variantolog, ну наверное на банк какой карты она переводила платежи, в тот и есть смысл обращаться?

Вообще история к льготке не имеет никакого отношения. У меня 10 лет назад была коммерческая ипотека. Там был запрет на аренду без разрешения, и в банке даже на это обратили внимание, я запомнил. Чувак борзый, кормиться льготной ипотекой за счет налогоплательщиков, но самому налоги не платить? Карма.

Воронов Дмитрий, предположу, что это обычный мисселинг, плюс эффект высокой ключевой ставки. Людям льют в уши, что они много заработают, плюс недвига подорожает, и у них будет доходность 20-30%. По факту оказывается, что человек получает, например, 8% годовых на вложенный пай. Все-таки вознаграждение УК высокое, и ежегодный налог на коммерческую недвижимость тоже. Человек грустит, видит, что во флоатерах или А грейде можно иметь 17-20% годовых. И решает избавиться от паев. И оказывается, что на вторичном рынке другая логика уже совсем, нужна гораздо более высокая доходность. И чтобы доходность на пай была не 8%, а 10%, то нужно продать пай более, чем на 20% ниже СЧА.

Igor K., ну обычно я не против, и людей не отговариваю. Но недвига — это такая штука, куда люди вляпываются надолго, и почти всегда в кредит. Все размышления про «ну вот если у человека есть деньги на квартиру», как правило теоретические. Люди, у которых есть десятки миллионов рублей не вкладывают их в квартиры с целью сдать в аренду. Они умеют считать деньги. У них недвига тоже есть, иногда много, но не ради мазохизма. Сейчас прекрасная доходность у бумажных фондов недвижимости, и выбор шикарный. По многим фондам доходность двузначная. Всем занимается управляйка. Цены пая на бирже часто ниже СЧА. Что вам всем неймется закопать свои сбережения и влезть в кредиты ради безумного гемороя с околонулевой доходностью в жилой недвижимости? Купите то, что вам нужно для жизни и отдыха. Все прочие альтернативы, от бумажной недвижимости до депозитов и золота, гораздо лучше покажут себя, как только вы начнете ценить свое время и нервы. У меня три квартиры, был дом, сейчас буду строить новый, я делал ремонты неоднократно — и это нифига не приколько ни для кошелька, ни для нервов. Даже с проверенной бригадой ремонт всегда несет стресс. Ну я хотя бы это сделал для своей семьи и детей, зачем это делать ради другого человека, который даже ценить не будет этого, ради абсолютно мизерного дополнительного дохода?

Смотрите, какой есть еще нюанс, чтобы люди немного губу подзакатали. Если я все правильно понимаю, индекс использует биржевые цены паев. По большинству хороших фондов недвижимости существует дисконт к СЧА. Ну, например, СФН современный арендный бизнес на бирже продается на 27% ниже, чем СЧА. По факту это как покупка облигации ниже номинала, двойной эффект, и выше доходность на пай, чем покупка по «номиналу», и выше доходность от переоценки. Я брал Рентный доход ниже 80 тысяч (по-моему по 78), получил выплаты, и продал про 96 тысяч или около того последний пай спустя 3-4 месяца. Я думал, что я гений инвестиций, но пай вообще улетел до 121 тысячи очень быстро. Люди, которых впечатляют доходности этого индекса, не очень понимают, как такое вышло, и они просто покупают паи по СЧА на первичном размещении (у Паруса, Акцента и других). В прошлом это был самый худший подход, и кто так поступил, годами слушали лучшие хиты Сосо Павлиашвили. Очень плохо себя показали фонды Альфы, которые давали по 6-8% годовых, и которые на бирже продать можно было только ниже цены размещения. Такая же история с некоторыми фондами Активо. И я вангую, что Парус, который сейчас на бирже продается с премией к СЧА по многим выпуском, повторит историю. Поэтому брать надо только то, что имеет большой дисконт с СЧА и двузначную доходность по паям. Все остальное скорее всего не сработает. 

