SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. RomanLitovka
Тысячи инвесторов, поверивших сказкам сочинских риелторов, останутся без прибыли.
- 20 сентября 2025, 13:51
- |
Многие жители нашей страны, насмотревшись обзоров про курортную недвижимость от бесчисленного количества ютуб-блогеров, начинают грезить о покупке квартиры на побережье Черного моря с целью инвестиций.
Типичная уловка агентов звучит так: «Денег нет? Не беда! Оформим ипотеку – арендная плата будет покрывать платежи, и еще останется на безбедную жизнь....
Или продадим квартиру через 2 года — заработаете не менее чем 50% годовых!!! Торопитесь, в Сочи думать дорого!»
Возникает вопрос 🧐: это правда золотая жила для каждого желающего разбогатеть или же всё это хорошо продуманный развод?
Как я всегда делаю на своем канале, я не буду строить догадки, а изучу этот вопрос с помощью конкретных цифр и расчетов, чтобы дать объективный ответ.
РАССМОТРИМ, НАСКОЛЬКО ИНТЕРЕСНА ПОКУПКА КВАРТИРЫ С ЦЕЛЬЮ ПЕРЕПРОДАЖИ...
👆 Для примера, возьмём студию в одном из жилых комплексов Крыма.
✔️ Стоимость: 6,5 млн ₽
✔️ Ставка: 6%
✔️ Первоначальный взнос: 1,3 млн ₽
✔️ Ежемесячный платеж: 31,5 т.р
❗️ ЦЕЛЬ ИНВЕСТИЦИИ:
Продать квартиру через 2-3 года и заработать 40-50% годовых.
То есть, через 2 года нам нужно продать рассматриваемый выше 👆 вариант за 9,2 млн ₽.
🧐 Сразу напрашивается вопрос: а вырастут ли цены за 2 года почти на 3 миллиона?
👆Ответить на этот вопрос нам помогут конкретные факты 👇:
👆❗️слайд слева: стоимость квартиры площадью 40 кв.м по состоянию на март 2024 года.
👆❗️ Слайд справа — аналогичная площадь в этом же ЖК по состоянию на 20 сентября 2025 года.
Путем простых арифметических действий мы видим, что за период чуть менее 2 лет стоимость выросла на 52%.
🧐 Давайте посмотрим, какой остаток ипотеки будет через 2 и 3 года. Для этого того воспрользуемся формулой:
ТЕПЕРЬ, У НАС ЕСТЬ ВСЕ ДАННЫЕ ЧТОБЫ ВСЁ РАСЧИТАТЬ:
1 321 595 ₽ (первоначальный взнос) + 756 000 ₽ (ежемесячные платежи по ипотеке за 24 месяца) + 100 000 ₽ (страхование имущества, а так же жизни и здоровья за 2 года) = 2 177 595 ₽.
👆 Это сумма инвестиций.
ДАЛЕЕ, АНАЛИЗИРУЕМ СЛЕДУЮЩИЕ ВВОДНЫЕ:
5 096 200 ₽ (остаток ипотечного долга через 24 месяца).
Стоимость аналогичной квартиры у Застройщика через 2 года будет 9,2 млн ₽.
Значит, капитализация составит:
9 200 000 — 5 096 200 — 2 177 595 = 1 926 205 ₽.
Звучит неплохо! 😲
Если бы не несколько Но 👇:
✔️ 9,2 млн ₽ это рыночная цена по которой может продать Застройщик.
✔️👆 инвестор по этой цене продать не сможет… ведь у Застройщика есть возможность продать по семейной, субсидированной, траншевой ипотекам, или в рассрочку… У инвестора — либо 100% оплата, либо стандартная ипотека...
👆 Значит, чтобы цена была интересна потенциальному покупателю… она должна быть на 10-15% меньше, чем у Застройщика...
❗️ 9 200 000 — 12% = 8 096 000 ₽ 👈 цена, по которой можно будет продать..
🧐 А ЗНАЧИТ НАМ НАДО СКОРРЕКТИРОВАТЬ СВОИ РАСЧЕТЫ:
8 096 000 ₽ (цена продажи) — 5 096 200 ₽ (остаток долга) — 2 177 595 ₽ (первоначальный взнос и платежи по ипотеке) = 822 205 ₽.
