Товарищ рассказал историю, смысл которой мне непонятен, может вы проясните мне в комментариях.

Он купил в ипотеку квартиру 60 квадратов на стадии проекта. Стоимость 6.5 миллиона, первоначальный взнос 1,5 миллиона,  ежемесячный платеж на протяжении 30 лет(!!!) по 40 тысяч рублей. Зачем??? Это же какая-то дичь.

Получается, что дом еще не построен, а он уже платит каждый месяц по 40 тысяч рублей. Он мог бы инвестировать эти 40 тысяч каждый месяц и через несколько лет накопить самостоятельно на квартиру на вторичном рынке. Плюс у него было еще 1,5 миллиона, которые можно было тоже инвестировать на вклад и приумножить. В конце концов можно просто держать сумму в пару миллионов на вкладе и на одни проценты с них арендовать квартиру, где хочешь и когда хочешь.

Я не понимаю )))

За 100 лет человечество совершило квантовый скачок в технологиях. Компьютеры, интернет, сотовая связь, космос, нейросети.

В теории же денег, банковского кредита, воз и поныне там. Об этом говорит переизданная в 2025 году книга «Нерешенные проблемы теории банковского кредита. К 100-летию обсуждения доклада З. С. Каценеленбаума в Институте экономики».

100 лет (!!!) тому назад ученые люди обсуждали то же самое, что не понятно и в 2025 году. Вам не кажется это странным? Может, тут заговор какой-то? Что скрывают от масс банки?

Потихоньку информация о кредитах и финансах просачивается в общественное сознание. Уже на популярных сайтах типа «Пикабу» авторы понимают, что снижение цен по ипотеке приведет к росту цен на недвижимость. То на то и выйдет. Это уже радует!

Осталось разобраться, как работает кредит. Это тайна!

Люди ошибочно думают, что кредиты выдаются из средств вкладчиков. Если бы это было так, то никаких проблем с теорией кредита и инфляцией не было. Но дело обстоит иначе.

Веду борьбу с финансовой неграмотностью. Продолжаю рассказывать об очевидных вещах, которые ускользают от миллионов наших сограждан. То, что лежит на поверхности, видно и самоочевидно, но зачастую оно и не распознается!

Когда человек берет ипотеку и кредит, то в договоре фигурирует процентная ставка. Например, 20% годовых. Многим, но не всем, кажется, что переплата всего 20 процентов за весь срок. Но это уж совсем далекие люди.

Но даже искушенные в финансах могут не осознавать, что 20% годовых — это КАЖДЫЙ год 20 процентов годовых.  Год проходит, и все начинается сначала, с нуля. Все платы за предыдущие годы стираются, исчезают, если не сокращалась сама сумма долга.

Например, человек взял 10 миллионов под 20% годовых. Каждый божий год процентами он отдает 2 миллиона. И так можно до бесконечности дней платить по два миллиона в год и ни на чуточку не приближаться к расплате по долгу.

Хитрые банки используют этот пробел в мышлении для загона людей в долг. Им говорят, что лучше брать кредит или ипотеку на длительный срок! На 30 лет! Но в договоре прописывают, что первые годы будут идти плата по процентам за все эти 30 лет, а основное тело долга будет списываться понемногу. То есть человек, как белка в колесе, будет десятилетия платить одни проценты за весь (!!!) срок, никак не снижая особо тело долга.

Пропуск уроков по математике в школе может стоить слишком дорого во взрослой жизни.

Нигде знание математики так сильно не проявляется, как при решении инвестировать или взять ипотеку. Призываю вас! Когда решите взять кредит или ипотеку, то уделите один день расчетам процентов. Этот день окупит вам миллионы рублей.

Самой большой ошибкой, на мой взгляд, при взятии ипотеки является ее срок — 30 лет.

Нужно уточнить в условиях договора с банком, как происходят выплаты % и основного тела долга. У меня есть подозрение, что когда задается срок ипотеки (30 лет), то этот срок накладывается на каждый ежемесячный платеж. Представьте, что человек берет 10 миллионов под 10% на 30 лет. Высчитывается, сколько он в итоге должен с процентами через 30 лет, пусть где-то около 30 миллионов в сумме получается. Теперь на протяжении 30 лет он будет сперва отдавать по большей части проценты (которые на 30 лет посчитаны) — 20 миллионов, а под конец закроет основную часть ипотеки. Проценты рассчитываются на остаток долга, но ведь этот долг сокращается минимальными темпами, и каждый(!) год — это новый год и новые проценты на оставшуюся сумму.

В новостных лентах все больше раздается возгласов, чтобы вернули низкие процентные ставки по кредитам. Ибо брать ипотеки и кредиты под 20% годовых страждущие не могут.

У меня возникает вопрос: «А почему вообще кто-то кому-то должен раздавать деньги на его желания?». Когда выдается кредит или ипотека, то создаются на электронных счетах банков новые деньги (это не средства вкладчиков), можно было бы даже назвать это словом «фальшивомонетничество». Эти новые деньги, как мне видится, есть ничто иное как обещание будущего труда. И в этом плюс кредитов — морковка сзади мотивирует людей на труд лучше, чем спереди.

Но кроме желающих получить деньги под будущий труд, есть люди, которые сберегли свой прошлый труд в виде накоплений. И они, например, хотят купить ту же самую недвижимость на свои. Но тут появляются выскочки, которые хотят проскочить вне очереди, не имея собственных накоплений, они готовы на все, на кабалу, лишь бы получить сейчас.