Denis_Kazansky, потому что в физической недвиге это физически невозможно. Если вы купили облигаций на 10 миллионов рублей, или ЗПИФ недвижимости, вы получаете выплаты в 100 тысяч рублей в месяц (это вполне реально) и можете в тот же день купить те же самые облигации или паи. Использование реинвестиций в расчетах обосновано. Квартира в 10 миллионов будет вам давать аренду 40-45 тысяч рублей в месяц, на которую никакую недвигу не купишь. В теории, конечно, можно отложить на банковский депозит и через 10+ лет купить еще. Но на практике даже до «отложить в банк» не доходит. Те, у кого ипотека, используют деньги для погашения ипотеки. А те, кому квартира досталась бесплатно, обычно просто тратят деньги.

Покупка недвиги для сдачи в аренду — это форма благотоврительности, это нифига не выгодно. Никакие красивые формулы, особенно которые игнорируют аморт, не поменяют этого факта. Просто найдите людей, которые сдавали квартиру хотя бы 5 лет, а лучше 10. Которые прошли все фазы рынка, и уже вляпались в необходимость потратить почти все «заработанные» на аренде деньги в ремонт квартиры — хаты ушатываются очень быстро, если в своей квартире ремонт можно делать раз в 10 лет, в аренде это практически нереально.

Фёдор Г., ну так вы разные вещи считаете. Ипотека — это по сути плечевая торговля. А вопрос в том, если не брать просто цены на недвижимость в разные годы, а Total Cost Of Ownership, т.е. цену дома или квартиры в точке А, затем все затраты (и доходы, если сдаете в аренду), и дальше цену продаже в точке Б (включая затраты на продажу, у нас они пренебрежимо малы, но в США это от 3 до 6% цены дома, и платит продавец) — тогда вы можете корректно посчитать доходность и сравнить со всеми любыми другими активами, включая инфляцию.

Дмитрий Корягин, да, возможны, лично я смотрю на доходность в % годовых к биржевой цене пая (обязательно больше 10% годовых), плюс дисконт к СЧА, желательно, чтобы он был больше 20%. В такой комбинации риски кажутся обоснованными. И есть серия фондов, например Парус, которые торгуются выше СЧА, и у меня возникает много вопросов, тем более они не в лидерах доходности. Поэтому я Парус стараюсь избегать, у меня очень мало паев там и чисто для спекуляций.

Дмитрий Корягин, возможно, но уже есть фонды с годами выплат и добрые люди сделали отличные ресурсы для понимания, что стоит покупать в любой момент времени по доходности и дисконту к СЧА

docs.google.com/spreadsheets/d/1i6_b2IGgluhCewjveZMRE7_vgXlvjllaPVlqrr2a2Ig/edit?gid=1114197548#gid=1114197548

docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/edit?gid=627120192#gid=627120192

Пользуйтесь на здоровье.

Дмитрий Корягин, каждый сам решает, но у меня все недвига для себя (ее немало), есть акции, облигации, ПИФы недвижимости, замещайки — как инвестиции. Сейчас вкладываться в жилую недвижимость, как инвестицию — бессмысленно. Недвижимость — очень цикличный рынок. Я не очень понимаю, почему люди сравнивают недвигу и депозиты. Я брал ВТБшный РД (Рентный доход) несколько паев, самое дешевое по 78 тысяч, а так в районе 80 тысяч за пай. Через три месяца продал по 96 по моему, сейчас не помню. Думал, что самый умный. Сейчас РД стоит 124 тысячи за пай. За год РД очищенным от налогов платит 13 тысяч рублей. Вот скажите, зачем лезть в квартиры, брать долги и ипотеки, если квартира это один объект за миллионы, если есть фонды недвижимости, и там, если копаться и разбираться, можно найти намного выгодней варианты? Зачем получать 4% годовых в виде аренды от квартиры и мучатся, если можно купить бумажную недвижимость, где 10-12% годовых платежами И они все налоги за тебя платят?

open-russian-market, из расчета, что чтобы продать квартиру быстро за максимальную цену, после эксплуатации 7 лет надо вложить 1.4 миллиона ПОМИМО мелкого ремонта, который неизбежно будет за эти 7 лет (мелочи, типа кранов, сломанной мебели, испорченных стен и так далее.)

Это, кстати, вопрос, а правильно ли модель заложила стоимость ремонта. У меня одна и та же бригада делала ремонт в 2019 и 2025 году. Они раньше брали 6 тысяч за квадрат, сейчас 20. И цены ремонтов сейчас обгоняют цены самой недвиги, что выражается в том, что если раньше на первичке можно было взять серый ключ и добавить 15-20% на ремонт, то сейчас это 25-35% от стоимости квартиры без отделки.