❗️ 👆 С разницы между покупкой и продажей квартиры (1,5 млн ₽)… нужно будет ещё заплатить налог 13% (197 т.р.).
ИТОГО: потенциальная прибыль составит: 822 т.р. — 197 т.р. = 625 т.р.
❗️ 👆 и это в том случае, если Вы продадите самостоятельно… без услуг риелтора… 👈 но это из разряда фантастики...
Итого: 29% за 2 года — это тот максимум, который Вы сможете получить…
❗Но… не зря я в начале статьи расчитал остаток долга не только через 24 месяца, но и через 36… Ведь продажа может затянуться...
❗️ И тогда… каждый следующий месяц будет снижать Вашу доходность на 1,2% годовых…
Таким образом, если Вы продадите рассматриваемую квартиру через 36 месяцев, то Ваш заработок составит ~ 370 т.р.
❗️… а если не удастся продать квартиру и на 41 месяц… то инвестиции уйдут в 0… и с каждым следующим месяцем будут уже показывать всё более ужасающий отрицательный результат...
🧐 ХММ… А ЕСЛИ КУПИТЬ И СДАВАТЬ В АРЕНДУ?
✔️ Если сдавать в долгосрок, то рентабельность будет точно такой же как и аренда в Вашем городе (4 — 6%)… при этом у Вас не будет практически никакого контроля за арендаторами.
✔️ Посуточная сдача скорее всего к 2027 — 2028 году себя изживет...
👆 Пока ещё на Авито огромное количество объявлений о посуточной сдаче… но, скорее всего к апрелю следующего года налоговая выставит большинству незаконных предпринимателей существенные штрафы.
❗ Курс на ликвидацию незаконной предпринимательской деятельности и серых схем государство прочертило… теперь дело за реализацией.
В ЭТОЙ СТАТЬЕ, ПУТЕМ МАТЕМАТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА И ЛОГИЧЕСКИХ РАССУЖДЕНИЙ МЫ РАЗОБРАЛИСЬ:
✔️ сколько можно заработать на перепродаже квартиры на побережье;
✔️ выгодна ли квартира для посуточной аренды.
❗️ Если Вы хотите квартиру на море для постоянного места жительства или отдыха, но финансы не позволяют выложить всю сумму сразу, то конечно ипотека — это потрясающая возможность реализовать свою мечту...
❗️ Но, если Вы задумывались над покупкой квартиры в качестве инвестиции… то после прочтения статьи у Вас появился шанс не вляпаться в эту авантюру...
❗️ Многие наивно полагают, что можно начать зарабатывать большие деньги на спекуляции недвижимостью, использовав заемные средства… До 2019 года (пока не ввели ипотеку с Господдержкой) такая схема работала… Инвесторы покупали на котловане, через 2 года выходили с маржой 40%...
Но сейчас, не тогда… Правила игры поменялись и теперь все эти игры в инвестиции как и прежде, стали доступны лишь узкому кругу лиц: бизнесменам, политикам, представителям шоубизнеса и спортсменам...
❗️❗️❗️ НА ПОБЕРЕЖЬЕ МОЖНО ЗАРАБАТЫВАТЬ НА ПЕРЕПРОДАЖЕ (~30% годовых)… МОЖНО ПОЛУЧАТЬ ПАССИВНЫЙ ДОХОД (до 20% годовых)… но не в Жилых Комплексах… Только гостиничные комплексы могут принести такую доходность. Но и здесь нужно быть крайне осторожными, ведь хороших вариантов для инвестиций не так много.
❗️ Ознакомиться с теми вариантами, которые я рекомендую можно прочитав статьи на моем канале, либо обратившись лично.
С уважением,
Литовка Роман
Типичная уловка агентов звучит так: «Денег нет? Не беда! Оформим ипотеку – арендная плата будет покрывать платежи, и еще останется на безбедную жизнь....
Или продадим квартиру через 2 года — заработаете не менее чем 50% годовых!!! Торопитесь, в Сочи думать дорого!»
Возникает вопрос 🧐: это правда золотая жила для каждого желающего разбогатеть или же всё это хорошо продуманный развод?