Кредит — это способ обойти место в очереди, обесценить труд прошлого в обещании труда будущего. Желающих продать себя в будущем ради желаний в настоящем куда больше, чем тех, кто откладывает желания и не хочет быть должным.

Длинный, но поучительный текст.

Попросил у читателей моей рассылки поделиться своей финансовой историей. Как делать не нужно было. Откликнулся только один смельчак. Вот его история:

«Привет, Володя! У меня есть образцово-показательная история как делать НЕ НАДО. Я, в своё время, а именно в 2008 году, в банке Москвы взял ипотечный кредит (в йенах, бля...) на вторичку! Поддался уговорам жены… но вина моя полностью — я же Папа! В своё оправдание сообщу, что незадолго до этого я брал и быстро закрыл 2 ипотечных кредита, правда в рублях… В начале всё шло хорошо… (это как на морозе описаться — тепло только сначала), а потом ЦБ начал девальвировать рубль — это его любимая игра с целью генерации инфляции (внешне это выглядело, что йена дорожает). короче, сумма основного долга начала расти не по дням а по часам! Соответственно, рос и ежемесячный платёж… В итоге за несколько лет сложилась такая конфигурация: я плачу  кредит, а кредит всё больше

Финансовая грамотность наших сограждан находится около нуля, но, как показывает своим содержанием книга Ричарда Вейга «Парадокс долга», она могла быть и отрицательной!

Автор на протяжении всей книги пытается убедить себя и читателя, что долг — это хорошо. Вы просто не умеете его готовить.

Надо отдать должное автору, «Парадокс долга» — это первая книга на моей памяти, где в открытую признается, как создаются деньги. В других трудах по экономике и финансам это делается витиевато, запутано, а тут целая глава.

Деньги создаются каждый раз, когда выдается кредит (это не деньги вкладчиков). Да, банки обладают такой законодательной способностью генерировать новые деньги на своих счетах. Если вас это утешит, то эти деньги аннигилируются обратно, когда долг полностью возвращается, но в промежутке между выдачей кредита (ипотеки) в финансовую систему вброшены дополнительные деньги. И это еще не всё. В США Федеральная Резервная Система может дополнительно создавать деньги через так называемые операции на открытом рынке (для нашего повествования это несущественно).

В изучении финансовой грамотности некоторые вещи лежат на самом видном месте, но их не замечают, потому что они замаскированы игрой слов.

Так в ипотеке, само собой разумеющимся, используются формулировки, например, покупка квартиры за 5 миллионов под 11% годовых, первоначальный взнос 1 миллион. Ежемесячный платеж: 38 тысяч. Эти цифры видит покупатель, они отпечатываются в уме и служат якорем. Спроси такого человека за сколько он купил квартиру, и он ответит, что за 5 миллионов. Но это не так!!!

Открываем калькулятор ипотеки, вводим данные для расчета и получаем, что при таких исходных данных за 30 лет стоимость однокомнатной квартиры выйдет примерно равной 13 миллионам 700 тысячам...

Если человек будет платить ипотеку все эти 30 лет, то исходные данные покупки для него будет звучать так: «Я покупаю сейчас однокомнатную квартиру за 13 миллионов 700 тысяч рублей в рассрочку на 30 лет с ежемесячным платежом в размере 38 тысяч рублей. Нахожусь в трезвом уме и памяти».

Слоган Смарт-Лаба гласит: «Мы делаем деньги на бирже».

Но, что значит «делать деньги»?

Есть два толкования, которые дает Уле Бьерг в своей книге «Как делаются деньги? Философия посткредитного капитализма», первое — это делать деньги в смысле перераспределять денежные потоки в свою пользу. При такой трактовке все спекулянты на бирже не могут одновременно делать деньги. Это игра с нулевой суммой. Если кто-то выиграл, то кто-то проиграл. Второй смысл «делать деньги» — загадочней. Это делать деньги, в прямом смысле слова, создавать их!!!

Вы может не знали, но большинство денег (квадрильоны долларов) выпускает не государства мира, а частные банки. Это тайна, о которой вам не расскажут в популярной литературе. Книга Уле Бьерга «Как делаются деньги? Философия посткредитного капитализма», пожалуй, одна из редких, где дается развернутая картина создания денег банками из НИЧЕГО. И потом эти банки делают деньги на том, что делают деньги.

Наверняка, вам приходила мысль: купить квартиру в ипотеку, сдать ее в аренду, чтобы платеж гасил проценты по ипотеке, а через 30 лет получить квартиру бесплатно!

Как такое вообще возможно? Можно ведь так 100-1000 квартир взять забесплатно! В чем фокус, как такое получается с точки зрения финансовой математики?

Ответ кроется в детали: первоначальный взнос.

Именно он за 30 лет и превращается в ту самую бесплатную квартиру. Откройте в интернете какой-нибудь калькулятор вкладов, введите в него, например, сумму 2 миллиона, 8% годовых, на 30 лет. Полученная сумма повергнет вас в удивление. На вашем вкладе будет с капитализацией процентов ~ 16 миллионов рублей. Сколько будет стоить квартира к тому времени, как она состарится на 30 лет, другой вопрос. Да еще нужно дожить до этих времен.

Нет бесплатной ипотеки. )