Ребята, все ваши модели разобьются о реалии, что сдача квартиры в аренду — это форма благотворительности. Не спрашивайте риэлторов, зеленых инвесторов и застройщиков. Найдите в своем окружении человека, который сдает квартиру от 5 до 10 лет. Это очень тяжело, потому что после реального опыта надо быть мазохистом, чтобы продолжать заниматься этим. Но когда найдете, спросите — а выгодно это или нет, а почему ты перестал этим заниматься, а если бы можно было вернуться в прошлое — ты бы сделал то же самое, купил бы больше квартир, или выбрал что-то еще?

В России много богатых людей с опытом и калькулятором, в том числе и в сфере недвижимости. Почему-то эти люди, фирмы и фонды обходят покупку жилой недвижимости в целях сдачи в аренду стороной, но покупают коммерцию, торговые центры и даже гостиницу. Почему так?

Фёдор Г., нет, в США ничего подобного не происходит. В США налог на недвижимости в среднем около 1% в год. Ты его платишь и ничего не получаешь. Помимо этого есть 1% maintanence rule — 1% от стоимости дома в год надо тратить на его поддержание. И есть homeowner insurance — страховка, которая в некоторых локация обязательна по закону, но даже если нет, то большинство ее стараются купить. В среднем это 2500 баксов в год, т.е. около 0.5% от цены дома. Ну и проценты по ипотеке. Так что со всеми костами все равно инфляцию не обгонишь. В штатах ипотека сейчас в среднем 6%. Докидываете 2.5% сверху на налог, поддержание дома и страховку, и вот уже надо 8.5% ежегодного роста, чтобы просто отбить косты.

open-russian-market, квартира куплена за 3.8 миллиона, потом 400 тысяч вложено в дополнительный ремонт (там не было кухни), ремонт закончен в 2025, и 10 лет спустя делался капитальный ремонт и полная ремелибировка квартиры, который обошелся в 3 миллиона (квартира площадью в 60 метров на побережье). По поводу того, что квартира не требует ремонта, если в ней никто не живет — вы ошибаетесь. Если вы квартиру закроете на 10 лет, и захотите ее продать через 10 лет, вам почти наверняка придется либо делать ремонт, либо давать скидку покупателю. Энтропию не отменишь, даже без эксплуатации вещи устаревают и портятся. Я видел финмодель тех, кто профессионально инвестирует в Москве. Объект стоимостью 12 миллионов перепродается через семь лет, и после ПЕРВОГО ремонта в последний год продажи предполагается вложить 1.4 миллиона в ремонт, меблировку и стейджинг, чтобы квартира продалась быстро. Люди, которые на квартирах зарабатывают, те же флипперы, умеют считать деньги. Если ты не делаешь ремонт — ты платишь. Либо скидкой, либо лишними месяцами на рынке (а это очень дорого при ставке 16%), либо поздним пониманием, что нужно вложиться хотя бы в косметический ремонт и стейджинг.

Фёдор Г., ну это не мое мнение — в большинстве стран мира, и я не вижу, почему РФ должны отличаться, после всех костов жилье чуть отстает от инфляции. Да, аренда отобъет амортизацию, вопрос нужно ли тебе весь этот гемор и проблемы аренды жилой недвижимости, если есть альтернативы в виде бумажной коммерческой недвижимости (ЗПИФы), где норма доходности в 2 раза выше, все налоги платят за тебя, а порог входа в десятки и сотни раз ниже. У меня все жилье для себя, детей и для удовольствия. Вот последнюю квартиру брал старшему ребенку, собирались год сдавать, пока он учится, но проблем с арендатором за 1.5 месяца хватило, чтобы выкинуть его, и переселить сына. Квартира стоит 6.8 миллионов, аренда 30 тысяч рублей, чистыми после всех затрат еще ниже (один ремонт котла стоит около 5 тысяч) — и зачем мне этот гемор. Жилая недвижимость это не про заработок и не про инвестиции, кроме ОЧЕНЬ малого круга людей, которые этот рынок знают. Это про психологию и комфорт. Не надо заниматься самообманом. Жилье — для жилья.

open-russian-market, нет, вы не поняли. Вот конкретно мой случай, у меня много квартир, по одной история такая. Квартира куплена в 2014 году с недоделаным ремонтом за 3.8 миллиона, доделали ремонт, общая стоимость 4.2 миллиона. Прошло 10 лет, сделали капитальный ремонт (сам дом 2009 года), меняли все, вплоть до стеклопакетов, потому что угадайте что, стеклопатеты после 15-20 лет эксплуатации желтеют, ломаются, в общем менять надо. Стоимость нового ремонта и меблировки — 3 миллиона. Рыночная цена квартиры — 10 миллионов. И я даже не буду считать 50 тысяч, которые мы платили риэлтору, содержание жилья по несколько тысяч рублей в год и так далее.

