Евсей Иванов, Только на первичку и только для семей с детьми до 6 лет включительно

Алексей, приветствую! Спасибо огромное за наводку, вы меня реально направили в нужную сторону 🤝 Я пошел, перепроверил условия — и правда, ставка сейчас в районе 16,9%. Не смотрел в сторону Т-Банка, ориентировался по ставкам Сбербанка и ВТБ, 16,9% действительно выглядит приятнее, но все ещё дорого. А вот что касается вашей идеи пустить уже сформированный капитал на досрочное гашение... Для меня здесь вопрос даже не в математике (хотя и в ней тоже). Главное — это сломанная архитектура накопления и откат к нулю. Когда ты годами дисциплинированно формируешь портфель, ты создаешь работающий механизм. Он дает пассивный денежный поток, стопроцентную ликвидность и чувство безопасности. Взять и убить этот капитал об бетонные стены — значит добровольно обнулить весь свой многолетний прогресс. Бетон не выплатит мне купоны. От квартиры не отпилишь кусок, если срочно понадобятся деньги на здоровье или переезд. Уничтожить свой ликвидный капитал ради того, чтобы просто избавиться от кредита — это для меня колоссальный шаг назад. Моя задача — чтобы капитал рос как снежный ком, а не сгорал в топке досрочных погашений) Но за актуальные цифры по ставкам и отличную дискуссию — крепко жму руку! 📈

Sianuk, Sianuk, цитата смешная, оценил! 😂 Но классик явно не бывал в современном Красноярске. "Сходить некуда"? У нас тут гастрономическая столица Сибири (рестораны на голову выше многих столичных), тайга, Енисей, Столбы и горнолыжка прямо в городе. А насчет "Ада"... Знаете, настоящий финансовый Ад — это взять студию в Москве за 15 млн в ипотеку под 20% и тратить по 3 часа в день на дорогу до работы) Жить в сильном регионе — это мощный финансовый чит-код. Доходы позволяют жить с комфортом, расходы адекватные, разница идет в капитал. А когда мне становится холодно — мой капитал без проблем оплачивает семье билеты в теплую точку мира. Так что мы тут не "обустраиваемся", мы тут грамотно богатеем! 🤝 Будем ли мы жить в Красноярске все жизнь - не знаю, но свой город люблю ❤️

Алекс Москинс, Алекс, ваш совет звучит красиво и легко, как в игре The Sims: "просто купил дом, просто купил однушку сыну". Жизнь в своем доме - это и моя мечта тоже. Но когда начинаешь считать эту мечту - она с треском разбивается о суровую реальность. Свой дом - это не только лужайка и мангал. Это колоссальная финансовая и временная дыра: Логистический ад. Жене нужна вторая машина (а это еще пара миллионов + страховки/ТО). Работа личным водителем. Ребенка нужно каждый день возить в школу, со школы, на секции, к репетиторам. Прощай, свободное время. Бездонная бочка расходов. В квартире ты платишь коммуналку и спишь спокойно. В доме ты постоянно готовишься к непредвиденным тратам (септик, котел, снегоуборщик, фасад, забор). И всё это предлагается сделать сейчас, влезть в многомиллионные долги под конские 20% годовых? Нет уж, спасибо 😂 Я лучше предпочту ликвидный капитал на счетах и комфортную городскую инфраструктуру в пешей доступности, чем ипотечное рабство и должность семейного водителя) 🤝

sashka, так в этом и кроется главное заблуждение! Вы почему-то приравниваете накопление капитала к "питанию дошираком и страданиям". Я именно СЕЙЧАС и живу полной жизнью, параллельно формируя капитал без фанатизма из Fire, всё это возможно именно потому, что я НЕ отдаю по 100-150 тысяч в месяц банку за ипотеку под 20%. "Жить здесь и сейчас" в кредитной кабале, вздрагивая от каждого чиха на работе, потому что нечем будет платить за бетон — вот это настоящая отложенная жизнь. А ликвидный капитал на счетах дает свободу в любом возрасте, а не только в 70 лет)

VladMih, @VladMih, @VladMih, интересная философия, но у меня кардинально другой подход к воспитанию и финансам. И тут я полностью согласен с @kuzbass_oleg — вы слишком гиперболизируете потребность "птенцов" в тусовках на территории родителей. Давайте разберем по пунктам: "Жизнь сейчас или богатство к старости?" А разве платить банку конские проценты по ставке 20%, отдавая половину дохода семьи на протяжении 15-20 лет — это "жизнь сейчас"? Для меня жизнь сейчас — это отсутствие кредитного ярма, спокойный сон, путешествия с семьей и наблюдение за тем, как мой капитал работает на меня (а не я на банк). "Покупать четырешку, чтобы было куда привести друзей" Покупать лишние десятки квадратных метров в кредит по исторически максимальным ценам просто ради того, чтобы подростку было где самоутверждаться перед друзьями? Это финансовое самоубийство. Если друзья оценивают парня по размеру родительской квартиры — значит, надо менять друзей, а не лезть в долги. Про вылет из гнезда. Птенец должен вылетать в СВОЕ гнездо. Когда сыну исполнится 18-20 лет, ему не нужна будет комната в моей 4-комнатной квартире. Ему нужен будет старт: образование или первый взнос на его собственную (пусть и небольшую) жилплощадь. И именно тот капитал, который я сейчас формирую на вкладах и облигациях (вместо того чтобы кормить банк), даст ему этот мощный старт. Моя задача как отца — вырастить самостоятельного мужчину с удочкой в руках, а не обеспечить ему лаунж-зону для вечеринок за мой счет) 🤝»

