Поликарп Брусникин, почему? Фандинг часто более жирный, чем квартальная премия, поэтому вечниками удобно шортить (хеджироваться), если речь идет про индексные фьючи. А по валютам, фандинг сейчас вообще часто отрицательный, т.е. можно бесплатно лонговать и тебе приплачивают. Чем плохо?

Хрупкий рынок, умные люди подсказали, как удобней всего смотреть фандинг по вечникам cбера и газпрома, в результатах торгов. Фандинг разбит на даты на одной странице и его удобно суммировать — www.moex.com/ru/derivatives/contractresults.aspx?code=SBERF

А там у отеля в Агое все нормально в документами на землю и разрешение на строительство? Это не тот же самый застройщик у кого заморозили в Якорной Щели отель? 

Написал в другом инвест-сообществе статью по результатам прочтения вашей. Возможно это кому-то будет полезным
----------------
Решил написать небольшой обзор на фонды недвижимости Мосбиржи и то, как я их использую. Сподвигло меня на это обсуждение с женой и коллегами вчера, где все обсуждали, как собираются приобретать себе еще по квартире, плюс пост на Смартлабе, где человек разбирает фонд «Парус-Озон», но не упоминает, что по одному из фондов (кажется, «Двина») была новость в октябре, что арендные платежи не покрывают кредит ВТБ. По этой причине лично я, старающийся участвовать или спекулировать во всех торгуемых фондах недвижимости, на «Парус» заявок не ставлю.

Первое, зачем человеку могут понадобиться фонды недвижимости. У меня лично в жизни есть четкое разделение: вот эта недвижимость мне нужна для бытовых нужд. По таким объектам возврат инвестиций мне неинтересен, я в любом случае куплю квартиру своему ребенку, если посчитаю это нужным и будет возможность. Но мысль иметь недвижимость как класс активов лично мне кажется здравой. В рунете нет дефицита каналов, посвященных инвестициям в недвижимость. Мои личные предпочтения — это Игорь Шимко (автор той самой «пилы») и Виктор Зубик, автор канала «Smarent». Понятно, что Виктору канал нужен только чтобы продвигать свой сервис управления арендной недвижимостью, но у него можно посмотреть примеры расчетов, в каких случаях и по каким ценам и ставкам стоит или не стоит инвестировать. У Игоря Шимко есть прекрасная таблица ставок ипотеки и темпов роста недвижимости, которая наглядно объясняет, когда выгодно или невыгодно брать ипотеку. Еще он хорошо объясняет логику траншевой ипотеки и ипотеки с завышением тела (и занижением процента), которую брал сам.

Можно смотреть и читать другие каналы, главное, чтобы это был практик, желательно инвестирующий свои деньги, а не просто инфобизнесмен. Цель — понять, какая доходность является достижимой, если вы решили напрямую инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость.

Далее переходим к Мосбирже. Мне нравятся эти фонды по нескольким причинам. Первая причина — нет необходимости вносить миллионы за объект. Самый дорогой фонд в моем портфеле стоит 77 тысяч за пай («Рентный доход»), самый дешевый — 720 рублей («Арендный бизнес»). Вторая причина — есть ликвидные фонды, где торгуются миллионы или десятки миллионов ежедневно. Это позволяет зарабатывать на спреде, что невозможно с реальными объектами (попробуйте покупать и продавать свою однушку несколько раз в месяц ради дополнительных 2-3%). Третья причина — у фондов очень разная доходность биржевой стоимости пая к месячным или квартальным платежам. Это позволяет выходить из одних фондов и входить в другие после изменения доходности, аналогично тому, как можно в облигациях продавать выпуски с меньшей доходностью и покупать с большей. Ну и главная причина — по многим фондам ПИФ недвижимости доходность платежей на вложенный капитал выше, чем озвучивают люди, которые инвестируют в физические объекты (по жилью это 4-6%, по коммерции это 8-12%).