Если посчитать разницу между 3.8 лямами и 10 — то рост фантасчитечкий. Но реально в квартиру-то было вложено более 7 миллионов. И там еще при покупке был маткапитал и я платил ипотеку.

Цена на вторичном рынке уже содержит в себе все траты предыдущего владельца. Так что если цена за год на вторичку выросла на Х процентов совершенно не значит, что люди эти Х процентов заработали. Ведь 100% владельцев жилья платили налоги, фонд капремонта и так далее и какой-то процент еще вкладывался в ремонты и улучшения. Но никто почему-то не считает нужным добавлять эти траты, хотя чтобы продать квартиру по нормальной цене на вторичке тебе надо вкладывать в нее в поддержание в хорошем состоянии. Фантазеры берут 1% за амортизацию, ну ладно 1.5%, если они считают себя щедрыми. Но это амортизация бетона и труб. Сколько живет кухонный гарнитур? А холодильник? А межкомнатная дверь? А выключатели? А расходники, типа лампочек? Вторичка почти всегда продается хоть с каким-то ремонтом хоть с какой-то мебелью. И это все оплачивал предыдущий владелец.

Есть очень много данных по рынкам США и Британии. Более, чем столетние. Недвига растет на длинных периодах вровень с инфляцией (что разумно, housing — самая большая составляющая в затратах домохозяйтсва, более трети), но после учета всех затрат — слегка отстает. Естественно, в РФ тоже. Нельзя просто смотреть на инфляцию и рост недвиги. Владельцы недвиги 1. Платят налоги (смешные в РФ, но это пока, а владельцы апартов уже 1% или больше платят), платят за содержание жилья в разных формах (даже если оно пустует), платят за амортизацию через ремонты всего, даже смешных вещей, типа кранов или смену занавесок, платят за риэлторские услуги, а главное, МНОГИЕ ПЛАТЯТ ИПОТЕКУ. Это очень весело считать «я купил за 3 миллиона, а сейчас оно 5», если у тебя ипотека, ты вбухал ремонт, платишь коммуналку, скидываешься на забор или что-то еще, но ничего этого не считая, гордясь, какой ты умный и как ты обогнал презренные депозиты.

Люди, покупающие квартиры, чтобы их сдавать, занимаются благотворительностью. Они даже не умеют правильно считать амортизацию (а откуда, нет опыта сдачи квартир по 15-20 лет, когда пройдено пару циклов ремонта и замены мебели-техники. НО благодаря «святым бетонным людям» при том что владение жильем стало менее доступным, аренда, которая за прошлый год начала падать и не покрывает рост инфляции — очень дешевая. У нас в Калининграде приличная однушка сдается за 30 тысяч рублей (раньше было минимум 35). Средняя запрлата по Росстату — 76 тысяч рублей. Это значит, что молодая пара, которая вместе имеет 150 тысяч, тратит всего 20% от дохода на жилье. Ну с коммуналкой будет 25%. Нигде больше в крупных городах Европы и развитого мира нет такого отношения. Одна треть считается очень хорошим показателем доступности. А из-за того, что куча дураков-инвесторов полезли в семейку, вместо убогих бабушатников на рынке вполне нормальные квартиры, с нормальным ремонтом, сделанным безграмотными людьми, не допирающими, что через лет 7 им придется делать еще один ремонт, который будет стоить вплоть до половины собранной аренды, а при невезении больше. Так что в безграмотности инвесторов вполне себе есть социальная польза.

Шустрый Йожег, ну то, что вы пишите как раз заставляет меня сомневаться в вашей способности корретно использовать математику.

