ЖК “Саларьево Парк”, или из гадкого утенка в лебедя и обратно.

ЖК Саларьево — это не просто один из множества ЖК, которые со всех сторон облепили “старую Москву”. Циники скажут, что как мухи коровью лепешку, но мы так говорить не будем.

В конце 10-х ЖК Саларьево стал революцией в недвижимости Москвы и задал новые тренды. Впервые крупный застройщик начал строить и продавать студии 19м с отделкой. И не только. Были еще более традиционные однушки, евродвушки, евротрешки.

На старте продаж, в 2018-м году, студии продавались по 2.5 млн. Это удивительно низкая цена за отдельное жилье с ремонтом в Москве, пусть даже и в новой. Такую студию можно было легко купить в ипотеку с первоначальным взносом всего 500 тысяч. Для сравнения, цены на однушки (даже самые убогие) на вторичке начинались от 5 млн, т.е. в 2 раза дороже. Но застройщик осторожно щупал рынок и был готов оперативно поднять цены, что скоро и произошло.

Но потенциальных покупателей терзали сомнения. Да, рядом открыли метро Саларьево. Да, строят большой торговый центр. Но ведь под носом — огромная свалка ТБО. Уже закрытая, но все же.

Расскажу про самые дешевые квартиры в новостройках Москвы внутри МКАД. На данный момент (конец февраля 25 года) это ЖК “2-й Иртышский” от застройщика ПИК. Сейчас студию можно купить за 6.5 млн (19 метров), однушку за 8.8 млн (30 метров), в том числе по льготной ипотеке.

Локация спорная. Вокруг дикие промзоны. Фраза “поехали кататься, где волки срать боятся” как про такую. С другой стороны, минут за 10-15 можно дойти до парка Лосиный остров. Или доехать до метро Щелковская, где кипит жизнь. Или до Черкизовской с ТЦ и спорт. инфраструктурой. В ближайшие годы изменения не просматриваются. Планов по строительству метро нет.

Транспортная доступность. Тут реально 25 минут пешком до м.Черкизовская и МЦК Локомотив (я прошел сам за это время). Половина дороги — между двумя жилыми комплексами. Плитка, фонари, кафешки. Но Вторая половина дороги — вдоль промзоны. Также на транспорте можно доехать и до метро Щелковская, Черкизовская, МЦК Локомотив.  От Черкизовской до Кремля 20 минут на метро. Для сравнения, от метро Новомосковская (бывшая Коммунарка) ехать до Кремля 46 минут, а ведь это одна и та же красная ветка.

В Москве тысячи домов под реновацию и более 300 тысяч квартир.
Есть среди них и классические коммуналки, и квартиры с долевой собственностью.
Комнаты в коммуналках в домах под снос продают за 8 млн и дороже, а ведь это цена дешевой однушки.
Продавцы таких комнат клятвенно обещают, что взамен ДГИ выдаст однушку.
Так ли это? Есть ли подвох?

Аренда.
 Цены на аренду за год выросли в среднем на треть. Тут и рост зарплат, которые в первую очередь влияют на аренду, и рост денежной массы в стране, и инфляция.

А еще со времен ковида накопился разрыв между рыночной ценой  квартир при купле-продаже, стоимостью ремонта, мебели, бытовой техники и ставкой аренды. В 24-м году аренда начала догонять общий тренд.

Новостройки.
За год рост цен от 9% до 12%, что меньше уровня инфляции и доходности  депозитов. На уменьшение спроса повлияла высокая ставка  по обычной ипотеке, ухудшение условий по  льготной ипотеки, поднятие первоначального взноса. Но вспомним до этого года цены на новостройки опережающими  темпами, как масса у качка на стероидах. Впрочем,  застройщики не унывают, предлагают рассрочку и другие программы. Как уже писал ранее, на обвале купил акции Самолета и ПИКа.

Вторичка. 
В среднем цены на вторичку  не росли, но и не падали. Они стояли на месте. Слишком дорогая ипотека мешала ценам расти, а инертность рынка мешала ценам падать. К тому же, выгодные депозиты помогали потенциальным покупателям отложить решение жилищного вопроса на потом.

Московский рынок аренды жилья остывает. Основной ажиотаж уже схлынул. Впрочем, спрос еще довольно бодрый. Некоторые собственники, которые годами сдавали квартиры по старым ценам и внезапно обнаружили, что недополучают приличные суммы. Многие звонят и спрашивают совета. Отвечаю, что если наниматель устраивает и не создает проблем, то поднимать аренду лучше не до рыночной цены, а немного меньше. Так выгодно и собственнику, и нанимателю. Но есть категория нанимателей, которая при этом все-равно съедет. Например, если квартира перестала устраивать по начинке или локации, но за нее продолжали держаться из экономии. В этом случае переезжают.

Если вы собственник. Предупредили за месяц о повышении цены или о том, что не будете продлевать договор найма? Не позволяйте нанимателю затягивать время. Если сейчас сезон, то нанимателю выгодно  пожить еще 2-3 месяца и съехать поближе к концу года, когда упадет спрос. “Мы пока не решили, мы подумаем, давайте еще месяц-два поживем”. Но это не выгодно вам, как собственнику. 

Итак, у вас есть некая сумма и вы решили купить новостройку.
Изучаете рекламную выдачу, порталы, сайты застройщиков, сайты проектов итд.
Хотелось бы сравнить разные ЖК, предложения, оценить плюсы и минусы.
И вот, вы позвонили по интересному ЖК, назовем его “Башня Трампа”, задали парочку вопросов, например куда выходят окна.
Что происходит дальше?

Ваш телефон и имя моментально заносят в один из специализированных проектов, где фиксируют ваш интерес к этому ЖК. Одновременно идет проверка на уникальность.
Если в течение двух-трех месяцев вы купите квартиру в этом ЖК, а иногда в другом ЖК, но этого же застройщика, то агент получит комиссию 0т 1.5% до 4%, как правило.
За вычетом комиссии проекта и налога.

По такой схеме работают не все застройщики, но многие. Отвечу сразу, ПИКа среди среди этого списка нет. ПИК тратит много ресурсов на пиар, айти (динамическое ценообразование), отдел продаж. Впрочем, небольшую скидку получить можно, но это агент должен договариваться непосредственно с отделом продаж, минуя “специализированные проекты”.