Как я всегда делаю на своем канале, я не буду строить догадки, а изучу этот вопрос с помощью конкретных цифр и расчетов, чтобы дать объективный ответ.
РАССМОТРИМ, НАСКОЛЬКО ИНТЕРЕСНА ПОКУПКА КВАРТИРЫ С ЦЕЛЬЮ ПЕРЕПРОДАЖИ...
👆 Для примера, возьмём студию в одном из жилых комплексов Крыма.
✔️ Стоимость: 6,5 млн ₽
✔️ Ставка: 6%
✔️ Первоначальный взнос: 1,3 млн ₽
✔️ Ежемесячный платеж: 31,5 т.р
❗️ ЦЕЛЬ ИНВЕСТИЦИИ:
Продать квартиру через 2-3 года и заработать 40-50% годовых.
То есть, через 2 года нам нужно продать рассматриваемый выше 👆 вариант за 9,2 млн ₽.
🧐 Сразу напрашивается вопрос: а вырастут ли цены за 2 года почти на 3 миллиона?
👆Ответить на этот вопрос нам помогут конкретные факты 👇:
👆❗️слайд слева: стоимость квартиры площадью 40 кв.м по состоянию на март 2024 года.
👆❗️ Слайд справа — аналогичная площадь в этом же ЖК по состоянию на 20 сентября 2025 года.
Путем простых арифметических действий мы видим, что за период чуть менее 2 лет стоимость выросла на 52%.
🧐 Давайте посмотрим, какой остаток ипотеки будет через 2 и 3 года. Для этого того воспрользуемся формулой:
ТЕПЕРЬ, У НАС ЕСТЬ ВСЕ ДАННЫЕ ЧТОБЫ ВСЁ РАСЧИТАТЬ:
1 321 595 ₽ (первоначальный взнос) + 756 000 ₽ (ежемесячные платежи по ипотеке за 24 месяца) + 100 000 ₽ (страхование имущества, а так же жизни и здоровья за 2 года) = 2 177 595 ₽.
👆 Это сумма инвестиций.
ДАЛЕЕ, АНАЛИЗИРУЕМ СЛЕДУЮЩИЕ ВВОДНЫЕ:
5 096 200 ₽ (остаток ипотечного долга через 24 месяца).
Стоимость аналогичной квартиры у Застройщика через 2 года будет 9,2 млн ₽.
Значит, капитализация составит:
9 200 000 — 5 096 200 — 2 177 595 = 1 926 205 ₽.
Звучит неплохо! 😲
Если бы не несколько Но 👇:
✔️ 9,2 млн ₽ это рыночная цена по которой может продать Застройщик.
✔️👆 инвестор по этой цене продать не сможет… ведь у Застройщика есть возможность продать по семейной, субсидированной, траншевой ипотекам, или в рассрочку… У инвестора — либо 100% оплата, либо стандартная ипотека...
👆 Значит, чтобы цена была интересна потенциальному покупателю… она должна быть на 10-15% меньше, чем у Застройщика...
❗️ 9 200 000 — 12% = 8 096 000 ₽ 👈 цена, по которой можно будет продать..
🧐 А ЗНАЧИТ НАМ НАДО СКОРРЕКТИРОВАТЬ СВОИ РАСЧЕТЫ:
8 096 000 ₽ (цена продажи) — 5 096 200 ₽ (остаток долга) — 2 177 595 ₽ (первоначальный взнос и платежи по ипотеке) = 822 205 ₽.
❗️ 👆 С разницы между покупкой и продажей квартиры (1,5 млн ₽)… нужно будет ещё заплатить налог 13% (197 т.р.).
ИТОГО: потенциальная прибыль составит: 822 т.р. — 197 т.р. = 625 т.р.
❗️ 👆 и это в том случае, если Вы продадите самостоятельно… без услуг риелтора… 👈 но это из разряда фантастики...
Итого: 29% за 2 года — это тот максимум, который Вы сможете получить…
❗Но… не зря я в начале статьи расчитал остаток долга не только через 24 месяца, но и через 36… Ведь продажа может затянуться...
❗️ И тогда… каждый следующий месяц будет снижать Вашу доходность на 1,2% годовых…
Таким образом, если Вы продадите рассматриваемую квартиру через 36 месяцев, то Ваш заработок составит ~ 370 т.р.