Если вы делаете ремонт за свои деньги, это те же самые 16%, которые могли бы приносить депозиты. Если вы берете на ремонт потребительский кредит — ситуация сильно хуже становится. Далее в ваших расчетах
----
1. Первоначальный взнос = 1,5 млн
2. Ремонт сейчас = 1,5 млн
Итого 3 млн сразу.
· Кредит 8,5 млн на 20 лет под 6%.
----

Если кредит размером 8.5 миллионов, то минимальный первоначальный взнос будет 2.6 миллиона, а не полтора.

Вот условия

blog.domclick.ru/ipoteka/post/semejnaya-ipoteka-kak-poluchit-kredit-s-gosudarstvennoj-podderzhkoj?
-----
Условия предоставления в 2026 году: сроки, взнос и лимиты

Кредит выдается на срок до 30 лет.

Минимальный первоначальный взнос по программе составит 20,1%, если покупатель:

• Бронирует жилье у застройщика через агентства недвижимости в сервисе продажи новостроек.
• Оформляет ипотеку с увеличенным лимитом.
• Приобретает строящийся объект на проектном финансировании Сбера или открывает эскроу-счет в банке.
• Покупает готовое жилье у физического или юридического лица или планирует построить жилой дом.

В остальных случаях размер первоначального взноса будет от 30,1%.

Минимальная сумма кредита — от 300 тыс. руб., максимальная зависит от региона и ряда дополнительных условий:

• 30 млн руб. — в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• 15 млн руб. — в других регионах России.

Тогда как базовые лимиты, утвержденные правительством России, — 12 млн руб. и 6 млн руб. соответственно.

----

Ну вы поняли? Зачем фантазировать по 15%, если 20.1% получить не у всех получился.

Шустрый Йожег,  если у вас хорошо с математикой, откуда у вас путанница межде 6% за квартиру, и 6% за льготную ипотеку. Давайте так — если по льготной ипотеке требуется 20% начальный взнос, и ремонт с меблировкой стоят 30% от квартиры в сером ключе — какова эффективная стоимость денег для заемщика?

ОК, Краснодар — пузырь. Вот Щегельский выложил сегодня реальные цифры по реальной сделке в Питере, в Янино. Как раз разница между студиями у застройщика и вторичкой в такого же класса домах. Ролик короткий, через пять минут просмотра просто сделайте такие же подсчеты для Ростова, чтобы оперировать реальным дисконтом — rutube.ru/video/f826512e1694ad447bb9f3026eb751ff/

Шустрый Йожег, вам лень расписывать, потому что вы, в отличие от меня, имеющим несколько квартир — теоретик. Давайте я вам дам сценарий, когда льготка выгодней. У человека есть маленькие дети, есть деньги на квартиру, он берет ее, НЕ делает ремонт, сдает под склад или хламовую, чтобы коммуналка покрывалась, но амортизации особой не было, а деньги, вложенные долгосрочно в ОФЗ под 15% дают денежный поток, покрывающий ипотеку, и дающие разницу, которая копится и потом будет использована детьми, когда повзрослеют, на ремонт или прочее улучшение жилья.

Но это же не типичный сценарий. Даже когда люди льготку берут для улучшения своих условий — нет вопросов, отлично. Но большинство же людей не так поступает, люди выдумали некую теоретическую выгоду, не всегда погасили ипотеку по текущей квартире, берут новую, берут кредиты на первоначальный взнос и ремонты, попадают на кучу проблем от задержек до проблем с ремотном, до проблем с аренаторами. И теория рушится на глазах.

Вот вы из Ростова. Как там сейчас у вас дела с новостроями и арендой, как в Краснодаре или иначе? В Краснодаре люди повелись на этот безграмотный развод, из квартиры хрен выйдешь без демпинга (все же умные инвесторы), аренда вместо роста упала, и людям больно.

Судя по тому, что Ростов тоже лидер по снижению аренды, навряд ли в вашем городе что-то другое — www.kommersant.ru/doc/8338929

Ну и вы не хуже меня можете воспользоваться Авито для своего города, найти комплексы, которые строятся с жильем, которое уже сдано, желательно в районе 5 лет, чтобы можно было налоги не платить, именно тогда вываливаются квартиры в большом количестве, и убедиться, что ваши личные или GPT размышления, основанные на том, что 6 меньше 21 или любой другой цифры, немного недостаточны, чтобы полностью понимать картиру. Или, позвольте угадать, вы риэлтор или тот самый «инвестор», который встрял, и думает, что если «мыслить позитивно», то денег потеряете меньше?