По итогам первого полугодия 2025 года российские застройщики вложили в покупку земельных участков под жилье 37 млрд руб. — почти в 4 раза меньше, чем годом ранее. Это минимальный показатель с 2019 года. В Москве и Подмосковье объем инвестиций упал в 4,3 раза до 27 млрд руб., а средний размер сделки сократился до 2,1 млрд руб.

Основные причины снижения активности — рост ставок по проектному финансированию (до 30–32%) и сокращение продаж новостроек на 16% с начала года. Банки также ограничили доступ к бридж-кредитам. Учитывая рост себестоимости строительства и сокращение льготной ипотеки, застройщики предпочитают завершать текущие проекты, а не наращивать земельные банки.

Часть девелоперов перепродает участки или привлекает партнеров, чтобы снизить долговую нагрузку. При этом спрос на качественные площадки с готовыми коммуникациями остается высоким: в пределах МКАД цена 1 га выросла на 19%, до 1,79 млрд руб. Особенно дорожает земля под элитную застройку — плюс 5–10% за полгода.

С окончанием программы всеобщей льготной ипотеки темпы роста цен на новостройки в российских миллионниках замедлились — в среднем с 21,5% до 9,4% в год. Однако в трех мегаполисах первичное жилье по-прежнему дорожает почти такими же темпами, как и при господдержке.

Казань возглавила список: рост цен за год составил +20,3%, до 210,1 тыс. руб. за кв. м. Это даже выше, чем в годы действия льготной ипотеки. С 2020 года жилье здесь подорожало на 143,2%.

Омск на втором месте: за год +19,9%, до 152,1 тыс. руб./кв. м. Пятилетний рост — 243,7%, это абсолютный рекорд среди миллионников.

Челябинск на третьем месте: +19,5% за год, до 133,1 тыс. руб./кв. м. С 2020 года — рост на 158,1%.

Для сравнения: в Москве новостройки подорожали за год на 9,7%, до 316,8 тыс. руб./кв. м. За пять лет рост составил 87,3% — это минимум среди всех городов-миллионников.

Единственным мегаполисом, где цены снизились, стала Уфа: –1,1% за год, до 168,5 тыс. руб./кв. м. Однако за пятилетку жилье здесь выросло на 121,2%.

Объем свободных складских площадей в Москве и Подмосковье на начало июня 2025 года составил 1,1 млн кв. м, что в 5,3 раза больше, чем годом ранее, по данным IBC Real Estate. Основные причины — падение спроса, высвобождение помещений маркетплейсами и массовый ввод новых объектов.

По данным NF Group, с января по июль объем сделок в Московском регионе упал в 4,5 раза, до 525 тыс. кв. м, в России — в 2,6 раза, до 1,19 млн кв. м. Это связано с высокой ключевой ставкой и снижением деловой активности. E-commerce, ранее драйвер спроса, сократил долю в структуре сделок с 59% до 33%, уступив место производственным и логистическим компаниям.

Дополнительное давление на рынок оказывает ввод незаконтрактованных площадей: до конца 2025 года в Москве планируется ещё 1 млн кв. м, по данным NF Group. Активный рост девелопмента в 2023 году привёл к избытку предложения.

Средняя ставка аренды в первом полугодии выросла лишь на 4%, до 12,45 тыс. руб. за кв. м в год — против +41% в 2024 году. Многие собственники предлагают скидки 10–15% от рыночной ставки, пытаясь удержать арендаторов. Эксперты считают, что рынок аренды складов достиг пика и может перейти к стабилизации или снижению цен.

С января по май 2025 года новостройки в Москве подорожали на 7%, достигнув 354 тыс. руб. за кв. м, следует из данных «Дом.РФ». Это в 2,4 раза выше среднего роста по стране — 2,9%, до 156 тыс. руб. за кв. м. В «старых» границах столицы рост достиг 8,3% (до 496,1 тыс. руб. за кв. м), а по данным RedCat — 10%. В Новой Москве — 5,7%.

Аналитики ожидают сохранения тренда: по итогам 2025 года цены в столице могут вырасти на 20%, до 465,5 тыс. руб., в Петербурге — на 16%.

Рост происходит на фоне общего спада рынка: число ДДУ в России за 5 месяцев сократилось на 17,1%, в Москве — лишь на 6,4%. При этом покупательная способность населения столицы, высокие лимиты по семейной ипотеке (до 12 млн руб.), развитое предложение и приток инвесторов из регионов делают рынок более устойчивым.

Доля ипотечных сделок в Москве остается высокой — 52–54% в старых границах и 60–66% в Новой Москве. В то же время растет интерес к дорогому сегменту: по данным NF Group, стоимость элитного жилья в столице выросла на 34%, до 2,2 млн руб. за кв. м.

Долгое время эксперты и представители правительства говорили о грядущем дефиците жилья, однако теперь эта теория всё больше становится реальностью. По данным Дом.РФ, количество запуска новых жилых проектов в мае 2025 года достигло пятилетнего минимума. Это указывает на скорое сокращение предложения, причем намного раньше, чем ожидалось — возможно, уже к концу 2025 года.

Ситуация на рынке напоминает замкнутый круг: застройщики готовы строить, но не спешат запускать новые проекты. Основные причины:

• Высокие процентные ставки — рыночная ипотека стоит около 25% годовых, что снижает ликвидность вторичного рынка и затрудняет реинвестиции.

• Рост себестоимости строительства — дорожают материалы, рабочая сила, логистика, что затрудняет формирование устойчивой бизнес-модели.

• Регуляторные барьеры и осторожность банков — несмотря на эскроу-счета, банки осторожно подходят к финансированию новых проектов без явных экономических гарантий.