Вот данные по большинству из фондов недвижимости, которые есть у меня в текущий момент:

— Рентный доход - https://investfunds.ru/funds/5927/
— Современный арендный бизнес - https://investfunds.ru/funds/5027/
— Современная коммерческая недвижимость - https://investfunds.ru/funds/7877/
— Рентал ПРО - https://investfunds.ru/funds/10307/
— Рентный доход ПРО - https://investfunds.ru/funds/7061/
— ТРЦ Перловский - https://investfunds.ru/funds/2825/
— Атриум - https://investfunds.ru/funds/1955/

Биржевых фондов больше. Часть из них сейчас нет в портфеле, потому что они продались и не вернулись к прежнему биду (в фондах, где маленький или отсутствует дисконт СЧА к биржевой цене, я предпочитаю спекуляции). Часть (например, альфовских) нет, потому что там нет даже 10% годовых к биржевой цене.

Логика выбора и аллокации фондов следующая. Идем и смотрим выплаты за год, в случае с РД это 2635+2533+2629+2480=10277 рублей. Далее делим на цену покупки, последняя сделка была по 77 тысяч, и получаем 13.34% годовых, которые будем получать без необходимости выбирать объект, говорить с арендаторами и так далее. Выплаты могут меняться, идти как вверх, так и снижаться или стоять на месте, но в целом можно убедиться на сайте фондов, что в большинстве случаев выплаты растут (инфляция, как-никак). Документацию фондов лично я считаю нужным изучать, если вложил больше 50 тысяч рублей, смысла тратить время на фонд, где у меня куплено всего на несколько тысяч и цена не упала, как мне хочется, я не вижу. Но тут каждый сам решает.

Второй важный для меня параметр — это дисконт биржевой цены к СЧА. В случае с «Рентным доходом» это 77000/132813=57.97%. Большинство фондов недвижимости торгуются с дисконтом к СЧА, но есть исключения. Собственно, доходность к биржевой цене и процент биржевой цены к СЧА — это и есть два параметра, на которые я опираюсь, чтобы собирать портфель БПИФов и распределять активы внутри них. Мое личное мнение, что этих фондов должно быть несколько. Те, кто любит Excel, могут легко забить все данные (фондов недвижимости немного).

Теперь немного философии. Я считаю, что фонды недвижимости создаются исключительно в интересах УК. Первичные размещения вообще не интересны рядовому инвестору, с единственным возможным исключением — «Рентал ПРО» (вопрос дискуссионный, у фонда стратегия, которая отличается от всех остальных). В фонды загоняют богатых буратин пугалками про «деньги сгорят» и «недвижимость всегда растет». После того как человек получил инструмент, который платит 8% годовых, и которого стригут на 2% от СЧА ежегодно за управление, он внезапно видит, что альтернативная доходность растет, и в фондах ликвидность уже 18%. СЧА на бумаге растет, но биржевая цена стагнирует, а потом начинает снижаться. Люди начинают выходить, и отсюда дисконт. Это как раз то, что нам нужно. Если думать в горизонтах нескольких лет, покупая фонды с дисконтом сейчас, мы наверняка получим и рост выплат, и рост СЧА. Главный риск таких инвестиций — отставание биржевой цены от СЧА сохранится вплоть до ликвидации фонда.

Кому еще может быть интересна «бумажная недвижимость» на Мосбирже? Главная категория, как мне кажется, это те, кто хочет «ежемесячный доход от сдачи недвижимости» (фонды с ежемесячными выплатами есть, хотя старые фонды в основном квартальные). Доход от коммерческой недвижимости всегда выше, чем от жилой. Если взять «Рентный доход» или любой фонд, где сейчас можно зафиксировать 13%, то вам нужно вложить 6,461 миллиона, чтобы получать 70 тысяч рублей в месяц (грязными, придется платить еще налоги). Судя по видео «Смарент», для повторения подобного в малогабаритной однушке нужно уже 10-12 миллионов. И у вас возникнут проблемы с ремонтом, мебелировкой, поиском (скорее правильной фильтрацией) арендаторов, риском простоя и неполучения арендных платежей.

Вторая категория, кому это может быть интересно, — это те, кто хочет «копить в недвижимости на недвижимость». Тут уже не такой очевидный кейс — накопите и найдете нужную квартиру, бумажный СЧА вырос, а биржевая цена — нет. Скорее, это стоит рассматривать тем, у кого дети маленькие, или в моем случае для младшего сына, которому 12 лет, и кому еще 8-10 лет квартира не нужна. То, что вы можете докупать паи на регулярные выплаты, должно сильно помочь.