❗️… а если не удастся продать квартиру и на 41 месяц… то инвестиции уйдут в 0… и с каждым следующим месяцем будут уже показывать всё более ужасающий отрицательный результат...
🧐 ХММ… А ЕСЛИ КУПИТЬ И СДАВАТЬ В АРЕНДУ?
✔️ Если сдавать в долгосрок, то рентабельность будет точно такой же как и аренда в Вашем городе (4 — 6%)… при этом у Вас не будет практически никакого контроля за арендаторами.
✔️ Посуточная сдача скорее всего к 2027 — 2028 году себя изживет...
👆 Пока ещё на Авито огромное количество объявлений о посуточной сдаче… но, скорее всего к апрелю следующего года налоговая выставит большинству незаконных предпринимателей существенные штрафы.
❗ Курс на ликвидацию незаконной предпринимательской деятельности и серых схем государство прочертило… теперь дело за реализацией.
В ЭТОЙ СТАТЬЕ, ПУТЕМ МАТЕМАТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА И ЛОГИЧЕСКИХ РАССУЖДЕНИЙ МЫ РАЗОБРАЛИСЬ:
✔️ сколько можно заработать на перепродаже квартиры на побережье;
✔️ выгодна ли квартира для посуточной аренды.
❗️ Если Вы хотите квартиру на море для постоянного места жительства или отдыха, но финансы не позволяют выложить всю сумму сразу, то конечно ипотека — это потрясающая возможность реализовать свою мечту...
❗️ Но, если Вы задумывались над покупкой квартиры в качестве инвестиции… то после прочтения статьи у Вас появился шанс не вляпаться в эту авантюру...
❗️ Многие наивно полагают, что можно начать зарабатывать большие деньги на спекуляции недвижимостью, использовав заемные средства… До 2019 года (пока не ввели ипотеку с Господдержкой) такая схема работала… Инвесторы покупали на котловане, через 2 года выходили с маржой 40%...
Но сейчас, не тогда… Правила игры поменялись и теперь все эти игры в инвестиции как и прежде, стали доступны лишь узкому кругу лиц: бизнесменам, политикам, представителям шоубизнеса и спортсменам...
❗️❗️❗️ НА ПОБЕРЕЖЬЕ МОЖНО ЗАРАБАТЫВАТЬ НА ПЕРЕПРОДАЖЕ (~30% годовых)… МОЖНО ПОЛУЧАТЬ ПАССИВНЫЙ ДОХОД (до 20% годовых)… но не в Жилых Комплексах… Только гостиничные комплексы могут принести такую доходность. Но и здесь нужно быть крайне осторожными, ведь хороших вариантов для инвестиций не так много.
❗️ Ознакомиться с теми вариантами, которые я рекомендую можно прочитав статьи на моем канале, либо обратившись лично.
С уважением,
Литовка Роман
76.7К |
Читайте на SMART-LAB:
DXY у ключевой поддержки: шорт-сквиз или новый этап распродажи?
Индекс доллара DXY плавно дрейфует в область месячного минимума в районе 98,50. Однако ослабление доллара на FX неравномерно: EURUSD стоит около...
19:05
Кто то недооценен ??
Студии на побережье (Крым, Сочи, Анапа) есть разные, в зависимости от месторасположения, класса жилого комплекса и т.д. так что сравнивать представленный вариант с казанской недвижимостью не совсем верно.
Щас в Казани многий простой новострой предлагается даже по 340 тыс. Метр.
Вот вам Москва сейчас
крымский бетон +8%
золото +64%
если речь идет о среднестатистическом россиянине с интеллектом ниже среднего, то покупка крымского бетона выглядит значительно перспективнее...
но он все равно купит акции ВТБ или Газпрома
потому, что так надо
Если смотреть в целом на рынок бетона Крыма — с Вами согласен, но: часть объектов в Крыму подорожала за 2 года на 52% (как объект в статье… кто то подорожал на 60%… кто-то 20… основная же масса вторички и неликвида — показала рост в районе 5-10%… кто то остался на месте… а в целом да… 8%.
Сравнивать с золотом не берусь — не моя стихия.
