льготные программы

В июле 2025 года темпы выдачи кредитов на покупку готовых загородных домов заметно ускорились — рост составил 29% против 22% месяцем ранее. Одновременно темпы кредитования на строительство частных домов замедлились: 11% в июле против 19% в июне. Такие данные представил аналитический центр «Дом.РФ».

Несмотря на рост, совокупные выдачи по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) остаются ниже среднемесячных показателей 2024 года. В июле было выдано около 11 тыс. кредитов, что эксперты объясняют эффектом низкой базы, а также улучшением условий по рыночной ипотеке. Сезонный фактор также сыграл свою роль — спрос на загородное жилье традиционно увеличивается летом.

Среди банков лидером по объемам остается Сбербанк: в июле он выдал более 27 млрд руб. на покупку готового загородного жилья, а общий рост по ИЖС составил 18% к июню. Доля ИЖС в структуре ипотечных выдач «Сбера» при этом сохранилась на уровне 8%. ВТБ показал рост в сегменте ИЖС на 60% за месяц и почти в четыре раза к июлю 2024 года. Банк «Дом.РФ» выдал около 1 тыс. кредитов на сумму 6,5 млрд руб., что в полтора раза больше, чем в июне.

Во втором квартале 2025 года разрыв в цене между квартирами на первичном и вторичном рынках жилья достиг 60% в среднем по России и 80% в Центральном регионе. Такие данные приводит Центробанк, проанализированные изданием «Известия». Это несёт серьёзные риски для покупателей: если человек купит квартиру в новостройке в кредит и не сможет выплачивать ипотеку, при продаже на вторичном рынке он может получить сумму значительно ниже остатка по кредиту и остаться должен банку.

Почему растут цены на новостройки?

Основной драйвер удорожания — госпрограммы ипотеки. В 2020 году была введена массовая льготная ипотека под 7%, что резко повысило спрос на новое жильё и увеличило разрыв цен с вторичкой с 10% до 40% за три года. Хотя льготную ипотеку отменили в июле 2024-го, её место заняла программа для семей с детьми до шести лет — сейчас она обеспечивает около 80% всех жилищных кредитов и поддерживает спрос на новостройки.

Рост цен также связан с подорожанием строительства: выросли цены на материалы и зарплаты рабочих из-за дефицита кадров (уровень безработицы около 2,2%). При этом цены на вторичное жильё остаются стабильными — ставки по ипотеке здесь намного выше (26–30%), а продавцы часто готовы снижать цены для ускорения сделок.

Объем ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и покупку готовых домов в июне достиг 45 млрд руб., что стало наивысшим значением за последние семь месяцев. Основной драйвер рынка — льготные программы, на которые приходится 98% всех выдач.

Крупнейшие банки нарастили кредитование загородной недвижимости. В Сбербанке в июне выдали около 36 млрд руб. (60% — готовые дома, 40% — стройка), ВТБ — около 5 млрд руб., из них более 70% также пришлись на готовое жилье. В банке «Дом.РФ» с начала года объем ИЖС-кредитов составил 15,7 млрд руб.

Несмотря на восстановление сегмента, темпы остаются слабыми. За первое полугодие 2025 года выдано 179,4 млрд руб., тогда как год назад — 586,8 млрд руб. Рыночные кредиты занимают лишь 2% выдач из-за высоких ставок (до 30% годовых) и роста стоимости строительства.

Дополнительное давление оказывает обязательное использование эскроу-счетов с марта 2025 года. Это ограничивает круг подрядчиков и повышает затраты на строительство. Для банков повышаются риски, связанные с контролем за использованием средств и вероятностью недостроя.

Существенного снижения ипотечных ставок и роста выдачи рыночной ипотеки в 2025 году не ожидается, заявил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. Причина — завершение ряда льготных программ и высокая ключевая ставка, что приводит к формированию отложенного спроса: люди ждут улучшения условий кредитования.

На фоне замедления роста ипотечного портфеля — с 1,4% в месяц в первой половине 2024 года до 0,3% во второй — доля просрочек по ипотеке за год выросла с 0,3% до 0,6%. Это произошло по техническим причинам: старые кредиты еще пополняют статистику по просрочке, а новых выдается меньше. Несмотря на удвоение, доля остается низкой и не влияет системно на рынок.

Интересно, что ипотека — единственный сегмент розничного кредитования, где доля отказов по заявкам снизилась: до 44% в апреле 2025 года, в то время как в POS-кредитах она достигла 88%. В целом по рынку доля отказов выросла до 79,6% (+4 п. п. за год), что говорит об ужесточении банковских требований ко всем заемщикам.

В феврале 2025 года рынок ипотеки в России пережил значительное оживление, чему способствовало как увеличение объемов выданных кредитов, так и рост доли вторичного рынка жилья. Несмотря на преобладание первичной ипотеки, благодаря действию льготных программ, доля вторичного рынка впервые за несколько месяцев увеличилась до 25%. Это свидетельствует о стабилизации ситуации после снижения спроса в начале года, что также подтверждается данными аналитиков.

Общий объем выданной ипотеки в феврале составил 218,9 млрд рублей, что на 80% больше, чем в январе. Сбербанк выдал 126,2 млрд рублей, и портфель ипотеки вырос на 0,3%. Вторичный рынок также отметил рост: объем выданной ипотеки вырос в 2,1 раза, достигнув 31,8 млрд рублей. Этот рост особенно заметен на фоне предыдущего снижения доли вторичного рынка, которая за последние месяцы уменьшилась с 41% до 21%. В феврале ситуация изменилась, и рынок снова начал восстанавливаться.