Ну и последние, кому это может быть интересно, — это те, кто живет за пределами России и кому нужна долларовая или евро доходность. В случае с примером инвестиций в 6,461 миллиона ради 70 тысяч рублей в месяц или 840 тысяч в год (округлим до 8400 евро), надо просто купить 8 фьючерсов. Навряд ли ситуация с бэквордацией во фьючерсах евро будет длиться вечно, но получая выплаты на брокерский счет и зная процентную доходность фонда недвижимости, очень просто сравнить разницу валютных фьючерсов и спота, чтобы решить, выгодно или нет ими хеджироваться и лучше ли взять ближайший квартальный или на год вперед застраховаться.

Зачем его брать (его = Парус Озон), если тут кредитное плечо И отдача на капитал минимальна.

investfunds.ru/funds/6341/

Фонд платит 68.78 рублей в месяц, итого 825. Фонд можно купить на бирже за 7200. Итого 11.4% годовых. Дисконт к СЧА 92%.

А вот Рентный Доход — investfunds.ru/funds/5927/
Фонд платит 2638 за квартал. Округлим до 10 тысяч в год. Торгуется хорошо каждый день, купить можно за 77 тысяч сейчас, но иногда уходит и ниже. Итого 13% годовых минимум. Если последующие платежи будут больше 2600, то уже к 14% ближе. Дисконт к СЧА — 77/132.5 = 58% У фонда договор с УК до 2027 года, т.е. если объекты будут продавать через 3 года, шанс закрыть разницу между СЧА и биржевой ценой сильно выше. 

Есть еще несколько фондов, где доходность около 14%, но с точки зрения доходности и дисконта к СЧА РД лучше всех (если кто-то нашел что-то более доходное, где реально есть сделки на бирже, буду благодарен за название и расчет потенциальной доходности). Наверное розницу отталкивает ценник в почти 80 тысяч за пай, и они просто его не рассматривают, но по математике это самый привлекательный фонд недвижимости на бирже сейчас. Если он начнет закрывать гэп к СЧА по 10% в год, то у вас будет 24% годовых без роста СЧА и платежей на следующие три года ежегодно. А с нашей инфляцией и платежи и СЧА вырастут.

Вульф, зайдите на сайт НАШ (точка) ДОМ (точка) РФ. Вбейте там нужный ЖК. И вы увидите какие цены за квадрат фигурируют в договорах ДДУ, сколько квартир продается каждый месяц, и коэффициент проданности объекта. К сожалению, информация там обновляется с задержкой, но зато вы можете легко проверить, насколько заявленное застройщиком близко к истине или нет. Я, например, у себя в городе нашел объект где застройщик выставлял цену в 135 за квадрат и пугал всех «повышение цен в октябре», а в реально цены уходили за 116 тысяч за квадрат и несмотря на близкую сдачу (через 3 месяца) нераспродано было больше 30% квартир. В телегах тех, кто занимаются недвигой говориться, что с застройщиками можно уже торговаться, и на индивидуальном уровне скидки уже дают, хотя публично массовые скидки пока действительно заявлять бояться, так как это может обрушить рынок и вызвать гонку с другими девелоперами. Если у вас в руках есть реальная информация о действительном положении на конкретном объекте, выбить скидку просто перечисляя факты («вот смотрите, вы же сейчас продаете меньше 16 квартир в месяц, а у вас их осталось еще 200») будет проще.

Подлый рынок нанес еще один удар по инвесторам в бетон и свидетелей секты «недвижимость всегда растет», теперь и аренда начала снижаться, которая до этого очень бодро росла.

www.kommersant.ru/doc/7229632

«Достигнув пика из-за сезонного скачка спроса, средние цены аренды квартир на крупнейших региональных рынках России перешли к снижению, сократившись на 1–2% за месяц. Аналитики фиксируют постепенное угнетение активности потенциальных арендаторов и рост экспозиции. Тренд сохранится до начала следующего года, к которому на рынке рассчитывают на снижение цен на 5–10%.»

