до 60%. Остальные 40% пришлись на наличный расчет и рассрочку.

Спрос обрушился, несмотря на попытки застройщиков удержать продажи альтернативными схемами. Продолжает давить и рост цен: средняя стоимость метра выросла за год на 10,1% до 171 500 руб., медианная — на 9,3% до 197 000 руб.


Продажи упали сильнее всего в регионах с высоким объемом строительства и долей господдержки: в Красноярском крае – на 63%, в Краснодарском – на 59%, в Самарской области – на 58%, в Башкирии и Новосибирской области – на 53%. Особенно страдают массовые проекты до 3 млн руб.

В первом полугодии 2025 года спрос россиян на покупку зарубежной недвижимости увеличился на 6,5% по сравнению со второй половиной 2024 года, показали данные аналитиков Prian.ru и Tranio. При этом в годовом выражении спрос всё ещё ниже на 24%, что объясняется падением активности из-за санкций и проблем с оплатой.

Растущий интерес россиян к зарубежным объектам особенно заметен на популярных азиатских курортах. Так, спрос на недвижимость в Таиланде ожидается ростом до 20% к концу года, на Мальдивах — на 10–15%, а на Бали за первые шесть месяцев зафиксировано увеличение числа заявок на 18–20% после значительного снижения в прошлом году.

Основным фактором оживления рынка эксперты называют укрепление рубля, что повышает доступность зарубежных активов для российских покупателей. Кроме того, многие инвесторы возвращаются, стремясь диверсифицировать портфели и получить доход в квазидолларах, сдавая недвижимость в аренду или перепродавая.

Средний бюджет сделок россиян в сегменте зарубежной недвижимости в первом полугодии составил $250–270 тыс., в основном это квартиры и апартаменты с одной-двумя комнатами. Сделок с ценой выше $500 тыс. стало меньше, поскольку спрос на дорогие объекты в Евросоюзе снизился.

Согласно исследованию ЕРЗ.РФ, в 28 регионах России риск кризиса перепроизводства новостроек оценивается как «довольно высокий», включая такие крупные рынки, как Краснодарский край, Свердловская и Новосибирская области. Еще в пяти регионах риск — высокий, а в 21 — средний.

Причина — переизбыток предложения на фоне слабого спроса. Несмотря на сокращение числа новых проектов на 20%, доля нераспроданного жилья по стране достигла 68%, против 65% годом ранее. За январь—май 2025 года продажи упали на 16%, до 9 млн кв. м.

Застройщики не снижают цены, поскольку действуют в рамках проектного финансирования с эскроу-счетами. Снижение цен грозит потерей маржи (прибыль — всего 10–15% от стоимости квартиры) и риском обнуления рентабельности.

Единственная надежда девелоперов — снижение ключевой ставки Центробанка, которое, как ожидается, оживит рынок ипотеки. Уже сейчас покупатели активнее оформляют рассрочки и рассчитывают на рефинансирование.

В мае 2025 года себестоимость строительства складской недвижимости достигла 67,8 тыс. руб. за 1 кв. м — на 20% больше, чем годом ранее. Основной вклад внесли подорожание строительных работ (+23%) и стройматериалов (+18%). Однако с начала года рост составил всего 3%, что свидетельствует о замедлении динамики.

Высокая стоимость заемного финансирования, рост расходов на материалы и рабочую силу вынуждают девелоперов сокращать новые проекты. Особенно страдают спекулятивные и built-to-suit склады, рентабельность которых оказалась под давлением.

Ситуацию усугубляет увеличение вакантных площадей: в Москве в I квартале пустовало 0,8 млн кв. м складов — в четыре раза больше, чем год назад. Арендные ставки стабилизировались: их рост с начала 2025 года составил лишь 4% против 55% в 2023-м и 41% в 2024-м.

Общий объем сделок с логистическими парками по итогам полугодия, по оценкам, снизится втрое — до 1 млн кв. м. Девелоперы и арендаторы выжидают: стабилизация инфляции и снижение ключевой ставки ЦБ могут дать старт отложенному спросу. Прогноз на конец 2025 года — рост себестоимости строительства на умеренные 5%.

Средняя стоимость новостроек Московской области по итогам сделок апреля 2025 года составила 194 751 руб. за квадратный метр, что на 4,4% выше, чем год назад, сообщает сервис BnMAP.pro. Это первое за 2025 год повышение цен на первичное жилье после снижения в первом квартале на 2,5% к началу года и на 5% по сравнению с декабрем 2024-го.

По данным «Циана», в апреле цена «квадрата» в новостройках Подмосковья выросла на 1% год к году и на 4,7% к марту, достигнув 192 700 руб. за кв.м. Средняя цена предложения от застройщиков также увеличилась, но более умеренно — на 0,4% до 198 400 руб.

При этом спрос на жилье снижается: продажи квартир упали в апреле на 7,8% к марту и на 12,7% к апрелю 2024 года до 10 348 лотов. Эксперты связывают прошлое снижение цен с появлением более дешевых корпусов, но в апреле предложение нового жилья достигло максимума с лета 2024 года — 700 тыс. кв.м.

Причинами удорожания жилья девелоперы называют рост себестоимости строительства — подорожание материалов и рабочей силы, а также кредитную нагрузку. Кроме того, новые проекты часто продаются с рассрочкой без скидок, что также влияет на среднюю цену.