Спасибо, что заглянули, и хорошего вечера 🤝
А вот тот сегмент населения про который Вы пишите — который живёт от зарплаты до зарплаты… и надеется заработать на перепродаже (о чем и написано в статье) — заработать не смогут (конкретные факты «почему» я и описал)
Они не хотят гробится на работе ради квадратных метров и вешать на себя ипотечное ярмо.
Они хотят жить здесь и сейчас — путешествовать, вкусно питаться модно одеваться и (о, ужас) играть в компьютерные игры.
И я, имея 33 летний стаж в крупных компаниях с работой до восьми вечера и дурными бесаонечными совещаниями, понимаю и поддерживаю таких детей.
Пусть они будут счастливы и пусть меня обругают риэлторы, за то, что мешаю им впаривать ипотеку молодежи.
Работа с 8 до 16 (весь вечер с 16 до 24 часов свободен ) там и игры и тренажерный и все что нужно может быть .
А когда жилье свое.ЖКХ образно 10к то можно путешествовать хоть каждый месяц (по 3-5 дней ). можно вообще жилье не брать а жить на съёмном так ещё легче и проще но надо бороться с мнением толпы что после себя не чего не оставишь что платить дяде плохо лучше иметь свое. ..
Если взять данные из моего примера 1 месяц один метр то грубо говоря имея 50-60 метров жилья за 5 лет или 4 млн руб сейчас под 12% (офз на 14 лет даёт 14+%) приносить 40к в месяц что даёт возможность арендовать жилье практически а любом городе страны. А можно снять в регионах и за 10к в месяц а на 30 путешествовать каждый месяц
Не надо летать бизнес классом не надо снимать 5 звёзд и прочее. Основная цель путешествия расширить кругозор и попробовать или узнать что то новое. ВИА дорогом поели можно и в гараже жить в чем проблема купить 2 рулона обоев за 10к и постельное белье за 30к? Или что там полотенце лебедь нужно?
Каждый решит для себя сам.
Да вроде как не забыл 🤷♂️
Годовые упомянул в статье, но в денежном эквиваленте, на мой взгляд понятнее 😊. В любом случае спасибо, на будущее учту 🤝
1. Город не курортный — везде летом запах выхлопных газов и пыли. Даже нак побережье.
2. При покупке людой недвижимости надо учитывать перепады высот. Пешком прост оне находишься. Особенно на пенсии.
3. На машине ездить невозможно — пробки + офигенные проблемы с парковкой особенно для машин крупнее ВАЗ-2110
4. Проблемы с легальностью недвижимости. Даже у крупных застройщиков. На раз сносят дома в 10 этажей.
5. Море и побережье отстой — уклоны в 30 градусов у берега
6. Замоташки добрались и туда. СпасибоУтинуЗаЭто и депутану Косте Затулину из Сочи. Это карма. В следующий раз Сочинцы будут знать как голосовать за ЕдРоссов
Из плюсов.
1. Качество ремонтов на 5++ (идеальное качество отделки, стиль подбор медели, штор!, посуды!!! постельное бельё!!! квартира продаётся в стиле купил за 20 млн 30 метровую студию и живи!), ну ещё бы люди продают комнатку в 35 м в человейнике комфорт класса по цене квартиры в ЖК Бизнес класса в МСК. Цена ремонта ~ 100-120 т.р./ м2
2. Качество строительства (коридоры, стеклопакеты, двери) нормальных застройщиков на 5+
3. Есть парковки за 3-4 млн.
4. Пока нет толп мигрантов но их туда активно завозят.
5. из Аэропорта Адлер можно улететь в любую точку страны за дешево. + электричка
6. В Сириусе можно нормально жить. Но ценник 2-3 млн.р /м2
по ЖК
— ЖК светский лес у чёрта на рогах
— ЖК все остальные ЖК на горах, окружены армянским самостроем, проблемы с проездом, парковкой и т.п.
Так что скопируйте свой комментарий и вставьте, когда какой нибудь блогер будет рекламировать жэпэшки на Макаренко
Я, например, тоже не понял, почему вдруг дальше на Крым переключились или зачем притянули Сочи в начале статьи🤔
Но и пример с Крымом — это лишь пример — подставить вместо Крыма Сочи, Анапу, Агой, Ольгинку — в математических расчетах всё останется точно так же
Вот вам Москва сейчас
Где тут про Казань?
