Инвестиции в коммерческую недвижимость

Те кто читают меня давно, уже знают, что одним из моих любимых активов является недвижимость. В основном это конечно малая и жилая, но были попытки инвестировать и в коммерческую недвижимость. Хотели приобрести коммерческие площади на второй линии от главной артерии Калининграда — Ленинского проспекта, по довольно заманчивой цене. Нотогда не срослось.

Сейчас же, все варианты, которые я рассматриваю в недвижимости (квартиры, студии, гаражи, подвалы), просто не проходят никакой критический просчет с калькулятором. Цена денег высокая, аренда не подтянулась к цене, и в итоге, доходность получается весьма скромная.

Другое дело — коммерческая недвижимость. Тут время от времени попадаются довольно интересные лоты, но чем они интереснее, тем больший капитал подразумевают. А льготную ипотеку под коммерцию не дадут.

Именно по этому, стал смотреть в сторону коллективных инвестиций в недвижимость. Разумеется, всякие мутные схемы сразу отмёл (оно того не стоит). Сосредоточился на фондах недвижимости ЗПИФ, и интерес вызвали фонды Парус, которые торгуются на Московской бирже.

В частности, ЗПИФ «ПАРУС-ТРИУМФ», который владеет главным торгово-развлекательным центром Саратова — Триумф Молл. Не сказать, что я большой знаток Саратова, но беглый поиск дал мне примерное представление о современном ТРЦ в центре города миллионника, с крупными якорными арендаторами.

Фонд Парус владеет этим ТРЦ единолично. Частично на деньги вкладчиков фонда, и частично на кредитные средства (53/47%).

Данный фонд с ТРЦ Триумф относительно свежий, и цены пая ещё относительно невысокие. Вообще у Паруса их довольно много. Доходность обещают 23-25%. Но разумеется, держим в голове, что примерно половина дохода будет идти от арендны, и должна быть относительно стабильна и даже расти с годами. А вторая половина — рост самого пая, и тут уж как повезет. Но в теории, если все хорошо с арендными платежами, то и стоимость паев будет постепенно расти.

В общем, новый, интересный инструмент, который я только принялся изучать. Поскольку в жилой и малой недвижимости делать сейчас абсолютно нечего, вероятнее всего, буду рассматривать такие варианты инвестиций в коммерческую недвижимость, малыми суммами.

Если уже знакомы с фондами недвижимости Парус, с интересом послушал бы о вашем опыте.

09.11.2025 Станислав Райт — Русский Инвестор