За год объем нераспроданных квартир и апартаментов в сданных более года назад новостройках Москвы и Подмосковья вырос вдвое и достиг 6 тыс. лотов на 195 млрд рублей. Такие данные приводит Urban. Сейчас доля этих объектов составляет 6% от предложения против 2,5–3% годом ранее. Общий объем непроданных квартир во всех готовых новостройках Москвы достиг 8,6 тыс. лотов на 400 млрд рублей — 14% от экспозиции.

Основные причины — рост цен, завершение программы льготной ипотеки и высокие ставки по рыночным займам. В апреле 2025 года продажи в новостройках Москвы и области упали на 14% год к году, по данным Dataflat.ru.

Застройщики, по словам экспертов, не торопятся снижать цены и копят фонды непроданных объектов, избегая убытков и затрат на обслуживание, несмотря на риски снижения интереса со стороны покупателей. При этом затраты на содержание готовых, но не проданных квартир (коммуналка, налоги) всё равно ложатся на плечи девелопера.

Прогнозы неутешительные: в 2025 году в Москве и Подмосковье будет введено 9,6 млн кв. м жилья, из которых на сегодня распродано лишь 69%. По России — и вовсе только 55%. До снижения ставок доля нераспроданных лотов может вырасти до 8–10%.

Аналитики SRG зафиксировали рост цен на вторичное жилье в 48 из 50 крупнейших российских городов в апреле 2025 года. Исключением стали Новокузнецк (–0,48%) и Астрахань (–0,3%), где наблюдаются локальные особенности — коррекция после мартовского перегрева и низкий спрос соответственно.

Лидером по темпам роста вновь стал Курск: средняя цена кв. м выросла на 3,2%, до 102,2 тыс. руб. Второе место занял Севастополь (+2,9%, до 178,9 тыс. руб.), далее следуют Барнаул и Калининград (по +2,8%), а также Тверь (+2,7%).

Эксперты отмечают, что такие города сохраняют привлекательность для инвесторов за счёт относительной доступности жилья и растущего спроса на фоне инфляционных ожиданий. При этом в крупных центрах — Екатеринбурге, Казани, Перми, Улан-Удэ — наблюдается устойчивый рост, связанный с миграцией, занятостью и масштабным строительством.

Общий тренд подтверждает высокую конкуренцию за ликвидные объекты и ограниченное предложение, что, несмотря на высокие ипотечные ставки, способствует дальнейшему росту цен, особенно в экономически активных регионах.

Средняя цена на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в I квартале 2025 года достигла рекордных 2,07 млн руб. за 1 кв. м, показав годовой рост на 30%, следует из отчета NF Group. Аналогичные оценки даёт агентство «Intermark городская недвижимость». При этом средняя стоимость реальных сделок составила 1,64 млн руб. за кв. м — рост на 33,5%. Компания Kalinka Ecosystem фиксирует более скромный прирост — 25%.

Основной драйвер цен — высокий спрос. По данным разных источников, количество проданных элитных объектов выросло на 44–69% год к году. Это связано с возвращением капитала в страну, желанием сохранить средства в стабильном активе, а также ростом инвестиционной привлекательности жилья, опережающим инфляцию. Важным фактором стали программы рассрочек и отсрочек платежей, которые использовались в 80–100% сделок.

Предложение также расширилось: на рынке представлено до 5140 элитных лотов, что на 28–52% больше, чем год назад. На фоне рекордного объема предложения и нестабильной экономики спрос остается устойчивым, а цены продолжают расти, несмотря на сезонное замедление продаж в начале года.

Объем продаж жилья в элитных новостройках Москвы в первых трех месяцах 2025 года ожидается на 55% выше, чем за аналогичный период прошлого года, согласно исследованию компании Kalinka Ecosystem. В январе-феврале было продано 346 дорогих лотов, что на 2,4% больше, чем за весь I квартал 2024 года. Прогнозируется, что по итогам первого квартала 2025 года будет продано 524 квартиры. Этот рост подтверждается и другими источниками, такими как агентство «Intermark городская недвижимость» и банк «Дом.РФ», которые также отмечают увеличение спроса на элитную недвижимость.

Рост спроса объясняется несколькими факторами: высокими темпами инфляции, нестабильностью валютных курсов и интересом инвесторов к недвижимости как защитному активу. Цены на элитные квартиры в Москве увеличились на 21%, и в среднем квадратный метр подорожал до 1,98 млн рублей.

Дополнительный стимул дает программа рассрочек, которая позволяет покупателям гибко управлять своими средствами. Кроме того, увеличившееся предложение на рынке элитной недвижимости, в частности, после вывода крупных девелоперских проектов, также способствовало росту продаж. По прогнозам, до конца 2025 года рынок продолжит развиваться, появятся новые премиальные объекты.

В январе 2025 года состоятельные россияне потратили на элитные квартиры и апартаменты в Москве 25–30 млрд рублей, что почти вдвое больше, чем год назад. По данным Ricci, число сделок увеличилось на 51,5%, до 250.

Средняя стоимость квадратного метра выросла на 26%, достигнув 1,9 млн рублей. Рост спроса связан с ограниченными возможностями вывода капитала за границу и независимостью премиального сегмента от высоких ставок по ипотеке.

Несмотря на ажиотажный спрос, некоторые застройщики откладывают запуск новых проектов из-за сложностей с финансированием, роста цен на стройматериалы и дефицита рабочих. Однако в целом рынок продолжает пополняться: предложение увеличилось на 14% по количеству лотов и на 20% по общей площади.

Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен в элитном сегменте, который будет зависеть от ключевой ставки ЦБ и доступности проектного финансирования.


Источник: www.kommersant.ru/doc/7513695?from=doc_lk