А, вы оказывается не ошиблись и эту бесталанную архитектурную дичь сравниваете с Воркутой? Так ещё хуже для вас, получается.
Зачем сравнивать единственный, сосущий со всей страны город, который смог только стекляшек среди хрущёвок понастроить за жирные 20 лет, с региональным городом, в котором шахты стали не нужны в эти же 20 лет? Казань гораздо красивее, чем этот, со стекляшками между хрущевками, магистралью и рекой.
Ведь а вашей Воркуте есть уголь рентабельность которого ниже чем ларька в хрушебном районе Москвы
Стеклянные побрякушки чего-то стоили во времена Полонского, но не сейчас. Сейчас они смотрятся смешно и достаточно убого)
Конечно, бывая в Москве, люблю останавливаться в Crowne Plaza (Plaza Garden сейчас, вроде), ну и в паре квартир в стекляшках, если полюбившиеся апарты есть свободные. Это удобно. Но архитектура смешна, чего уж тут.
А про метрополитен посмешили. Я когда бываю в мск, нет никаких проблем на наземный транспорт, 20-60 долларов в день решают все проблемы перемещения, даже без собственного авто. Ну, это, конечно если не передвигаться в 7:30-9:30 и в 17:30-20:00.
А в Воркуте я был, как турист. Вы, по всей видимости, и по вашему кругозору — не были, да? Но там ничего смешного, и вы немного потеряли, если не были. Я уже был, даже по собственной туристической воле, к сожалению. И в подобных таких же, загибающихся, десятках городах был по стране. И молодым из подобных городков, начиная с середины 10-х, всегда советую,: если вы собрались в Питер или Москву, то лучше выучите язык, и уезжайте подальше на запад, минуя их.
Я ездил по стране вссоставеиревизионной комиссии и насмотрелся на реалии
И с полной уверенностью утверждаю что на данный момент Москва является лучшим городом на 90% планеты.
ЗЫ — Вы значит 60 долларов тратите на узбекского таксиста а Москве а день ?
Когда на вахту в уренгой выезжаете?
Спрошу вопрос — Сколько вы нефти добываете или газа или угля дабы обеспечивать эти 60 долл в день трат?
А так на заборах тоже пишут многое… заглядываешь, а там дрова.
Я риэлтор. И сам в шоке от цен в Сочи))) Но!!! Есть люди, которые никого не слушают, а считают сами. И покупают, и продают, и зарабатывают на Сочи. Знаю таких лично. У них пуллы по 20 обьектов! И крутят постоянно. Просто надо в Сочи разбираться. Там без агента не обойтись. Но только с проверенным! Много наипалова! Причем чем крупнее фирма, тем больше!)))
А про Крым не совсем к месту. Пока одни боятся, другие вкладывают туда миллиарды и скупают земли за халяву. Скоро она будет золотая! Да и недвижка тоже. У меня друг там работает управляющим в крупном холдинге. Москва наняла его. Вот от него инфа.
Это шутка такая что-ли?
ГЛАВНОЕ- устроиться на работу по контракту с жильем.
Если устроишься в авиакомпанию- считай выиграл выигрышный билет.
Тут тебе и жилье и питание в полетах, и беспроцентная ссуда лет на 10 .
Можешь смело покупать жилье, сдавать его в аренду и расчитываться с авиакомпанией за ссуду ).
Если что другое, то то же есть варианты. Пол года работаешь, берешь ипатеку и то же самое как в авиакомпании ).
Так живи, плоди себе квартиры, сдавай их в аренду и богатей ).
Большого ума не надо.
Кому нафиг ты там нужен ).
Я про Дубай.
Дубай- мировой центр. Там всего 10% коренного населения. ИХ практически и не видно ВООБЩЕ ).
Тех, кого ты видишь там в белых балахонах- то все ПРИШЛЫЕ арабы
которые пришли в торговый центр по выпендиваться и показать себя ).
Настоящие арабы ходят как и ты в джинсах и футболке ).
Их не отличишь от остальных людей ).
Всегда нужен только повод.
С прокурорами Чечни или России дел не имею, Сулима Ямадаева — не знаю ).
