Год назад , мы рассматривали динамику цен квадратный метр и пришли к выводу, что в долгосрочной перспективе (2-3 года) стоимость должна значительно снизиться. Все это время цена практически стояла на месте и даже немного пошла вверх. Данная ситуация заставила многих продавцов пересмотреть свое мнение и убрать предложение с рынка, ожидая разворота и соответственно роста цены. Однако, покупать особо уже некому.Как с точки зрения волнового, так и “фундаментального” анализа наш прогноз не изменился. Как не удивительно, толкать цену вниз будут сами застройщики или банки, у которых есть в залоге недвижимость. Предстоящее серьёзное ухудшение экономической ситуации, невозможность обслуживать кредиты первыми и банкротства вторых, заставит избавляться от этих активов “по любой цене”. За ними будут идти и частные продавцы.
На днях смотрел статистику ЦБ, заодно посмотрел, что там у строителей. Не знаю, насчет "атаки на московскую недвижимость", но у строителей есть явные проблемы с кредитами, об этом писал еще сам ЦБ в начале года (см. раздел 3.1 обзора финансовой стабильности за 4 квартал 2016 – 1 квартал 2017 — https://www.cbr.ru/publ/Stability/OFS_17-01.pdf; Публикации РБК и Ведомостей на эту тему).
График задолженности по рублевым кредитам юрлиц по виду экономической деятельности строительство зданий и сооружений. Данные ЦБ.
(категория = вид экономической деятельности)
В апреле 2008 г. на портале на www.irn.ru была опубликована статья «Кризис 1998 года может вернуться», а в июне 2008 г. ее дополненную версию перепечатала газета «Ведомости» под названием «7 раз за 7 лет, или формула кризиса на рынке недвижимости». О кризисе, который грянет осенью, тогда еще никто не думал. На рынке недвижимости царила эйфория: цены на московское жилье за первые четыре месяца 2008 года прибавили 30% и, казалось, рост будет вечным. На этом фоне прогноз IRN.RU о скором кризисе воспринимался скептически.
Основанием для пессимизма IRN.RU было сходство развития рынка недвижимости Москвы в периоды с 1991-1998 гг. и 2001-2008 гг. (в качестве точки отсчета принимается не январь, а сентябрь: рынок недвижимости возник в России после принятия закона «О приватизации» летом 1991 г., первые сделки с квартирами состоялись осенью того же года; кризисы 1998 и 2008 г. на рынок пришли также в конце лета — начале осени; в сентябре 2001 г. начался и рост цен на жилье после кризиса 1998 г.).
Knight Frank Global House Price Index Q2 2017 — смотреть полный рейтинг
За период с июня 2016 по июнь 2017г. средние цены на жилье
1 Iceland — рост на 23.2%
2 Hong Kong — рост на 21.1%
3 Malta — рост на 14.6%
4 Canada — рост на 14.2%
5 Czech Republic — рост на 12.7%
6 Turkey — рост на 12.7%
Многие, наверное, обратили внимание, что в последнее время появилось огромное количество статей, в которых говорилось о скором крахе московской недвижимости. Домов понастроили выше крыши, налоги и квартплата растут, денег ни у кого нет – в общем, цены на наши квартиры уже скоро упадут в 3-5 раз, и это если сильно повезет.
Как человек, когда то плотно этим занимавшийся, хочу сказать, что темой обесценивания столичных квартир в основном заинтересовались те СМИ, про которых четко известно, кому там и сколько заносить. То же самое касается и блогосферы, ибо ТОП-блогеры, которые про это писали, способны заинтересоваться какой-либо темой, только когда им на счет поступает определенная сумма денег. Так что, извините, но относиться к таким статьям, как к объективной экспертной оценке я априори не могу.
Что самое интересное, что вот всех этих людей не беспокоило состояние московской недвижки, когда доллар взлетел на 80. Они не испытывали никаких сомнений в высокой стоимости столичных квартир, когда нефть кантовалась на 30, а против России вводили международные санкции. Но как только в российской экономике появились четкие очертания стабилизации, когда ЗВР и Стабфонды стали расти, а рынок нефти уже четко и акцентированно развернулся вверх, всех этих торгующих своим мнением ребят одновременно и сразу озарило – вот здесь то нам и конец наступит.