Brassiere, СССР и 90-е годы прекрасный пример того, что какая бы не была пропаганда, проблемы видны невооруженным глазом. Москва требует огромных средств  для содержания, как и любой крупный город. Невозможно обмануть энтропию. Все построенные дома, метро, дорожные развязки — все это требует реальных средств. Если бы доходы москвичей падали в реальном исчислении (не важно, что в номинальном), то падало бы потребление, а это приводило бы к меньшей собираемости налогов, как с людей, так и с бизнеса. И мы бы однозначно увидели поздний СССР и наши девяностые, ветшающие здания, убитые дороги, бомжи и так далее. Уж точно не было бы денег на ренновацию — это настолько дорогой проект, что ни один другой город в РФ не может себе этого позволить. Как только в метро появятся цыгане, скинхэды, бомжи и попрошайки, кто бы что не говорил — все стало хуже. Экономические проблемы очень быстро превращаются в социальные. Вы их точно увидите. Их невозможно не видеть.

Brassiere, верю, но есть все основания полагать, что вы исключение, а не правило.

Sergio Fedosoni, вы правы, доступность конкретно автомобилей реально упала, это факт. Но в целом реальные доходы москвичей и россиян с 2010 выросли, а за ними и потребление. Мы после 2022 года видели доллар и выше 100 и ниже 60. Колебания в 20% это прям дофига — падение ВВП на 20% это депрессия. Но так как ни доллар, ни золото не определяют реальную покупательную способность россиян (долларовый импорт занимает долю ниже 30% в «усредненном» потреблении), то люди не стали резко беднее пр долларе за 90, ни резко богаче, когда бакс был 60 рублей два года назад. Нравится вам переводить зарплату в доллары — ваше право. Но это с большой долей вероятности приведет к неправильному выводу, а наоборот, как это можно видеть на примере GOLD, который тут строчит посты про евреев, банкиров и эмиссию. Жить реально сейчас сильно лучше, а у него все обеднели и продолжают беднеть, потому что в графиках золота вот так.

Владимир, нет, я «любитель» чистой воды, статистика была в университете, но может просто повезло (я жил и учился в США), ее преподавал китаец-эмигрант, который объяснял не столько формулы, а сколько смысл. Был отдельный урок по среднему, медиане и моде, с примерами, когда что правильно и неправильно использовать, правда я не помню все. Про среднее американцы любят говорить не в контексте «голубцов», а «заходит в бар, где 100 человек, Билл Гейтс, и в среднем каждый мультимиллионер».

Еще, например, нам проводили ликбез, почему американская статистика опирается на households — домохозяйство. Оно вроде как бы самоочевидно, но очень многие процессы в экономике, например покупка дом, завязаны не на индивида, а на семью. Маркетологи там давно знают, что «тратят в основном женщины» (в смысле занимаются шоппингом для семьи). У нас, к сожалению, вообще культуры статистики домохозяйств нет. Я сейчас вобью household income и мне все выдаст. А у нас очень куцая статистика, и ее часто надо искать на сайте Росстата, выгружая эксели, что меня бесит.

Дмитрий Ворожцов, вы говорите, о ЦИФРАХ, а не о ЛЮДЯХ. Автор утверждает, что зарплаты москвичей сейчас в реальном измерении ниже, чем в 2010 году, опираясь на курс доллара. То, что это неправда, очевидно сразу. Реальные доходы определяются ПОТРЕБЛЕНИЕМ. Достаточно просто на нее смотреть, чтобы понять, что происходит. Если населенее беднеет, то падает потребление мясопродуктов в ритейле. Уменьшается использование ресторанов и доставки (дома дешевле). Люди с машин, каршегинга и такси пересаживаются на метро. Должно увеличиться объявлений аренды комнат, а не квартир. Москва — гиантский авиахаб. Понятно, что сейчас нет рейсов зарубеж, но при обеднении или стагнации пассажиропоток внутренний должен стоять на месте или падать, перераспределяясь в что-то более дешевое (ЖД и автобусы, например). Ничего этого нет и близко. Поднимите сами статистку подушевого потребления москвичей в 2010 и 2024, чтобы убедиться, что люди живут лучше.