В мае 2025 года совокупная выручка девелоперов элитного жилья в Москве составила 27 млрд руб., что на 34% меньше, чем годом ранее. Это второй месяц снижения после апрельских 41 млрд руб. (–37% г/г), сообщает Whitewill.

По оценке CORE.XP, поступления от продаж элитной недвижимости в мае составили 15,9 млрд руб., снизившись на 49% к апрелю и на 41% — в годовом выражении. Несмотря на это, за январь–май рынок демонстрирует рост: по данным разных агентств, совокупная выручка достигла 147–151 млрд руб. (+36–57% к 2024 году).

Однако число сделок за пять месяцев снизилось: на 14% по данным Whitewill и на 5% по данным CORE.XP. В мае зарегистрировано лишь 139 транзакций, что на 43% меньше, чем в апреле, и на 56% — чем год назад.

Эксперты связывают спад с майскими праздниками, насыщенными продажами в I квартале и снижением инвестиционной привлекательности. Средняя цена 1 кв. м в мае — 1,07 млн руб. (–2% к апрелю, но +21% г/г). В Kalinka Ecosystem — 1,7 млн руб. (+50% г/г).

За январь–май 2025 года в России было введено в эксплуатацию 44,6 млн кв. м жилья, что на 2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако в мае наблюдается спад — сдано 5,9 млн кв. м, что на 17% меньше, чем годом ранее. Снижение объемов ввода фиксируется уже второй месяц подряд.

Основной причиной стало замедление темпов сдачи индивидуального жилья (ИЖС). В мае введено почти 4 млн кв. м ИЖС, это на 26,6% меньше, чем в мае 2024 года. В апреле снижение составило 10,3%. Тем не менее за пять месяцев ИЖС остается в плюсе — 33 млн кв. м, или +7% к прошлому году.

Сегмент многоквартирных домов (МКД), напротив, в мае показал рост: введено 1,9 млн кв. м, что на 13% больше год к году. Однако в целом с начала года объем ввода МКД составил 11,6 млн кв. м, на 10% ниже аналогичного периода 2024 года.

На весь 2025 год прогнозируется ввод свыше 100 млн кв. м жилья, в основном за счет ИЖС и задела по МКД, сформированного в 2022–2023 годах. Однако объем запуска новых проектов снижается — 15 млн кв. м за январь–май, что на 20% меньше в годовом выражении. Это вызывает опасения по поводу темпов ввода жилья в 2027–2028 годах.

Согласно исследованию ЕРЗ.РФ, в 28 регионах России риск кризиса перепроизводства новостроек оценивается как «довольно высокий», включая такие крупные рынки, как Краснодарский край, Свердловская и Новосибирская области. Еще в пяти регионах риск — высокий, а в 21 — средний.

Причина — переизбыток предложения на фоне слабого спроса. Несмотря на сокращение числа новых проектов на 20%, доля нераспроданного жилья по стране достигла 68%, против 65% годом ранее. За январь—май 2025 года продажи упали на 16%, до 9 млн кв. м.

Застройщики не снижают цены, поскольку действуют в рамках проектного финансирования с эскроу-счетами. Снижение цен грозит потерей маржи (прибыль — всего 10–15% от стоимости квартиры) и риском обнуления рентабельности.

Единственная надежда девелоперов — снижение ключевой ставки Центробанка, которое, как ожидается, оживит рынок ипотеки. Уже сейчас покупатели активнее оформляют рассрочки и рассчитывают на рефинансирование.

Генеральная прокуратура поддержала инициативу запретить сделки с недвижимостью за наличные в России. Поводом стали участившиеся случаи дистанционного мошенничества, особенно с участием пожилых и уязвимых граждан. Законодательные предложения исходят от депутатов Госдумы от «Единой России», в частности Светланы Разворотневой.

Генпрокуратура считает целесообразным:

• запретить наличные расчеты при купле-продаже жилья;

• увеличить срок регистрации недвижимости до 20 дней, если есть признаки подозрительности;

• ввести обязательное нотариальное заверение сделок для лиц старше 65 лет;

• создать единый компенсационный фонд для пострадавших от действий недобросовестных риелторов;

• ввести требования к риелторам: высшее образование, отсутствие судимостей, материальная ответственность;

• организовать обмен данными между Росреестром и МВД для выявления и пресечения мошенничества.

В 2023 году было зафиксировано более 8000 преступлений, связанных с лишением граждан жилья, при этом ущерб оценивается в десятки миллиардов рублей ежегодно.

Средняя цена новостроек в Москве на стадии котлована достигла 529 600 руб. за кв. м, что на 9,3% выше, чем у домов на более поздних стадиях (484 800 руб.), по данным BnMap.pro. Год назад всё было наоборот — тогда «котлован» стоил на 4,8% дешевле. Аналогичные данные приводит «Метриум»: жильё на раннем этапе в среднем на 1,5% дороже строящихся домов.

Почему это произошло:

• Рост стоимости проектного финансирования из-за высокой ключевой ставки: банки требуют высоких цен в моделях девелоперов для одобрения проектов.

• Отмена льготной ипотеки снизила приток покупателей, но одновременно убрала избыточное предложение — теперь скидки не нужны.

• Рост себестоимости: стройматериалы, комиссии банкам, ужесточение требований по архитектуре и инфраструктуре делают стартапы дороже.

• Долгая стадия котлована: из-за бюрократии и сложностей строительства некоторые проекты надолго «зависают» в начальной фазе.

• Сокращение нового предложения: за 5 месяцев 2025 г. объемы ввода снизились на 20%.