Блог им. vlaimir

Игра слов в ипотеке

В изучении финансовой грамотности некоторые вещи лежат на самом видном месте, но их не замечают, потому что они замаскированы игрой слов.

Так в ипотеке, само собой разумеющимся, используются формулировки, например, покупка квартиры за 5 миллионов под 11% годовых, первоначальный взнос 1 миллион. Ежемесячный платеж: 38 тысяч. Эти цифры видит покупатель, они отпечатываются в уме и служат якорем. Спроси такого человека за сколько он купил квартиру, и он ответит, что за 5 миллионов. Но это не так!!!

Открываем калькулятор ипотеки, вводим данные для расчета и получаем, что при таких исходных данных за 30 лет стоимость однокомнатной квартиры выйдет примерно равной 13 миллионам 700 тысячам...

Если человек будет платить ипотеку все эти 30 лет, то исходные данные покупки для него будет звучать так: «Я покупаю сейчас однокомнатную квартиру за 13 миллионов 700 тысяч рублей в рассрочку на 30 лет с ежемесячным платежом в размере 38 тысяч рублей. Нахожусь в трезвом уме и памяти».

В такой формулировке, более близкой к реальности, предложение уже не кажется вообще каким-то выгодным. Квартира стоит не 5 миллионов, а все 13 миллионов.

Если вы решились взять кредит, ипотеку, то посчитайте по калькулятору во сколько она обойдется в итоге и озвучьте эти цифры для себя. Побудьте с этим.

Казалось бы, игра слов, только измени формулировки, но какая разница.

P.S.
Это пишу не про покупку одной единственной квартиры, а для так называемых «инвестиционных квартир» в ипотеку. Никакая это не инвестиция.

★2
30 комментариев
По вашему нужно писать купите квартиру которая стоит 5 млн с первоначальным взносом 1 млн и заплатите за неё 13 млн 700 тыс?
Мультитрендовый, так нужно читать! А не говорить, что купил за 5, когда купил в рассрочку за 13.
Владимир Никонов, нет, купил как раз таки за 5. 13 нужно будет заплатить полностью за кредит. Считаю ваша формулировка в корне не правильная. Цена продажи, это сколько просит продавец, продавец просит 5 значит купил за 5, денег не было, придется заплатить 13 за пользование чужими деньгами. На машинах же не пишут сколько она обойдется с ремонтами и бензином за 1 млн пробега?! Это путь в маразм как собственно и рассуждения ваши, какой то бред. 
Я покупаю сейчас однокомнатную квартиру за 13 миллионов 700 тысяч рублей в рассрочку на 30 лет

Чушь полная и введение в заблуждение. Вы не покупаете квартиру за 13 миллионов. Вы покупаете ее именно за 5. А 13 млн будет стоить обслуживание долга на таком временном горизонте. Закройте кредит досрочно через месяц или год и покажите как у вас получится цена в 13 миллионов.

Стоит ли говорить, чему будут равны те 13 выплаченных миллионов через 30 лет в покупательной способности.
avatar
Макс Обухов, во, не видя сообщения примерно это же написал выше) А то глупости какие то городит человек. Это наверно из разряда маргиналов, которые звонят людям и говорят ваша квартира с учетом дисконтирования или того что можно купить ОФЗ, положить их на 10 лет, потом снять, часть продать, заемный капитал, кризис, стоит на 20% дешевле чем вы просите вообщем. А тот думает, что за идиот ему звонит и что он несет?!
Макс Обухов, нужно смотреть график платежей, скорее всего 25 лет выплата процентов, а оставшиеся 5 лет выплата что осталось по основному долгу😁
avatar
Буржуй, нужно смотреть график платежей, скорее всего 25 лет выплата процентов, а оставшиеся 5 лет выплата что осталось по основному долгу
не бывает таких графиков, это заблуждение людей не умеющих в математику. 
avatar
Александр, скорее ипотека и потреб.кредиты — это заблуждение людей не умеющих в математику 😂
avatar
Буржуй, скорее ипотека и потреб.кредиты — это заблуждение людей не умеющих в математику
нет, это просто инструменты. Но некоторые люди не умеют ими пользоваться.
avatar
Буржуй, а разница то в чем и что именно надо смотреть на графике?
avatar
Макс Обухов, а еще можно по логике автора включить в стоимость покупки «за свои» упущенную выгоду от размещения денег, заплаченных за квартиру…
avatar
Макс Обухов, в заметке специально указал, что этот расчет при условии, что ипотеку будут платить весь срок. «Инвесторы» так покупают в надежде на сдачу в аренду все эти годы, чтобы потом через 30 якобы получить квартиру бесплатно.
Владимир Никонов, ну как бы оно так и будет, если не вдаваться в детали и предположить что купленную квартиру сдали на все годы допустим по 40к в месяц, то за 30 лет это будет 15 миллионов рублей.

При этом с вероятностью 99% арендная плата будет расти, а платеж по кредиту — никогда (по закону, у нас нет плавающей ставки), поэтом маловероятно что уже через 10 лет ставка аренды не вырастет и не станет пусть 60к рублей в месяц. И квартира не только будет бесплатной, она еще и прибыль принесет. Собственно это базовый принцип кредитования бизнеса.