Дальше к медиане. Приходит человек и говорит «а по медиане так вообще». Вот тут понятно, что ни он, ни вы не понимаете СУТЬ вопроса. Медиана, среднее — это просто число. Медиану можно было бы использовать как прокси благосостояния в Москве, ЕСЛИ БЫ москвичи жили бы одни и медианная зарплата была такая, потому что более высокую зарплату найти сложно. Но это не так. В Москве несложно найти тяжелую, но высокооплачиваемую зарплату, от таксистов до доставки. Я, например, замечаю, что ко мне доставляют (Сбермаркет, Еаптека) все чаще женщины. У женщин есть немало способов заработать прилично (те же самые ноготки). Поэтому если вы видите низкую медианную зарплату, а повторю, у женщин зарплаты на 30% ниже, чем у мужчин, а сверхнизкооплачиваемые вакансии заполняю на 80% женщинами, то надо себе задать простой вопрос. 35 тысяч рублей, которые получает человек, это единственный источник потребления? Так же действительно бывает. Вот живешь ты в деревне, и негде работать, кроме школы например. Или ты мать-одиночка, у тебя ребенок инвалид, и тебе нужен работодатель, который будет соблюдать ТК, поэтому ты пошел в госсектор. Тогда низкая медиана будет близка к реальности. Но если ты добровольно пошел работать в школу, музей и так далее, по своим личным соображениям (образование у тебя такое и ты не хочешь заниматься репетиторством, которое утроит твой доход), потому что у тебя есть член семьи, которы зарабатывать как минимум на 30 процентов тебя больше, а то и в 2 раза, то вывод о благосостоянии этого человека из медианы будет неверным.

Вот и все. 

Brassiere, знаю, конечно. (один ест капусту, другой мясо, а в среднем голубцы). Просто компетентность, вернее некомпетентность человека относительно зарплат определяется мгновенно по фразам «медиана определяет точнее» и «а вы знаете, что если это медиана, то у 50% еще меньше». Люди, которые знают, что на работах с низкой зарплатой в 4 раз больше женщин, чем мужчин, понимают бессмысленность утверждений про медиану.

Владимир, ну как минимум, надо смотреть на среднюю, медиану и моду, и либо все анализировать, если уместно, либо выкидывать то, что подтолкнет к неправильным выводам. Медианный доход иногда более точно показывает реальную ситуацию, особенно в депрессивных регионах, где высокая средняя у какой-то одной категории людей, которые могут при этом еще быть вахтовиками и эти деньги вывозить. Но для человеческого сообщества, которое живет домохозяйствами, нужен анализ домохозяйства. Даже когда люди говорят, что «все больше и больше домохозяйтв-одиночек», мы на бытовом уровне знаем, что у женщин потребление может значительно увеличиться, просто если она начинает встречаться с состоятельным человеком. И куча низких медианных зарплат — это женские профессии, когда женщинам надо совмещать семью и детей. У меня есть сын, которому 19 лет, он отдыхает в Дубае, Адлере, при этом он студент и в Яндекс-Доставке получает 40 тысяч рублей за 3 дня работы в неделю. Просто я за него плачу, вот и все. Есть немало людей с небольшими медианными зарплатами, но потреблением гораздо более высоким.

Brassiere, медиана — самый худший показатель, средняя гораздо ближе к реальному благосостоянию. Объясняю на пальцах — благосостояние людей зависит от доходов самого богатого члена семьи — как правило это отец (муж), мать (жена), реже дедушка, бабушка или внуки (Джастин Бибер в 13 лет). Представьте себе 4 семьи. Женщины везде зарабатывают по 20 тысяч. Муж в первой семье зарабатывает 20 тысяч. Во второй 40. В третьей 80. В четвертой 160. Вы можете посчитать и медиану, и среднюю, как по людям, так и по семьям. И что мы имеем. Мы имеет 5 человек из 8, кто имеет доход 20 тысяч рублей. Заламываем руки и кричим «А это медиана, значит у 50% еще ниже». В реальности же только 1 семья (25%) имеет доход в 20 тысяч на человека. Доходы остальных выше. Посчитайте среднюю и сделайте вывод — какая цифра ближе. Людей с низкими зарплатами — хватает. Но надо отделять людей, кто имеет низкие доходы, потому что не может заработать больше (например в регионе вдали от крупного города), от тех, кто добровольно идет на работу с невысоким доходом «потому что не хочется дома сидеть» или «чтобы стаж шел». Вот у меня жена, например, не хочет работать, я ее полностью содержу, а у друга-моряка жена работает администратором в клинике, она по образованию медсестра. Ее муж-капитан получает 30 тысяч евро за 4-5 месяцев рейса. Я не знаю, какая у нее зарплата, но наверное скромная. При этом у них несколько квартир, в том числе и для детей, и новые внедорожники. Так как жизнь в России и в Москве конкретно ОЧЕНЬ сильно стала лучше с 2010 года, в том числе и доходы населения, в том числе и зарплаты, все эти игры с конвертацией в доллары, которые совершенно не отражают реальную покупательную способность человека, когда рубль искусственно сильный или слабый, делаются людьми, которым просто очень хочется, чтобы было плохо даже тогда, когда реально лучше. Я не москвич, но я думаю, что тут достаточно людей, которые могут сравнить свой город считай пятнадцатилетней давности по всем параметрам.

