Как сочинские риелторы дурят инвесторов, продавая им неликвид. Апартаменты для пассивного дохода в Сочи и Анапе. Где выгоднее?

В этой статье разберем:

✔️ Стоимость апартаментов для пассивного дохода в Сочи;
✔️ Стоимость гостиничных номеров для тех же целей в Анапе и Агое;
✔️ Расчёт доходности по всем вариантам.

Итак, начнём 👇:

Каждый инвестор хочет инвестировать деньги с максимальной отдачей и выгодой.


Представьте, на Вашем счету лежит 15-20 млн ₽… и, чтобы обеспечить себя безбедную жизнь на пенсии, Вы решаете приобрести гостиничный номер в Сочи и звоните в Агентство недвижимости…

Риелторы и отделы продаж Застройщиков тут же начинают закидывать Вас инвестрасчетами и прогнозами доходности… И, если с арендным бизнесом Вы ещё не сталкивались — проверить логичность и правильность этих цифр не всегда представляется возможным...

Поэтому, давайте расчитаем доходность апартаментов вместе 👇:


👆 Цены на размещение в 5-ти звездочных отелях в Сочи (с 28 по 29 сентября). Данные с сайта бронирования (Островок).

Средняя стоимость размещения в 5-ти звездочных отелях в Сочи 👆 (слайд выше) в сентябре составляет: 27 000 ₽.


👆 Цены на размещение в 5-ти звездочных отелях в Анапе (с 28 по 29 сентября). Данные с сайта бронирования (Островок).

✔️ Средняя стоимость размещения в 5-ти звездочных отелях в Анапе (👆 слайд выше) в сентябре составляет: 26 300 ₽.
✔️ Средняя загрузка в сентябре (в пятерках) (и в Сочи и в Анапе) составляет 84%
✔️ Сентябрь (по статистике) генерирует 11,2% от годового дохода.

Значит, у нас есть все данные, что расчитать валовую прибыль с 1 апарта 👇:



Значит, валовая прибыль с апартамента в Сочи составит чуть более 6 млн ₽… Анапа покажет результаты немного скромнее (тысяч на 200 меньше).

👆 зная валовую прибыль и процент распределения дохода между Отельером и собственником (от 30/70 до 50/50) мы легко можем понять какой же доход по итогу года можно ожидать инвестору: от 3 до 4,2 млн ₽.

❗️ Значит, разницы в доходности между сочинскими и анапскими пятерками нет!
То есть, у меня лично, вопроса о выборе недвижимости (при равной стоимости отелей в Сочи и Анапе) не возникло бы. Я бы однозначно выбрал Сочи...

❗️ 👆 Но, давайте посмотрим цены: за какую стоимость можно приобрести настоящую 5-ку в Сочи… и по какой стоимости 5-ки предлагают в Анапе 👇:


👆 это пятёрки в Сочи...

А ниже те цены, по которым Застройщики предлагают свои 5-ки в Анапе и Агое 👇:


👆 Данные в приложении для риелтеров ещё не успели обновиться, поэтому 1 уточнение: минимальная стоимость в комплексе Николай 1 = 20,3 млн ₽.

Учитывая уровень цен на 5-ти звездочные отели Сочи и Анапы… а так же их доходность… выбор Сочи для инвестиций кажется уже не таким очевидным… Поэтому… 👇

❗… так как, сочинские риелторы и застройщики люди не глупые… ими была придумана очень красивая формулировка «ОТЕЛЬ УРОВНЯ 5 ЗВЁЗД»… 🤦‍♂️

И, теперь любую четвёрку можно «упаковать» в красивую обёртку… уровень 5-ти звёзд всё же… не хухры-мухры...

И, под этим соусом 👆, маркетологи Застройщиков уже без стеснения могут рисовать прогнозы доходности… значительно увеличивая итоговую рентабельность...

🧐 «Да, нет Роман, глупость несёте… если 4 -ех ⭐️ отель, но с уровнем 5 -ти звёздочного… с инфраструктурой и сервисом, то он и будет приносить доход как настоящая пятёрка!»

Для того что бы понять будет так 👆 или нет… нужно просто провести параллели 👇:

❗️ Представьте, приехали Вы в Москву/Сочи/Санкт-Петербург (без разницы)… и нужно Вам арендовать комфортный автомобиль класса люкс… Вы приезжаете в пункт проката автомобилей и видите 👇:



✔️ Сдаётся в прокат автомобиль Geely Tugella по цене 15 000 рублей за сутки...
✔️ А рядом находится еще одна фирма по аренде автомобилей… и за эти же 15 000 рублей в сутки они предлагают BMW X 4...

👆 Казалось бы, уровень комфорта один и тот же… по внешнему виду — практически не отличить один от другого… Оба автомобиля блестят от чистоты… Но, что бы выбрали Вы: не всем известного китайца, или легендарного немца?
👆 Поэтому, если с таким сравнением Вы согласны, считаю логичным сделать ещё небольшой анализ 👇:

❗️ Какую доходность имеют 4-ёх звёздные отели (ведь при бронировании на Островке, Яндекс Путешествиях и других агрегаторах, люди (при выборе отеля) будут видеть только ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️ или ⭐️⭐️⭐️⭐️, а не мнимую формулировку «уровень 5 звезд)...



Цены на размещение в 4-ех звездочных отелях в Сочи (с 28 по 29 сентября). Данные с сайта бронирования (Островок).

Средняя ставка размещения в четвёрках в сентябре составляет 8 788 рублей в сутки:



👆 А значит, валовый доход с номера составит 2 млн ₽.

После того, как Управляющая компания заберет свои 30-50% вознаграждения… к выплате на руки собственникам… останется от 1 до 1,4 млн ₽...

Если мы говорим про Анапу и Агой, то подробный расчёт рентабельности будет приведён в следующей статье.

С уважением,
Литовка Роман