Сиделец, Вы сами в принципе и ответили практически на свой вопрос: ни у одного Застройщика нет таких денег, чтобы и строить и оставлять площади себе.
Проектное финансирование Сан Гардена (более 150 млрд ₽), другой объект Застройщика- Николай Первый — проектное финансирование 178 млрд… а они ещё и третий объект строят + набережную в Анапе…

Инвесторы, которые сейчас (на этапе стройки) входят в проект по сути и являются соинвесторами, потому что за свои деньги не один Застройщик построить ничего не может (не хватит средств). Поэтому те кто заходит сейчас, получают высокую маржу… те кто купит на предсдаче или готовый объект — будут довольствоваться 7% рентабельности.

Сиделец, 1) Архитектура здания и его удалённость от моря (800 метров) приводит к тому что непосредственно вид на море будет у небольшого количества номеров, и вид (из за удаленности) посредственный.
Поэтому загрузка будет равномерной (независимо от этажа) — отельеры научились уже правильно планировать загрузку.
2) товарищи у которых есть ярды… конечно же покупают, но это не единственный отель куда можно вложить
3) ну и насчёт Вашей логики: «строители должны скупить все это добро»… это как считать дураками фермеров, производящих картофель но не вкладывающихся в завод по производству чипсов… заработать же с картофеля таким образом можно гораздо больше…

Думать надо было,


Алеан не подешевел — номера с видом на море в цене выросли (скрины снизу). Сейчас Застройщик выпустил в продажу номера (10 шт) с видом на проезжую часть — они по цене да, меньше. Если говорим про пассивный доход, то разницы абсолютно никакой нет (в Алеане Агой 2 котла: однакомнатные и двухкомнатные без привязки к виду… если говорить про перепродажу — то для потенциальных покупателей будет интересна как и меньшая цена… так и вид на море...

Если говорить про этап стройки: полностью сделано берегоукрепление (самое трудоемкое при данном рельефе) и котлован… Далее начнут возводить фундамент и сами корпуса — они уже делаются проще и быстрее.

Эльзар Тимирбулатов, а риэлторы то тут с какого бока? 😂

Если в следующем году прибавят к 6% УСН ещё 5% НДС… то будет конечно хуже, чем сейчас… и что то мне подсказывает, что так и будет… ещё и финансовые показатели этого года думаю учтут при налогообложении следующего… и увеличат ставку с 6 до 11% ☹️… обидно…

Курц, именно об этом я и пишу в своих статьях: если рассматривать апарты (без управления или с ноунейм операторами) — то я бы туда не входил… квартиры — проще купить на соседней улице… рентабельность от сдачи будет такой же...
Только гостиничные номера под управлением крупных отельеров интересны для инвестиций… и то не все, и не в любой промежуток времени…

А динамика цен она легко прогнозируема: это 30% ежегодно пока строится объект… потом 10% в год пиковое значение (которое каждый год будет снижаться на 1%… покачерез 5 лет не зафиксируется на цифре 5%… после чего рост прекратится (только при колебаниях инфляции будут изменения)

dim800, по земле — я в принципе не советчик (не моя стихия)… Но статья то о другом… о инвестициях в гостиничный бизнес (при том акцент не на Сочи), поэтому честно говоря не совсем понятен Ваш комментарий… но в любом случае спасибо и хорошего дня 😊

dim800, 1) 95% объявлений на Авито и Циане по Сочи — это фейки
2) Стоимость участка варьируется от 800 тр (с ужасным рельефом) до 5-10 млн ₽ за сотку)
3) построить дом в Сочи совсем не то, что построить дом в средней полосе или центральной России: сваи, противооползневые конструкции, геологические изыскания…
4) так как много земли (принадлежащий Заповедникам) в доолимпиадные годы было отдано в собственность… то сейчас идёт массовое изъятие этих земель…

Думать надо было, да честно говоря, пока есть 5-ки по цене четверок, но с доходностью гораздо выше… писать про четвёрки не вижу смысла… вроде все изложил 😊

evg_gen +100(100), статью я опубликовал в 13:34… а в 13:36 у Вас был уже готов «проанализированный» ответ… Вы либо Гений… либо не очень подробно вникли в суть статьи… перечитайте

evg_gen +100(100), есть мерседес… есть феррари… цены на них разные… это тоже плохой прогноз?

dim800, речь так то не про пмж, а про бизнес 🤷🏻‍♂️

evg_gen +100(100), а что не так с комисом отельера 30-50%? Или считаете что отельер должен работать бесплатно… и за свой счёт оплачивать труд персонала? 🧐

Олег Ков, в своих статьях уже больше 2-ух лет пытаюсь донести до «инвесторов», что век заработка на жилом секторе прошёл (сразу как ввели ипотеку с Господдержкой в 2019)… сейчас интересны для инвестиций только гостиничные комплексы, и то далеко не все

SuslilsuS, инвестировать, чтобы в будущем надеяться перепродать мамонту? Ну, такое себе…

Олег Петрович, вместо того, чтобы писать про «миллион вариантов» — привидите примеры… а то голословно петь про то, какие классные инвестиции сейчас в Сочи можно долго… но давайте возьмём в руки калькулятор и посчитаем… итак: какие объекты Вы можете назвать? 😁

Y24, абсолютно согласен. Схема, которую Вы нарисовали в предыдущем сообщении отлично работала до 2019 года (пока не ввели ипотеку с Господдержкой): раньше инвесторы покупали на котловане, через год выходили с маржой в 20% и были довольны… сейчас такое в Жилых комплексах не работает… только в сегменте гостиничных комплексов (там куда не заходят ипотечники) такое ещё работает.

В любом случае, спасибо за замечание (нужно было акцентировать этот момент в статье) 🤝

Y24, Вложили 1,3 млн р. + (31,5 т.р × 12 (месяцев)) + 30 т.р. (страховка) = 1 708 000 р (инвестиции).

За год стоимость данной квартиры вырастит на 23-25% (возьмём среднее 24%).
Итого: у Застройщика квартира будет стоить: 8 060 000 руб.

Что произойдёт, если сделать дисконт в 500 тр от цены застройщика и выставить квартиру в продажу (принимая во внимание тот факт, что 80% квартир в жилых комплексах покупаются в ипотеку):


👆 слайд слева, Ежемесячный платеж (и переплата) клиента, который решит купить у инвестора за 7,5 млн р...
Справа слайд… платеж (и переплата) для клиента, который купит у Застройщика дороже....

Вопрос: Вы бы что выбрали?

П.С. на случай оплаты наличными у Застройщика есть такой инструмент как беспроцентная рассрочка 🤷🏻‍♂️

Артур Хайретдинов, большинство арендодатель посуточной аренды имеют 1 студию и оформлять вряд-ли будут ип под это дело и скорее всего налоговая их пресанет

Артур Хайретдинов, да, тех кто работает в белую скорее всего и не будут трогать. Тоже на это надеюсь, но исключать возможных последствий тоже нельзя.
Снимал в Казани квартиру в начале июля (если не изменяет память в районе 4 тр). Для семьи из 4 человек конечно же лучше, чем отель