P.S. Если пример с медианой не понятен,  возьмите два региона, где одна медианная зарплата, пусть будет 50 тысяч. При этом в одной средняя 60, а в другой 75, и средняя объясняется не тем, что там прописан Абрамович, а доходом не менее чем 5% населения. Далее задайте себе вопрос — будет ли разница в качестве жизни двух разных регионов, с одной медианой, но разными средними. Если нет, то почему? Если да — то зачем становиться «свидетелем секты медианы»?

GOLD, и? Вот график эмиссии рублей





На этот график можно наложить все, что угодно. Жилье, золото, серебро, индекс ММВБ, рублебочку нефти и так далее. Вы убедитесь, что активы растут с эмиссией, но могут как обгонять, так и отставать от эмиссии. Именно это происходит с жильем прямо сейчас. Эмиссия ускорилась, и привысила 19%. А жилье упало в цене на 1.8% за квартал по статистике Этажей. Потому что оно росло до этого быстрее инфляции, и не столько из-за эмиссии, сколько из-за дешевой ипотеки.

Вы вот сейчас средняя зарплата летом превысила 89 тысяч рублей в месяц летом. К концу когда она будет за 90 тысяч. При сравнении с средними зарплатами 2014, которые были чуть больше 30 тысяч, вот оно и выйдет, что эмиссия поднимает не только цены активов, но и труда (что логично, труд, такой же ограниченный актив, как и остальные). Вы же вроде не молодой человек и видите, как в РФ жить намного лучше, чем раньше. Что ни девальвации с 6 до 18 рублей, ни с 25 до 33, ни с 50 до 80, ни паника в 100+ рублей за бакс, ни обвалы 1998 года, ни 2008, ни Газпром по 300, ни Сбербанк по 18, ни схлопывание рынка в 2008 или ковиде или СВО или в этом году не создают никаких проблем долгосрочных или нерешаемых. Все пузыри лопаются. А от дна отскакивают. Даже делать ничего особо не надо — просто подождать.



Вот ваше любимое золото. Как и все активы, долгосрочно оно растет, а периодически теряет в стоимости. Упасть с 5 тысяч до 3 тысяч — легко. С 7 до 3, тоже. Вот сейчас оно 8. Наверное будет и 6 и 12. Ни рост, ни падение золота, если вы только его не добываете или не глупый настолько, чтобы все сбережения держать в нем и только нем, никакого значительного влияния на жизнь обычного человека не имеет. Ну обесцениваются валюты, и что? Рубль обесценивается быстрее доллара, но медленней песо или лиры, например. Если только нет гиперинфляции, то никакой значительной проблемы это не создает, да и периоды гиперинфляции, через которые проходили и мы, и Израиль, и куча других стран, никак не препятствуют построению нормальной экономики после того, как она закончилась.

У вас реально настолько много накоплено наличных денег, что вы не можете спать по ночам из-за эмиссии?

Владельцы вторички с большим удовольствием обменяют его на «обесценившиеся рубли». Проблема в том, что дураков нет покупать бетон по таким ценам. Зачем вы продолжаете пампить недвигу и выдумывать, что эмиссия рублей это какая-то гигантская проблема, или что покупка недвиги защищает среднего человека от этого процесса. Среднегодовые темпы прироста М2 по РФ составляют 10% в год. Сейчас эмиссия уже превысила 19%. в год ОК, возьмите калькулятор сложных процентов, столько будет 10 лет по 10% роста? В 2.7 раз больше «бумажек»? Прекрасно. Вот вам график IRN.ru рублевых цен





Ну что, если вы поделите цену недвижимости в 2024 на 2014 сколько у вас выходит рост? 1.63 раза всего? Так надо бежать за недвигой или нет. Или взять акция на мосбирже? Которые вы переводите то в нефть, то в золото, и которые платят дивиденды. Которые якобы бессмысленны, в долларах не растут и дальше вставляем обычную чепуху, которые люди говорят не проверяя реально на цифрах (типа «кто купил доллар в ХХХ году, тот обогнал любого инвестора на мосбирже»)

investfunds.ru/indexes/18085/





Несложно убедиться, что с 2014 года любой инвестор в мосбиржу, который купил и забыл про индесный фонд с реинвестированием умножил капитал в «бумажно-обесценивающихся рублях» в 3 раза. С учетом двух мощнейших коррекций. В вашем любимом рублевом золоте еще лучше результат, но только с учетом последнего резкого роста. 

