Инвестиции в недвижимость

История о том, как совпало время, место, низкие ипотечные ставки и немножечко удачи. Также, автор может претендовать на ошибку выжившего, потому что повторив это сейчас – результат будет другим

Статья будет в двух частях: сегодня первая, раскрывающая идею и предпосылки покупки жилья. Вторая будет про цифры и расчет.

Пролог

История начинается в 2018 году. Оглядываясь назад, понимаешь, что цены на жилье были совсем низкие. Хотя они и в то время не казались запредельными. 2008 год показал, где может быть пик цен. А в 2009 году пузырь лопнул, и рынку потребовалось пару лет, чтобы прийти в себя. В конце 2014 года центральный банк резко поднял ключевую ставку, в тот год еще валюта сильно выросла. И вместо того, чтобы привыкать к доллару по 100, евро по 120, население побежало отоваривать таящие рубли: у кого поменьше – шли в М.видео за техникой в квартиру, у кого побольше – за квартирами. На декабрь 2014-февраль 2015 пришелся пик продаж новостроек. И никакой льготной ипотеки не надо было.

( Читать дальше )

🖊Как пишутИзвестия, с 1 июля 2024 года программа может остаться только в регионах с низким спросом на недвижимость. А с самого начала следующего года предлагается повысить взнос по ней до 25% с нынешних 20%.

 

😳За 8 месяцев этого года 95% всех ипотечных кредитов на первичном рынке выдано в рамках льготных программ. Расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в следующем году вырастут почти в 4 раза: с ₽119 млрд до ₽454 млрд. 

 

 

🚀По словам аналитиков Market Power, для предотвращения дисбалансов и перегрева на рынке жилья сейчас, вероятно, достаточно коррекции максимальной процентной ставки по льготной ипотеке, которая на данный момент составляет 8%.

 

🔸 В середине 2024 года, когда программа должна будет завершиться, власти, вероятно, применят иныемеры, чтобы сделать льготную ипотеку целевой мерой поддержки. Например, есть смысл уменьшить максимальную сумму кредита, учесть объем нового строительства, оценить степень перегрева рынка в разных регионах.

( Читать дальше )

«Ни разу мы как министерство не поднимали вопрос цены квадратного метра для наших граждан. Сейчас будем», — заместитель руководителя ведомства Никита Стасишин.

По словам замглавы, министерство рассмотрит все составляющие стоимости совместно с Центральным банком, Министерством финансов, коллегами из Минпромторга и ведомствами других отраслей, а также с регионами.

Стасишин подчеркнул, что ранее этот вопрос не поднимался, но теперь настало время для внимательного анализа стоимости жилья и оценки факторов, влияющих на нее, таких как себестоимость и рентабельность проектов. Целью этого анализа является достижение доступности жилья для граждан.

1prime.ru/development/20231101/842140303.html

«По поводу проблем, которые нас больше всего беспокоят, — это дисбаланс на рынке недвижимости, разрыв цен между первичным и вторичным рынком. В настоящее время, на 1 октября, средний уровень цен на первичном рынке сложился на 42% выше, чем на „вторичке“. И мы наблюдаем, что, к сожалению, этот разрыв не снижается, только увеличивается», - заявила глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

tass.ru/nedvizhimost/19169527

Я последние 2 года активно инвестирую в реальную недвижимость, хотя есть и более старые объекты, которые сдаю в аренду. Сегодня поделюсь с вами моделью расчета доходности инвестиций в недвижимость на примере обычного кладового помещения или келлера.

Аналогичные модели у меня есть для квартиры, машиноместа и отдельного гаража. Вначале модель строится по рыночным данным, затем вы ее можете дополнить фактическими данными после покупки и сдачи в аренду. Если изначально все правильно оцените, то предварительные расчеты не должны сильно отличаться от фактических доходов.

❗️На что стоит обратить внимание при построении финансовой модели:

✔️ На первом этапе нужно учесть все расходы, которые пойдут на покупку, оформление и обустройство такого помещения. В моем случае это 380 000 руб. Более детальные цифры на скрине с моделью.

