Те кто читают меня давно, уже знают, что одним из моих любимых активов является недвижимость. В основном это конечно малая и жилая, но были попытки инвестировать и в коммерческую недвижимость. Хотели приобрести коммерческие площади на второй линии от главной артерии Калининграда — Ленинского проспекта, по довольно заманчивой цене. Нотогда не срослось.

Сейчас же, все варианты, которые я рассматриваю в недвижимости (квартиры, студии, гаражи, подвалы), просто не проходят никакой критический просчет с калькулятором. Цена денег высокая, аренда не подтянулась к цене, и в итоге, доходность получается весьма скромная.

Другое дело — коммерческая недвижимость. Тут время от времени попадаются довольно интересные лоты, но чем они интереснее, тем больший капитал подразумевают. А льготную ипотеку под коммерцию не дадут.

Именно по этому, стал смотреть в сторону коллективных инвестиций в недвижимость. Разумеется, всякие мутные схемы сразу отмёл (оно того не стоит). Сосредоточился на фондах недвижимости ЗПИФ, и интерес вызвали фонды Парус, которые торгуются на Московской бирже.

Долго собирался с силами написать этот пост, много раз откладывал, но всё же попробую. Речь пойдет о довольно сложной теме взаимоотношения с детьми, а именно снабжения их ресурсами, и в частности жилплощадью. Должны ли родители обеспечить детям отдельную жилплощадь, или не должны? Пойдет это на пользу, или наоборот во вред? Всё это очень и очень сложные вопросы. Но попробую все же структурировать свои мысли на данный счёт, и заодно поделиться ими с моими дорогими читателями.

Начну с того, что меня жилплощадью родители не обеспечивали, хотя я и довольно долго прожил с мамой и папой. И наверное бы жил так и дальше. Свой небольшой дом — площадь позволяла, сестра вышла замуж и к тому времени уже съехала. Но нам с супругой повезло, после рождения дочери, у матушки видимо началось очередное обострение, и мы вынуждены были срочно эвакуироваться с грудным ребенком на руках, поскольку жить вместе стало невыносимо.

Казалось бы, я должен был бы быть обижен на родителей, но я напротив благодарен им.

Попался мне недавно довольно интересный лот недвижимости, а именно небольшой стандартный гараж, под восстановление, в довольно хорошем месте (небольшое г/о в жилом массиве).

В ближайшее время, будет закрыт последний чит льготной семейной ипотеки, выдаваемой под 6% и субсидируемый до рыночной ставки государством. Напомню, ранее, льготных семейных ипотек можно было взять неограниченное количество, затем ограничили до 1. Но всё ещё оставался лайфхак, когда по одной ипотеки, можно было взять каждому из супругов.

Самое забавное, что про этот лайфхак, мне рассказала ипотечный менеджер Сбера, когда я брал студию. А на мое удивление, она ответила, что раньше вообще люди набирали льготных семейных ипотек без всяких ограничений.

А вы говорите от чего такие нереальные цены на недвижимость… Вот и ответ.

Но не суть, поскольку, вероятно, данный лайфхак скоро закроют:

С 1 февраля 2026 года в России планируют ввести поправки, которые запретят оформлять два льготных кредита по семейной ипотеке на каждого из супругов.

Согласно решению Минфина РФ (№25-67381-01850-Р от 15.10.2025), оба супруга должны будут участвовать в одном договоре — один в качестве заёмщика, другой в качестве созаёмщика.

Давно не рассказывал про нашу строящуюся студию. Собственно и рассказывать там особенно не о чем, и сильно надоедать не люблю. Но коллега попросила рассказать, по этому — делюсь радостью.

Итак, дом близок к завершению, заканчивается внешняя отделка. Возможно когда я это пишу, она уже завершена, потому что заезжал на прошлой неделе. Мой опыт в строительстве (в юности успел поработать на стройке), подсказывает, что внутри уже тоже практически все готово.

Остаётся только облагородить придомовую территорию, сдать дом проверяющим инстанциям, устранить последние косяки, и можно выдавать ключи. Думаю очень скоро справятся. А ориентировочный срок планируемой сдачи, мне обозначался как декабрь 2025.

В принципе, я не тороплюсь. Мне очень комфортно и не напряжно, платить траншевую ипотеку по 3729 рублей до приемки квартиры. Так что, наверное, буду тянуть с этим сколько возможно, если дом сдадут слишком рано.

Давно не выносил в канал, ответы на вопросы из чата, но тут имеет смысл, поскольку вопрос довольно частый, и я время от времени, сам себе его задаю. Итак, недвижимость или акции?