Muv Luv, Зачем? На повестке не стоит вопрос покупки квартиры сыну, в фокусе комфорт здесь и сейчас + формирование капитала

Muv Luv, в каком Банке такие условия? У меня обычная рыночная ипотека без льготных программ на вторичное жилье, до пятничного заседания ЦБ ставки всех ведущих Банков по ней были в диапазоне 19-20%.

ignat, огромное спасибо за то, что поделились такой личной и глубокой историей.

То, что вы сделали для родителей — это высший пилотаж сыновней заботы. Убедить советское поколение, для которых «свой угол» — это буквально вопрос психологического выживания, переехать в аренду и научить их кайфовать от комфорта — это потрясающе. Вы сломали шаблон и сделали их жизнь лучше.

И ваша главная мысль мне очень близка: лучший подарок, который мы можем сделать своим детям — это наша собственная финансовая независимость в старости, чтобы не стать для них обузой.

А насчет рисков ипотеки — подписываюсь под каждым словом. Люди часто становятся жертвами «ошибки выжившего», глядя на тех, кому повезло проскочить, но в упор не видят тех, кто обанкротился на форс-мажорах.

Еще раз спасибо за поддержку! Здоровья вашим родителям и успешного роста капиталу! 📈

Foxtrott, понимаю вашу логику) Не буду углубляться в психологию и инстинкты, оставлю это профильным специалистам, но вот ваш пункт №3 — это просто золотая база финансовой и юридической грамотности.

Смешивать личные/добрачные активы с совместно нажитыми — это действительно классическая ошибка, которая часто приводит к трагедиям, независимо от пола участников. Юридическая гигиена в капитале должна быть на первом месте, тут с вами согласится любой адвокат. Спасибо за пищу для размышлений и удачных инвестиций! 🤝

Андрей Рулин, здравствуйте! Отличные мысли, спасибо! 🤝 Насчет долгов — правило действительно базовое, но в моем случае есть приятный математический нюанс)

У меня есть один долг — мы в этом году закрываем автокредит, взятый еще в 2020 году. Ставка там по нынешним меркам просто смешная. И мне сейчас математически абсолютно невыгодно выдергивать деньги из подушки или инвест-портфеля, чтобы гасить его досрочно. Зачем, если мои деньги на вкладах и в облигациях дают 16-17%, а кредит стоит копейки? Я просто спокойно плачу по графику, зарабатывая на этой разнице ставок (чистый арбитраж).

Что касается подушки в 1,2 млн — перекладывать её полностью в рынок я не готов. Это фундамент моего спокойного сна и безопасности семьи (вклады/накопительные счета). Ликвидный кэш должен быть всегда под рукой.

А вот ваш тезис про расширение до трешки — прямо в яблочко! Будет ли она приносить больший доход? Конечно, нет, только бОльшие расходы. Лезть сейчас в новый долг (ипотеку) под 20% — это безумие. Именно поэтому я лучше сохраню эту разницу ставок, добью старый дешевый автокредит и продолжу растить капитал, чтобы в будущем помочь сыну со стартом. Успехов вам! 🤝

Добрый Енот, приветствую! 🤝 Вот именно потому, что я стараюсь мыслить как инвестор, этот вариант мне сейчас математически и не подходит)

Брать на себя огромный долг под 20% годовых, чтобы потом в режиме жесточайшей финансовой дисциплины перераспределять все свои потоки на досрочное гашение — это значит работать исключительно на банк. Я буду сжигать весь свой свободный кэш, лишаясь ликвидности и сложного процента от купонов.

Насчет «свое жилье — оно свое» абсолютно согласен! Именно поэтому мы спокойно живем в своей уютной двушке без долгов. А свободные потоки распределяем в капитал, чтобы в будущем помочь сыну с его первым жильем. Как по мне, это куда приятнее, чем кормить банк досрочками) Успехов!

Sianuk, Идея отличная, очень европейский подход! Но тут есть два суровых «но» из реальной жизни)

Первое — география. Мы живем в Красноярске. Гулять по вечерам и ходить по кафе — это прекрасно летом. Но когда за окном полгода зима и периодически давит -30°C, дом объективно становится главным местом обитания.