Основным фактором роста на рынке ипотеки остаются льготные программы, которые компенсируют высокие ставки по рыночным ипотечным кредитам.

Прогноз агентства «Эксперт РА» на 2025 год предполагает снижение объемов ипотечного кредитования на 30% по сравнению с 2024 годом. Основной вклад в остающиеся объемы будет обеспечен льготными программами, поскольку активизация рыночных сделок возможна только при снижении процентных ставок до уровня 13-15%, что в текущих условиях представляется маловероятным.

Также, агентство ожидает ужесточения макропруденциального регулирования, с возможным введением новых мер, направленных на наиболее рискованные кредиты. Несмотря на снижение выдач, общий темп роста кредитного портфеля в 2025 году составит 8-9%, благодаря снижению темпов досрочных погашений, что будет выгодно населению на фоне высоких ставок.

Кроме того, прогнозируется снижение объемов необеспеченных кредитов на 5% в связи с введением новых регуляторных мер. Программы рассрочки (BNPL) станут важным драйвером роста в кредитном сегменте, особенно с учетом их популярности среди крупных банков и маркетплейсов.

С 1 марта 2025 года Банк России снижает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом 20–30%. Это поможет банкам высвободить капитал, но существенно не повлияет на доступность ипотеки.

Основные изменения:

• Для заемщиков с долговой нагрузкой (ПДН) до 50% надбавки отменяются.
• При ПДН 50–60% коэффициент снижается с 1 п. п. до 0,25 п. п., при 60–70% — с 1,5 п. п. до 0,5 п. п.
• Если банк не рассчитывает ПДН, коэффициент снижается с 1 п. п. до 0,25 п. п.

ЦБ отмечает снижение рисков: доля кредитов с ПДН более 80% за год упала с 42% до 13%, а с низким первоначальным взносом — с 50% до 13%. Однако на активность заемщиков больше влияет ограниченность льготных программ и высокие ставки (до 31% годовых).

Эксперты считают, что высвобожденный капитал банки направят на корпоративное кредитование, а влияние на ипотеку будет минимальным.

Ипотека стала единственным сегментом банковской розницы, показавшим рост в декабре 2024 года. Количество выданных кредитов увеличилось на 1,4%, а объем — на 3,7%, составив 58 100 кредитов на 273,6 млрд руб. Однако в годовом сравнении выдачи значительно сократились: количество упало на 69%, объем — на 65,7%.

В 2024 году банки выдали ипотечные кредиты на 4,8 трлн руб., что на 38,9% меньше по сравнению с рекордными 7,8 трлн руб. в 2023 году. Причины спада — рост ставок, меры ЦБ и окончание массовой льготной программы под 8%. В декабре 2024 года повысился спрос на семейную ипотеку, что поддержало объемы выдач.

На рост ипотечных кредитов в декабре также повлияло изменение механизма распределения лимитов по семейной ипотеке. Однако крупнейший банк, Сбербанк, зафиксировал снижение объемов выдачи на 12%.

Прогнозы на 2025 год предполагают снижение объемов ипотеки в январе и первом квартале из-за низкого сезонного спроса и жестких денежных условий. Прогнозируемые объемы ипотеки в первом квартале составят около 900 млрд руб., с преобладанием льготных программ.

В 2025 году объем выдачи автокредитов в России может снизиться на 10–20% по сравнению с рекордными показателями 2024 года. Банки прогнозируют выдачу кредитов на сумму 2,01–2,3 трлн руб., что все же превышает показатели 2023 года. Основные причины охлаждения рынка — высокие ставки, ужесточение регулирования ЦБ и рост стоимости автомобилей.

Средневзвешенная ставка по автокредитам в октябре достигла 22,9% годовых, а полная стоимость кредита — 24,3%, что стало максимумом с 2022 года. В 2025 году ставки могут вырасти до 25–40% годовых, что создаст барьеры для заемщиков. Ранее поддержка рынка за счет б/у автомобилей помогла компенсировать дефицит новых машин, но сейчас этот эффект исчезает.

Сегмент новых автомобилей может пострадать меньше за счет роста среднего размера кредита на фоне увеличения цен на автомобили, особенно китайские модели. В 2024 году продажи новых машин выросли на 50% к 2023 году, достигнув 1,59 млн единиц, из которых половина была продана в кредит.

«Влияет ли на снижение инфляции только процентная ставка? Конечно, нет. Мы понимаем, что инфляция это целый комплекс вопросов. На стороне правительства, наверное, две ключевых задачи мы видим. Первое — это системная задача, которой мы занимаемся постоянно, и отдельный импульс еще с 2023 года — это экономика предложения», — сказал Решетников.

«Мы по всем основным товарным группам проводим регулярные заседания, совещания. Разбираемся, какие-то меры дополнительные принимаем — где-то можно мерами тарифной политики, где-то инвестиционной», — сказал Решетников.

«Второй момент -это субсидируемые программы. На сегодняшний момент на федеральном уровне федеральный бюджет на себя взял порядка, по разным оценкам, от 17 до 18 триллионов рублей кредитного портфеля, по которому мы субсидируем процентную ставку»