Вначале по существу вопроса. Да, я инвестирую в акции на российском фондовом рынке уже девятый год, ежемесячно, по 33333 рубля (вот пример последних покупок). И да, крайний раз я показывал свой портфель акций, стоимость на тот момент составляла ~5100 т.р. Дивиденды за прошлый год действительно составили 431,5 т.р. И как ни прискорбно, уже почти очевидно, что в этом году, дивидендов будет меньше.

Понимаю, что результаты моего инвестирования в акции российских компаний, не слишком впечатляют. Но я и не стремился никого впечатлить, и уж тем более агитировать на покупку акций. Я просто показываю то что делаю много лет подряд.

И тем не менее, сам я не считаю свои результаты слишком плохими. Так или иначе, за 8,5 лет сохранено и скоплено почти 5 миллионов рублей. При чем в активах, по логике, защищенных от инфляции. Уже сейчас этот портфель дает пусть и не очень стабильный, но вполне приличный пассивный доход, который в случае необходимости, может поддерживать меня (или мою семью), в случае непредвиденных обстоятельств. Фактически, за это время, создана альтернатива госпенсии, на всю оставшуюся жизнь.

Ещё один прекрасный солнечный день провели на даче за городом. На этот раз на даче родителей супруги (а ранее, её бабушки с дедушкой).

Дача прям сильно за городом (~26км от дома). В первый же раз, когда я туда приехал, давным давно, с тогда ещё будущей женой, я сразу же прикинул транспортные расходы, и вынес вердикт, что заниматься тут садоводством и огородничеством нецелесообразно.

Давно не писал про мои любимые гаражи. Но особенно и повода не представлялось. А тут так совпало, что освободилось, практически одновременно, сразу два. Один только что опять сдал, так что расскажу по горячим следам.

Этот гараж я купил в августе 2014 года у приятного пожилого дедушки — военного моряка, преподававшего в БВМИ, за 90000 рублей. Помню, что тогда ещё немного колебался, стоит ли брать так дорого. Сейчас отдал бы его минимум за 350к, и то, подумал бы.

Обычный стандартный гараж с ямой, в которой время от времени появляется вода. На момент покупки, ничего особенно делать нужно не было, кроме собственно — ямы, и малость уставших, проржавевших местами до дыр, ворот.

Собственно, я ничего там и не делал, все эти годы. Распродал некоторые оставленные вещи (на чем вернул около 10к), вывез инструмент и барахло (часть у меня до сих пор хранится🙈). Выставил объявление, и сразу же сдал гараж, как есть. А потом ещё и ещё, и каждый раз всё дороже и дороже.

Последние много лет, с 2019 года, его снимали пару «мебельщиков» из МЧС, собиравших там мебель под заказ, в свободное от службы время. Год назад поднял им аренду, а в воскресенье они съехали — решили пока поставить свои шабашки на паузу.

Зашёл разговор о сравнении жизни в малых городах и столичном мегаполисе. Коллега-инвестор поделился своим опытом жизни в маленьком европейском городке и сравнил его с жизнью в Москве.

Вот что получилось:

Думал — решил написать.

Основное — горизонт возможностей.  Напомню, я про мелкий город в ЕС пишу, не в РФ.

Дабы тут сразу обижаться не хватались.

 

Что плохо в маленьком городе по сравнению с Москвой:

Самое простое — общественный транспорт. Его доступность. Его по сути НЕТ по сравнению с мегаполисами. Ну не может себе маленький город позволить гонять по маршруту автобусы раз в 10 минут. Нет такого пассажиропотока. Не то, чтобы прямо это в МСк окупается — но у города сильно больше на это средств за счет количества проживающих. Просто в доле на человека выходит дешевле.

Дальше — медицина. Тут все просто. Нужна была простая мелкая операция. В городе 3 хирурга которые ее делают. Опытные все. Делают такие операции 1 раз в неделю по 2 шт по четвергам.

То есть в год один делает 104 операции. В МСК только в Боткинской есть 5 таких хирургов, которые каждый по отдельности шьют то же самое каждый день по 8 раз в день (операция минут на 40). Те такой хирург делает 320 таких операций в месяц. Где качество будет выше?

По случаю, заехал проверить, как там строится моя студия (в прошлый раз заезжал в середине октября). На этот раз зашел с другого ракурса (с ул. Киевская). Перед моим домом уже возводят следующий дом (возвели железобетонный каркас трех этажей). В моем доме почти полностью подняты стены до девятого этажа, вставляют стеклопакеты, а в первых секциях уже идет отделка фасада.