Второе — подросток. В 15 лет человеку нужно место, чтобы спокойно поделать уроки, поиграть в комп, пообщаться с друзьями онлайн. Эту часть жизни невозможно перенести в кафе или на выставку, ему нужна своя берлога.

Так что концепция «дом чисто для сна» работает отлично, если ты молодой холостяк в Сочи, но для семьи с подростком в Сибири — дом должен быть полноценной, комфортной крепостью) Но за идею для выходных — спасибо! 🤝

Foxtrott, Приветствую! Вы сейчас затронули тему, которую многие боятся обсуждать вслух, чтобы не показаться циничными)

Я полностью доверяю своей супруге и у нас отличная семья, но если смотреть на ситуацию исключительно через призму вашей «матрицы рисков» — вы абсолютно правы. Это классическая ошибка финансовой безопасности: продать защищенный базовый актив (добрачную/выплаченную квартиру), залезть в огромный общий долг под бешеные проценты, и в случае форс-мажора остаться у разбитого корыта. Я видел такие примеры среди знакомых.

Поэтому ваш комментарий — это еще одна тяжеленная гиря на чашу весов в пользу моей стратегии: сохранить базовый актив в неприкосновенности, не лезть в кабалу, а свободный кэш направлять в ликвидный капитал. Спасибо за отличный, отрезвляющий взгляд на риск-менеджмент! 🤝

ignat, спасибо за Ваш опыт 🤝 Пожалуй, это один из самых глубоких и конструктивных комментариев во всей ветке.

Вы абсолютно точно подметили разницу между арендой эконома и арендой хороших многокомнатных квартир. Это действительно два разных рынка, разный контингент и совершенно разный уровень стресса. В сегменте дорогих трешек арендодатели обычно ценят стабильных платежеспособных жильцов и не дергают их по пустякам.

Отдельное огромное спасибо за психологические лайфхаки для жены (глубокий клининг, новые шторы и коврики) — это гениально просто и 100% должно сработать, чтобы снять триггер «чужого жилья». Беру на вооружение! Датчики протечки — тоже золотой совет, мастхэв.

По сути, вы сейчас идеально расписали наш «План Б». Если в двушке станет объективно тесно, мы сделаем ровно так, как вы описали: снимем комфортную просторную квартиру в нужной локации. При этом базовый актив (наша двушка) останется при нас, а капитал продолжит работать, не сгорая в топке 20-процентной ипотеки.

Искренне благодарю за такой качественный и жизненный расклад!

Успехов вам!

Сергей Хорошавин, инвестиции в кошачий комфорт — самые надежные, дивиденды выплачиваются мурчанием! 😅

Ветерок, так мы с вами говорим абсолютно об одном и том же! 🤝 Вы меня немного не так поняли.

Я совершенно не планирую покупать инвестиционные квартиры, чтобы сдавать их за 5%. Речь идет исключительно о покупке недвижимости для собственной жизни (когда придет время расширить текущую двушку). Это просто закрытие базовой потребности семьи.

А вот ваша мысль про масштабное мышление и формирование капитала — это прям в рамочку! Я подписываюсь под каждым словом. Моя глобальная цель — именно создание крупного ликвидного портфеля, который генерирует хороший cash flow. Закапывать свободные деньги в лишний бетон я считаю бессмысленным.

Так что здесь у нас с вами полное совпадение инвестиционных стратегий. Жму руку!»

Ветерок, ваш жизненный и рыночный опыт вызывает искреннее уважение 🤝 Спорить с тем, кто прошел больше циклов, глупо.

Но вот насчет «дополнительного бутерброда через 5 лет» калькулятор с вами не согласится) Мой текущий капитал (3,5 млн) в консервативных корпоративных облигациях с реинвестированием купонов (сложным процентом) за 5 лет превратится во вполне себе приличную квартиру в регионе или хороший первоначальный взнос. Это очень дорогой бутерброд получается)

Я как раз и мыслю как инвестор: капитал должен работать и приносить cash flow, а не быть замороженным в бетоне с конской переплатой банку.

Ну а за финальную фразу про жену — отдельный лайк! Тут ни убавить, ни прибавить, счастливая жена — это залог спокойствия в доме, какие уж тут инвестиции 😂»

Ветерок, иметь в Сбере 25-30%" — это никем не гарантированная вероятность. Завтра новые налоги, геополитика или ставка 25% — и ваш «топчик в акциях» складывается пополам (привет, 2022 год). Премия за риск в акциях сейчас минимальна, поэтому мой инвестиционный портфель облигационный. Естественно, не ИИР. 

Ветерок, жму руку! 🤝 Абсолютно солидарен с вашим подходом. Покупать иллюзию «своего», расплачиваясь за это огромными процентами банку и 4 часами жизни каждый день в электричках/пробках — это худшая инвестиция из возможных. Время, здоровье и комфорт стоят гораздо дороже бетона на окраине