Михаил Новокрещёнов, смотрите, что бы не было путаницы, есть 3 базовых подхода к оценке:
1. Доходный (по денежному потоку)
2. Затратный
3. Сравнительный

Что из этого использовать? Оценщик это согласовывает с УК и обычно применяют комбинацию методов, присваивая каждому методку вес.

Как это выглядит на практике, вот пример Современный 7, см. Вешки, Том 1:

sfn-am.ru/disclosure/fund/zpifn-arendnyy-biznes-7#tab-83

Михаил Новокрещёнов, вы так говорите, будто СЧА — это что-то отдельное:) Так сами оценочные компании считают стоимость объекта исходя из генерируемого денежного потока. Так называемый доходный метод оценки. Считается через cap rate :)

Его могут разбавить другими методами оценки, но не сильно. Все равно основная оценка будет всегда через денежный поток.

Михаил Новокрещёнов, у Озон низкая ликвидность, там даже малые покупки цену поднимают, у Лог норм ликвидность, там сложнее цену поднять.

Михаил Новокрещёнов, взял ваши цифры и посчитал: 13,2 / 10,2 — 1 = 29,4%. Это большая разница. Прям очень большая.

Михаил Новокрещёнов, смотреть на СЧА Парус-Лог нет смысла, там устаревшая оценка. Смотреть имеет смысл только рыночную цену. И разница там не 3%, а 3 процентных пункта или почти 30%.

Михаил Новокрещёнов,
1. Сейчас вроде все фонды Парус выше СЧА торгуются
2. Утверждение про ден. поток не подтверждаются практикой, сравните доходность Парус-Озн и Парус-Лог. Конечно, рынок смотрит на выплаты, но не только на них.

123investor, в фин. моделях указаны расходы на кап. ремонт. Первое время их может не быть для совсем нового объекта, но со временем они будут только расти.

Александр Бельских, нет, выплат нет. Аренда размещается на депозиты / в фин. инструментах, за счет этого СЧА подрос.

Александр Бельских, вот Альфа АП: торги остановились в марте на 276 000. За год до остановки цена была 268 000. А СЧА на момент остановки 312 000.

alfabank.ru/make-money/investments/catalog/fondy/t/RU000A101HY7/


Время завершения ДУ было все ближе, а цена так и не устремилась к СЧА.

Прошло 5 месяцев, на конец июля еще ни один объект из состава ЗПИФ по расчетной цене не был продан. Вот они риски, о которых я пытаюсь рассказать.

Очень интересно будет об этом статью написать, но надо дождаться расчетов с пайщиками.

Александр Бельских, в идеальной картине, конечно, рыночная цена под конец ДУ будет стремиться к расчетной. За какой срок до окончания ДУ? Можно открыть графики Альфа арендный поток и Альфа арендный поток 2. Увиденное может вам не очень понравиться.

А теперь представьте, что ДУ закончен, у вас есть оценка и покупатель. Покупатель готов купить объект за 10 млрд в кредит под 10%. Но тут резко меняется ситуация в экономике, ЦБ резко поднимает ставку (а у нас такое было ни один раз), теперь кредит для покупателя стоит 20%. Вы думаете сделка все еще состоится за 10 млрд?)) 

Когда в 2022 все началось, западные инвесторы скидывали недвигу с дисконтами, лишь бы уйти. А покупатели брали часто в кредит, иногда под «конские» условия. Но скидки это компенсировали.

Александр Бельских, на цену от оценщика тоже влияет КС. Мне кажется, вы пытаетесь подогнать ответ под вопрос. Вы говорите, а вот в какой-то момент Х рыночная цена приблизится к расчетной независимо от КС, а потом инвестор получит на свой счет деньги по расчетной цене.

А я вам говорю:
— расчетная цена от оценщика уже учитывает КС;
— у вас к концу торгов рыночная цена с расчетной может сильно не сойтись, см. пример Альфа Арендный поток;
— у вас нет точной даты выплаты денег после окончания торгов;
— после окончания торгов оценка может измениться как вверх, так и вниз;
— УК еще комиссию возьмет за распродажу имущества,

Так что все равно вам РСП на счет не зачислят в том виде, как вы это ожидаете от облигаций. Есть неиллюзорный шанс получить меньше и неизвестно когда (конечно, закон ограничивает этот срок, но есть нюансы), а можно и больше, как у ПНК было — переоценили объекты в плюс после остановки торгов.

Александр Бельских, так в прогнозе от Парус заложен рост арендных платежей, исходя из условий реального договора и горизонт прогноза 5 лет, а не 15. И еще допущение, что через 5 лет на рынке cap rate будет 10% для складов (то есть снизится), а при расчете cap rate скорее всего учитывали прогнозы ЦБ по ставке ключевой и цели по инфляции. Конечно, в такой ситуации логично предположить, что биржевая цена тоже значительно вырастит.

Вон в реальности тот же Парус-Сбл прям дороже торгуется, чем цена от оценщика. Рынок свое мнение имеет.

Александр Бельских, если вы второй составляющей роста называете переоценку от оценщика, то я думаю, так не стоит делать. Сегодня он наоценивает рост, от этой расчетной цены УК будет взимать комиссию (Парус, кстати, так не делает), а перед продажей объекта при закрытии фонда ничто не помешает переоценить стоимость вниз. И все. 

Dmitry_Ch, в Парус-Двн, если верно помню, впервые применили схему с тратой резервов на выплаты. Зато продажи паёв выросли. В среднем пайщики не вникают в детали, глупо этим не воспользоваться:)

Александр Бельских, если рынок не согласится с выводами оценочной компании, то рыночная цена пая и СЧА на пай разойдутся. Вот и всё. Мы это прямо сейчас много где наблюдаем, в основном в ЗПИФ от околобанковских УК.

MiSh, в этом смысле нет никакого отличия от инвестиций в акции — стандартные риски качества управления. Или скорее даже ниже из-за большего контроля.

Александр Бельских, в таком примере я не особо вижу причины, почему оценочная компания повысит стоимость объекта. Более вероятно, что либо стоимость не будет заметно меняться, либо упадет из-за фактора физического износа и морального устаревания, так как при нормальной оценке принимается во внимание оставшийся полезный срок эксплуатации (а он не бесконечный) и изменение требований рынка к характеристикам объекта (из-за этого даже появился А+ класс объектов, так как со временем выросли требования арендаторов).

Оценочная компания не может дать более высокую оценку с аргументом «инфляция у нас». Оценка — это всегда ориентация на рыночную ситуацию.

Но если представить себе все же, что нашли способ оценить очень дорого, то рынок скорее всего проигнорирует такую завышенную оценку. И прям сейчас на рынке есть такие примеры, когда паи торгуются сильно-сильно ниже СЧА.

Александр Бельских, чтобы мы не уходили в дискуссию по вашему примеру, попробую его упростить:
— Оценочная компания считает, что недвижимость в составе ЗПИФ подорожала;
— А точно ли вырастит рыночная цена на сам пай, если выплаты не растут, ключевая ставка дальше не падает, а рынок аренды в боковике?

Так звучит ваш вопрос?

Alex_61, статья готова

Dmitry_Ch, в 2026 ден. поток от опер деятельности прогнозируется 624 млн. 10% заберет УК. 624 * 0,9 / 4917 будет менее 12%, то есть эмуляция 100% погашения кредита уже дает отрицательный фин рез в 2026.