Вот прям чувствовал, что нужно зайти в Смартлаб и почитать новые посты 😁… я ни на что не намекаю, но: smart-lab.ru/mobile/topic/1146483/

Думать надо было, добрый день. Дней 20 назад спрашивали про стройки в Крыму… подготовил статью про стройки Евпатории. Если интересно — можете ознакомиться dzen.ru/a/aL6ZERF5XklzvpvO

Самое прекрасное в этом посте — читать комментарии 😂… эх, ф Фифу бы тоже поиграл… или в НХЛ… ну или в героев хотя бы 😂

Думать надо было, это платное приложение для агентств недвижимости и частных риелтеров (примерно 12 тр в год) (Ygroup).

Не пишу про эти комплексы по одной причине: 95% тех кто обращается ко мне — это инвесторы, либо те кто хочет инвесторами стать. Говорить о том что квартиры подходят под инвестиции — у меня язык не поворачивается… поэтому и пишу в основном про гостиницы… хотя и знаю про весь рынок…

Думать надо было, Керчь, Алушта, Ялта, Феодосия… вариантов в Крыму очень много…

Думать надо было, Бурное строительство идёт в Саках и Евпатории:
Цены от 5,5 млн в Саках и от 7 млн ₽ в Евпатории

Думать надо было, В Крыму сейчас строят огромное количество квартирных комплексов:
В Симферополе, например более 50. Цены начинаются от 3,5 млн ₽

SerDuke, прочтите предыдущую статью и увидите какой спрос.

Лесенкой, 🤷‍♂️ не совсем понятен смысл ваших скринов

zhorzh, так в этом и есть вся прелесть инвестиций в Сочи/Анапу/Архыз/Алтай… пока невыездные отдыхают за 60 тр на российских курортах… Вы на заработанные от пассивного дохода деньги — отдыхаете на Бали, Мальдивах и тд 🤷‍♂️

Роман Шанин, спасибо за длинный комментарий… только несколько НО… так то в статье я не пишу где хорошо отдыхать, а где плохо… не агитирую за Сочи, наоборот пишу, что в Сочи сейчас выгодных инвест проектов нет 🤷‍♂️. Они есть в Архызе, Алтае, Анапе, Туапсинском районе. Об этом и пишу.
По поводу ремонта, который собственники сделают… в том то и дело, что по опыту Сочи мы видим, что такая проблема есть.
По поводу того, что за взятку присвоить звездность апарт отелям — тоже вопрос — государство всерьез взялось за пополнение казны (а большинство апарт отелей частично проводят мимо кассы… и уходят от налогов).

А по поводу рекламы… 😁, ну куда же без этого.

В своих статьях я высказываю свое мнение, основанное на собственном опыте, моральных качествах, логике и математических расчетах и оно вполне может отличаться от мнения других. 🤝

Олег Сбс, немного ввёл в заблуждение, не так выразился. Если 2 дольщика например в ДДУ (друзья, братья и т.д) то можно разбить эскроу счёт на 2 (в одном банке). Тогда, при стоимости объекта в 20 млн рублей, например, каждый дольщик получит страховую премию в 10 млн ₽.

Chak Chak, комфортная жизнь, зимовка в Сочи — согласен. Но речь в статье не про пмж и отдых, речь про инвестиции… расскажите про бред, тем инвесторам, которые пытаются выйти из сочинских жк

Думать надо было, по эскроу да, абсолютно верно. Есть прецеденты, когда сумму эскроу разбивают на 2 счета (в 2 разных банках), но застройщики и банки на это идут неохотно.
По другим пунктам тоже согласен. И как мне видится делается это поэтапно: сначала запустили строительство крутых гостиничных комплексов… вводят закон регламентирующий гостиничную деятельность, элинги, бараки и гостевые дома постепенно убирают, либо делают их деятельность экономически нецелесообразной… тяга к внутреннему туризму считаю уже перешла на новый уровень… все 5-ки забиты. А кричат о том что в России отдых не дотягивает до европейского уровня в основном те, кто останавливается в Сочи в трёшках… те же кто платит по 50-60 тр за сутки — безумно рады отдыху на российских курортах…

Думать надо было, добрый день!
По поводу выхлопа: я не знаю откуда идут клиенты: потому что пишу не только на Смарт лабе + клиенты по рекомендациям. Но стабильно закрываю 1-2 сделки в месяц (при том условии, что работаю с большим чеком — это очень хороший результат). По тому же дзену видно, что 90% комментариев оставляют люди, которым за радость написать какую нибудь гадость… за это я их не осуждаю.
По спорным моментам:
1) то что с 1 сентября кардинально будут повальные запреты скорее всего нет. Так как замещение этих объектов, ещё нет. Но государство готовится к 27-28 годам, когда на рынок выйдут строящиеся сейчас объекты… тогда то и закрутит гайки.
2) в инвестиции там где есть траншевые ипотеки — я не верю… таких умных очень много. А когда льготный период подходит к концу — Большинство продаёт в ноль или минус… так как денег собственных нет, а платёж вырастает с 1 рубля до 100-150 тысяч...
Сильный всегда сожрёт слабого… таков закон жизни.

myaucha, блиииин, раскрыли меня 🤦‍♂️

VladMih, суть статьи показать тем, кто планирует инвестировать — не делать этого, если нет 15-20 млн собственных средств.
А вот если указанная сумма есть, то инвестировать вполне можно.

Игры в инвестиции — не для бедных, к сожалению.

Если обидел, прошу прощения 🤝 и хорошего дня.

VladMih, я никого не заставляю читать… если для вас главное, чтоб не было много «букаф» — идите смотреть рилсы на тик-ток 😁

Работаю в сфере инвестиционной недвижимости, поэтому как раз мои клиенты — это и есть бизнесмены. Возраст 90% клиентов: 45-60+

То есть, начали свою коммерческую деятельность они достаточно давно. Раньше денежный поток у них был огромный… деньги лились, бизнес приносил нескончаемую радость. Но шло время, хватка ослабевала, приходили молодые и дерзкие, приносящие в бизнес новые идеи… в итоге денежный поток ослабевал… и что бы обеспечить себе безбедную старость они и начинают вкладывать в недвижимость (для пассивного дохода). По динамике их бизнеса я конечно точно не отвечу… но одно точно: раньше они зарабатывали больше, рентабельность снизилась...

Что же касается меня:
Количество сделок конечно же сократилось (экономическая ситуация + фокусировка на примиум и элит сегменте). Но чек при этом вырос относительно прошлого года.

Ждём снижения ключа, чтобы клиенты сняли деньги с депозитов и понесли их в недвижимость 🤝

Думать надо было,


Наглядно ответы от отделов продаж: слева Домина, справа Алеан.

Домина = 125 зарегистрированных ДДУ (брони не учитываем). Всего 1 027 пул номеров.
Алеан = 322 зарегистрированных ДДУ. Всего 1 610 пул номеров.

Много это или мало, сложно сказать. Например, когда в декабре 2023 стартовал Алеан в Якорной щели (по ценам от 18-20 млн, все 240 лотов, которые застройщик выложил на старт… забронировали в течении 2 часов...)… Перебрав с проданными лотами на старте Застройщик вынужден был закрывать продажи… Потому что продажи должны быть равномерными на всем продолжении стройки...

Сейчас ситуация несколько другая, но всегда нужно исходить из следующего:
1. Период стройки 4 года: Алеан — значит за год нужно продавать 25% номерного фонда
2. Период стройки 3 года: Домина — нужно продавать 33% номеров в год