✔️ Дальше, открываем любой агрегатор недвижимости и смотрим, сколько стоит аренда таких помещений в вашем районе. В моем случае я брал по минимальной планке в 4000 руб. в месяц, средняя на уровне 5000 руб. в месяц. Умножаем эту цифру на 12 месяцев и отнимаем 1 месяц простоя на случай смены арендатора в течение каждого года.

( Читать дальше )

IRN: По итогам октября цены на жильё в Москве (вторичный рынок) подросли до 270 тыс. за м2, это 0.8% мм и 4.4% гг vs 1.6% мм и 2.8% гг в сентябре. Динамика цен в долларах: -1.1% мм и -35.3% гг – это $2 710 за м2 (ранее: 0.1% мм, -35.9% гг). Темпы роста цен в среднем по локации снизились в два раза, что свидетельствует об остывании рынка.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Cегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

     

( Читать дальше )

2 года назад с клиентом покупали однушку у инвестора, который скупает квартиры на аукционах и перепродает. Немного пообщались. В чем суть его бизнеса?

 За месяц он участвует в 10-20 аукционах. Чаще всего ничего  не покупает — цену разгоняют слишком высоко. Но несколько сделок за месяц у него есть. При таком темпе нет времени даже на просмотр стандартных лотов — однушек с отделкой в домах по реновации. Хотя квартиры отличаются — этаж, вид из окна, метраж +-0.7м и даже качество отделки лоджии. После покупки тут же накидывают от 500тыс до 1.5млн и выставляют на продажу. По моим расчетам, его оборотный капитал 50-80млн. Возможно,  часть от партнеров-инвесторов. Квартиры оформляет и на себя, и на многочисленных родственников. По нашей сделке тоже пришла родственница. В следующий раз расскажу, что происходило с конкретным домом — как несколько квартир раскупили инвесторы и тут же стали продавать, а мы их смотрели и торговались.

t.me/mosstart

  

Ожидания по падению цен на жилье в октябре не оправдались. Ипотечные ставки выросли в полтора раза за 3 месяца! Разница между арендой и платежом достигла двух! Трафик в агентствах снизился на 35-40%. Но этом ровным счетом НИКАК не отразилось на ценах.

5 октября мы опубликовали пост, что резкое изменение ключевой ставки изменит рынок на месяц: тот, кто откладывал покупку получил невероятную мотивацию решиться, ведь платеж вырастет на 30-50%, что не перебьет никакая скидка на квартиру через полгода. Т.е. мы считали, что доступнее жилье не станет, но цены начнут снижаться в октябре.

Происходящий рост цен в наших глазах был попыткой запрыгнуть в уходящий поезд. И это оправданное желание!

( Читать дальше )

Компания Country Garden (COGARD) была объявлена банкротом впервые в своей истории в соответствии с уведомлением для держателей от доверительного управляющего Citicorp International Ltd. Пропущенная выплата купона в размере $15млн по облигациям со ставкой 6,15% и погашением в 2025 году «представляет собой событие дефолта», говорится в уведомлении. Согласно Bloomberg, дефолт будет означать, что доверительный управляющий должен немедленно объявить о выплате основной суммы долга и процентов, если этого потребуют держатели по крайней мере 25% облигаций. Однако пока не было никаких указаний на такой спрос, добавили они. Первоначально не было ясности в отношении того, был ли подтвержден пропущенный купон и является ли это дефолтом. Недавно COGARD наняла консультантов для пересмотра структуры своего капитала на фоне признаков реструктуризации долга. Уведомление доверительного управляющего может также помочь определить, приведет ли пропущенная COGARD выплата купона  к запуску CDS, на его облигации. В то время как COGARD объявила дефолт по своим долларовым облигациям, она еще не объявила дефолт ни по одним из своих местных облигаций. Недавно компания получила одобрение на продление выплат по девяти оншорным облигациям на сумму 14,7 млрд юаней ($2 млрд).

( Читать дальше )