Я, моя семья и знакомые- живем нормально ).
Нужно добавить что-то из рыночной тематики. Например сравнение с инвестициями в фонды, паи, облигации… Тогда будет какая-то связь с данным ресурсом. А так — просто калькуляция для сайта о недвижимости
С бизнесом посуточной аренды произойдёт тоже самое… но сейчас ещё не подготовлены средства размещения… большинство отелей откроет свои двери отдыхающим к 27, 28, 30 годам… и вот тогда за посутосников возьмутся всерьёз… ведь они не платят налоги (большинство)…
Снимал в Казани квартиру в начале июля (если не изменяет память в районе 4 тр). Для семьи из 4 человек конечно же лучше, чем отель
Но не соглашусь со всеми выводами.
Моя история. Беру полноценную однушку 35м² в Алуште за 7 млн в семейку ( 2е до 18лет), пв 1,4 млн, платеж 33,5 т.р. в месяц, страховка 28т.р. в год. Ключи конец 26го. Ремонт и оснащение 1,5 млн за 3 месяца. Итого вложений 1400+18*33,5+ 28*2+1500=3559т.р.
Аренда сейчас на долгосрок без выселения на летний период в районах с таким удалением от моря (а это не курортная недвижимость, хотя до моря 30 минут пешком или 15 на общественном ) 37 т.р. минималка. Прибавим естественную инфляцию за 2 года, так что думаю 40-42 можно спокойно заложить( с учётом 4% на самозанятого). И да платежи закрывают ипотеку и каждый год разница между ними будет увеличиваться ( ведь никто не думает, что жизнь будет дешеветь).
Цели перепродать нет, за 3,6млн ( при этом вложения не единомоментные) я покупаю фьючерс на квартиру с исполнением через 30лет. Думаю инфляция лет за 10 сделает своё дело и остаток можно будет закрыть( хотя особого смысла в этом и не будет) по ипотеке суммой полугодовой аренды.
Во вторых: а с какими именно выводами Вы не согласны? Не совсем понял, ведь если рассматриваем долгосрок, то рентабельность (после сдачи и ремонта) стартует с 2,3% годовых и потом будет расти… через несколько лет так и станет ~ 4 — 6%.
Такую стратегию (как у Вас), лично я приветствую. Ведь лет через 10 (когда можно будет безболезнено закрыть остаток долга) у Ваших детей (как раз перед свадьбой 😁) будет хороший старт в самостоятельную жизнь. При этом, все эти 10 лет Вы себя ни в чем не ограничиваете...
Статья больше нацелена на тех «инвесторов» которые думают именно о возможности перепродать через 2 года.
Не согласен с тем, что «Типичная уловка агентов звучит так: «Денег нет? Не беда! Оформим ипотеку – арендная плата будет покрывать платежи, и еще останется на безбедную жизнь....» это не уловка. Это действительно работает, если посчитать силы.
По перепродаже же согласен.
удачи в инвестициях!
За год стоимость данной квартиры вырастит на 23-25% (возьмём среднее 24%).
Итого: у Застройщика квартира будет стоить: 8 060 000 руб.
Что произойдёт, если сделать дисконт в 500 тр от цены застройщика и выставить квартиру в продажу (принимая во внимание тот факт, что 80% квартир в жилых комплексах покупаются в ипотеку):
👆 слайд слева, Ежемесячный платеж (и переплата) клиента, который решит купить у инвестора за 7,5 млн р...
Справа слайд… платеж (и переплата) для клиента, который купит у Застройщика дороже....
Вопрос: Вы бы что выбрали?
П.С. на случай оплаты наличными у Застройщика есть такой инструмент как беспроцентная рассрочка 🤷🏻♂️
В любом случае, спасибо за замечание (нужно было акцентировать этот момент в статье) 🤝
ибо зачем вам все эти московские прелести жизни начиная от оранжевой башни Меркурия и заканчивая двумя типами метрополитена с бесплатной пересадкой
Ведь а вашей Воркуте есть уголь рентабельность которого ниже чем ларька в хрущебном районе Москвы. И в сделаете его добычу рентабельной!
И у вашей семьи точно ничего не подгорит от лицезрения окружающей действительности Воркуты если вам так надоели стекляшки Москвы