На сайте посёлка — пруд, причал, прогулочный парк, единый архитектурный стиль. Приезжаешь на участок, а там пустое поле и КПП. Менеджер обещает, что через год вы это место не узнаете. Но через год документ Минэкологии переводит этот посёлок в санитарную зону водозабора, и вместо пруда жители ждут решения суда о сносе домов.

В Подмосковье по данным Яндекс.Карт больше 2000 организаций называют себя коттеджными посёлками. У многих есть один или несколько серьёзных недостатков из тех, которые я разберу в статье.

Здравствуйте, меня зовут Максим Серяков, я владелец Группы MDI. Мы строим коттеджные посёлки бизнес и премиум-класса. Ключевой наш проект называется Ели Estate. 

Анализом и выбором посёлков я занимаюсь профессионально, за годы работы отсмотрел больше 272 проектов вживую и больше 3500 в интернете. Когда искал землю под собственный проект, потратил на поиск 7,5 месяцев. За эти месяцы у меня сложилась методика проверки участков перед покупкой, которой я пользуюсь до сих пор.

( Читать дальше )

Практическая (для нас) пара таблиц. Бумаги, которые дают премию доходности к средней доходности своих кредитных рейтингов. И бумаги, дающие к дисконт к ней.

В первой таблице много облигаций, входящих в наш публичный портфель PRObonds ВДО. И их число вырастет. Во второй – две, и останется одна.

( Читать дальше )

Вероятно самое главное и, ожидаемое, событие 2024 года- рубль перестанет быть свободно конвертируемой валютой. Санкции, которые отрежут биржу от возможности проводить операции в долларах (если их введут США) и евро (если их введет Евросоюз), приведут к остановке биржевых валютных торгов в России. В этом случае курс рубля будет «устанавливаться на основе данных о внебиржевых торгах, и в том числе используя банковскую отчетность», сообщила глава ЦБ Набиуллина. Соответствующие нормативные документы ЦБ, по ее словам, уже готовы. При этом регулятор не считает, что курсы доллара или евро «улетят в космос», если санкции против Мосбиржи станут реальностью, сообщила Набиуллина.

ОФЗ скользят вниз. Затягивая в воронку коррекции котировки всего облигационного рынка, не исключая ВДО.

До панических продаж в ОФЗ – а рост доходностей госбумаг позволяет ЦБ держать КС высокой и даже повышать еще – парадигма не изменится.

К подобному сценарию мы оказались более-менее готовы. Предельно короткая дюрация (0,9 года), большая денежная позиция в РЕПО с ЦК (около 30% активов, в ДУ – около 40%) пришлись кстати. Так, портфель PRObonds ВДО в течение коррекционного августа заработал 0,1%, за не менее коррекционный сентябрь – 0,6%. Для ВДО-индекса Cbonds High Yield это соответственно -0,4% и 0,4%. С начала года портфель показывает 17,4% годовых, за полные 12 месяцев – 25,8% (у Cbonds 12,5% и 18%).

Если рынок, опровергая наш пессимизм, начнет восстанавливаться, отрыв от бенчмарка должен стать еще более заметным. Но ставить на восстановление, полагаем, рано. Поиграем в защите.

Защита – это и стремление к качеству. Кредитный рейтинг портфеля (сумма рейтингов входящих в него позиций) сейчас BBB+. Весной был BBB, а за осень может дотянуться и до A-. При доходности, больше свойственной уровню BB. Стратегия противоположна той, что мы раз за разом видим на ВДО-первичке. Когда уважаемой аудитории предлагаются бумаги с незначительной премией по доходности за значительный дисконт по качеству.

( Читать дальше )

15.09.2023 исполнилось 4 года с открытия мною ИИС.

Эпиграф

Привет, Смартлаб.

Это опять лютейший длиннопост. Мой первый и единственный пост подобного формата ровно год назад собрал 164 лойса, что по меркам смартлаба, кажется вполне солидным достижением. Надеюсь, и этот не потеряется на фоне пятницы и заседания ЦБ и найдёт своего читателя.

По итогам первого поста, разделю этот на 3 части:

1. Первая будет с результатами на данный момент. Много циферок и картинок.
2. Вторая про принципы и мою философию. Как я делаю. Почему я делаю так, как делаю. Почему я упрямый хомяк. И всякое такое.
3. Третья часть про жизнь и личные финансы.

Если такой формат вам интересен, но совершенно нет сейчас времени, добавьте в закладки куда-нибудь. Потом почитаете, удалите.

Предварительные ласки считаю успешно завершенными. Погнали.

Часть первая. Результаты

Скрины на 14.09.2023.

За всё время занёс почти 2 млн (из них 138k налоговых вычетов). В августе портфель почти облизнул 3 млн, но в сентябре, как и у большинства, развернулся вниз.

( Читать дальше )