Поэтому пока смотрю на более спокойный путь: сохранять капитал, не дергаться в текущем цикле и ждать более комфортного окна и по ипотеке, и по недвижимости. Но как промежуточный сценарий мысль здравая 👍

Но статья и не была попыткой описать именно московский кейс. Мой основной тезис в другом: капитал и жилье — это разные задачи, и при текущих ставках я не вижу смысла жертвовать первым ради второго. А прикладной расчет уже действительно нужно делать на локальном рынке, здесь вы правы. 

жму руку за такую дисциплину! Выхватить льготный период под 3% и агрессивно гасить именно тело кредита в этот момент — это математически красивый и грамотный ход.

И вы очень точно подсветили главную мысль: такая спартанская стратегия отлично работает, когда ты отвечаешь только за себя. Без семьи действительно можно (и иногда даже нужно) включить режим жесткой экономии ради мощного рывка в капитале. Плюс у вас коммерция, а там совсем другая (более интересная) математика окупаемости по сравнению с жилой вторичкой.

Искренне желаю, чтобы вы успешно рефинансировались, ведь дальнейшее снижение ключевой ставки — это пока базовый сценарий на 2026 год. Ваша целеустремленность и временные «страдания» с жесткой экономией обязательно окупятся! Удачи вам с этим объектом 🤝

Но вот торги по банкротству и аукционы — это всё-таки отдельный и весьма специфический вид бизнеса. Во-первых, там часто требуются живые деньги (с ипотекой на аукцион зайти крайне сложно). Во-вторых, дисконт там дается за огромные юридические риски: выписка предыдущих жильцов, суды, оспаривание сделок. Для человека без опыта — это лишний риск. 

Я за системный и спокойный подход. Мои нервы и время стоят дороже, чем гипотетический дисконт на торгах. Поэтому мой выбор — подождать и купить юридически чистую вторичку у адекватных продавцов. Но сама идея очень интересная в умелых руках, спасибо!

Для меня это означает одно из двух: либо жестко урезать текущий уровень жизни семьи, либо вытаскивать купоны из моего портфеля облигаций (которые как раз дают 16-17%). В обоих случаях я своими руками останавливаю магию сложного процента и рост своего капитала. Поэтому мне психологически и математически комфортнее растить капитал, пока ставки высокие, и выходить на рынок с бОльшим первоначальным взносом, когда ставки пойдут вниз. 

Климов Денис, логику «взять сейчас дорого, потом рефинансировать» я понимаю, но в нашей конкретной ситуации она математически проигрывает. Тут есть три важных нюанса:

1. Кредитная нагрузка. Мы сейчас спокойно гасим дешевый автокредит. Навешивать сверху вторую ипотеку под 16,9% — это добровольно душить семейный бюджет и отдавать банку гигантские суммы по аннуитету в первые годы.
2. Мы не покупаем с нуля, мы расширяемся. Наша текущая двушка — это отличный хедж в бетоне. Если на фоне смягчения ДКП трешки сильно подорожают, то и наша двушка вырастет в цене синхронно. Нам нужно будет покрыть только дельту (разницу в метрах), а не всю стоимость.
3. Работа капитала. Пока мы ждем, наши деньги не лежат под матрасом, а работают под высокую ставку, принося отличную доходность.

Поэтому наш «час Х» — это начало 2027 года. К этому моменту у нас:
— уже нет автокредита (освобождается чистый денежный поток);
— есть изрядно подросший капитал;
— есть расчет на более низкую ставку по ипотеке.

Естественно, два последних утверждения идеально сработают при базовом прогнозе продолжения смягчения ДКП