Вы боретесь с несуществующей проблемой.

1. Все государства мира занимаются эмиссией. Отличается только скорость. Никакие евреи в этом не виноваты. Никакие банкиры в этом не виноваты. Это фракционная резервная система, она так работает. 

2. Никакой закон про ограничение эмиссии не нужен. Скорость эмиссии надо менять в зависимости от условий. Рост эмиссии в условиях СВО — неизбежен. Военные конфликты стоят дорого.

3. Российский инвестор без проблем может найти способ сбережения и сохранения покупательной спобности своих рублей. Для это есть куча инструментов. Акции, облигации, недвижимость, валюта, земельные участки, драгметаллы, замещайки, крипта — это инструменты, выбор каждого их которых в моменте надо делать исходя из РЕАЛЬНОЙ ДОХОДНОСТИ, как в моменте, так и исторической, а не популярных, но ошибочных мнений («недвижимость всегда растет», «золото лучше всего», «проще всего купить доллар», «доходность акций всегда выше облигаций», «на депозите ваши деньги просто сгорят и обесценятся»)

4. При падении цен на недвижимость в первое время недовольные покупатели предпочитают убирать квартиры с продаж и переводить их в аренду.

5. Чем меньше ипотек выдадут банки в 2025 году, тем меньше будет сделок на рынке, пока опять не настанет равновесие между спросом и предложением. После наступления этого равновесия количество сделок вернется к историческим значением и люди вернут свою недвигу на рынок.

6. Чтобы сохранить и преумножить деньги покупать надо дешево, а продавать — дорого. Рынок недвижимости, акций, золота — цикличный. Каждый раз, когда вам кажется, что вот сейчас последний момент купить резко подорожавшее нечто (квартиры, золото, акции), вы рискуете потерять деньги. Гораздо продуктивней думать, что если вы пропустили рост, то через несколько лет у вас вновь появится возможность купить что-то дешевле. Исторически так оно всегда и было, и с недвигой, и с акциями, и с золотом. 

7. Вы никак не поможете себе инвестировать лучше, если придумаете себе вымышленного врага. Не важно, кто этот враг — еврей, кукл, чиновник, Путин, ФРС, Набиуллина, тупой физик-хомяк, Голдман Сакс и так далее.

Экономический беженец — это кто? Если человек хочет заработать, то ему надо переезжать на заработок туда, где много платят в сравнении с текущим доходом. Это, конечно же, может быть Москва и, разумеется ХМАО (как и куча других вахтовых регионов). Уезжать в Питер ради заработка — это какая-то уникально новая идея (кроме жителей Ленобласти, разумеется). Относительно высокая цена питерского метра вам никак не поможет — скорее наоборот. Я что-то не припомню, чтобы питерские зарплаты были бы выше среднероссийских больше, чем 20-25%, а стоимость жизни выше (жилье снимать будет в 1.5 раза дороже минимум, чем у условной Рязаносмоленске). Что-то произошло с Питером в 2024, что радикально поменяло ситуацию?

Олег Дубинский, а вы вечник золота не шортите против GLDRUB или VTBG? По GLDRUBF очень приличный фандинг (18.09 было выше 11 рублей на конракт), построение такой конструкции хоть и лишает апсайда при переоценке, но дает двузначную доходность, которую потом можно реинвестировать в само золото и защищает от падения базового актива, если у вас есть золото, Полюс или ЮГК. По моим расчетам золотой вечник самый выгодный для защитного шорта.

Cash, тут «двойная премия» и то, что «золото» продается меньше, чем за 7 тысяч рублей при рыночной цене в 8100, и 5.5%, которые начисляются ежеквартально. Это громадная премия означает, что рынок не верит, что облигация беспроблемно погасятся и его беспокоит домашний арест мажора Селигдара.