Но это все филькина математика, главное что вы подменили понятия. И никто никакую квартиру сейчас за 13 миллионов не покупает.
avatar
А если инвестор сдает эту квартиру за 38 тыс.в мес., то звучать будет так:
«Я покупаю квартиру, которая стоит 5 млн. за 1 млн.»
avatar
T-800, да, и добавить. Но отдав 1 млн рублей, не смогу пользоваться предметом покупки 20 лет)
avatar
Вам тоже надо повышать финансовую грамотность, т.к. сумму долга и процентов надо дисконтировать на уровень инфляции.
берут ипотеку не от хорошей жизни, вложение в бетон в том месте где жить собрался ..
не резиновая и питер самые доходные места в плане зрп.
как инвестиция на пузыре цен на недвигу, сейчас не лучшее время.
avatar
Автор, а Вас легко удивить, если подобные вещи для вас неочевидны и являются некоторым откровением. 

По факту квартира из примера куплена в ипотеку за 5 миллионов (эта сумма, которую получил за нее продавец при продаже). Все остальное — это издержки на содержание кредита. 
avatar
Основная идея заметки была не об ипотеке, а о формулировке одного и того же предложения разными словами. Исследователи поведенческой экономики обнаружили, что изменяя саму формулировку, но оставляя суть, человека можно склонить к противоположным действиям. Если человек купил квартиру в ипотеку на 30 лет и не планирует ее досрочно погашать, то можно сказать, что он ее купил за 13 миллионов в рассрочку. Такая формулировка меняет дело.
Владимир Никонов, не соглашусь
avatar
Написал человек, который никогда не покупал квартиру в кредит. Поймите, Вы платите 1,0 млн.руб. плюс проценты с телом кредита ежемесячно. При росте цены на квартиру, допустим на 50-70% за 3 года (а это с 5 до 8 млн.руб.), Вы ее продаете, гасите ипотечный кредит и получаете на руки чистыми дополнительно 2,5 млн.руб. Это 250% прибыли.
avatar
При инфляции 10% годовых 13.7М через 30 лет будут, как 856к сейчас.

Если экономическому блоку каким-то чудом удастся загнать её в таргет 4% и держать её всё те же 30 лет, то будет где-то 6.8М.

Так где переплата?
avatar
О чем смысл статьи?! Что 5 000 000 под 11-12% это больше чем просто 5 000 000?!)) Или в в том, что ипотека зло?

Ипотека — это не инвестиция, а способ решения жилищного вопроса. Хорошо когда большая зарплата, есть богатые родители, наследство и т.п, а как купить квартиру обычным людям со средним доходом подскажите?

Я взял ипотеку второй раз в жизни и второй раз мои платежи сверх погашения основного долга МЕНЬШЕ, чем сумма на которую за это время дорожает квартира. Поэтому для меня, как для человека, со средним доходом ипотека это хороший способ решить жилищный вопрос.

Другой момент, те кто не берут ипотеку, откладывают в долларах или золотых слитках где все это время живут? Хорошо есть с родителями, неудобно, но практически бесплатно, а если снимают жильё, то сколько они за него заплатят пока накопят на квартиру которая каждый год дорожает?

В общем ипотека, как вариант решить жилищный вопрос для себя, хороший вариант. Есть нужда и возможность — берите.
avatar

"… при таких исходных данных за 30 лет стоимость однокомнатной квартиры выйдет примерно равной 13 миллионам 700 тысячам..."

 

На деле 14 680 000… с учетом миллиона первоначального взноса...

 

То есть по сути человеку втюхали то что стоит 5 почти за 15...

 

и назвали это «льготной ипотекой»... 


Тут только на инфляцию надежда...

5 дорогих миллионов против 13 дешёвых миллионов.

Если инфляция будет 7,3%, то 5 дорогих миллионов через 30 лет будут равны 41,5 дешёвым миллионам подешевевших в 8 раз.
avatar
 Смысл статьи не понятен.
Я думаю что автор хотел сказать. 
Если бы человек знал сколько он заплатит за пользование чужими средствами. То он передумал.
Но это не так. Обычно платеж равен аренде. И покупая за 6 лямов. Он и покупает за 6ть лямов.
А остальная сумма это деньги за капитал. Обслуживание банка и страховка. И кстати если жилье принято. Две страховки.
В общем каждый маленько кусает от ваших будующих доходов.
avatar

По мне — там игра слов в другом. Называть покупкой квартиры покупку обязательства застройщика предоставить жилье в будущем, возможно через пару лет в проекте, где только будущую стройплощадку еще только забором оговорили.
Такая подмена понятий ведет к недооценке рисков, ошибкам при подсчете требуемых финансов, вплоть до того, что могут по тупому не учесть затраты на аренду до вселения.

И вот здесь как раз требуется пересчитать стоимость покупки в сторону увеличения. Если я авансировал стройку, скажем, за год до получения в собственность, то и реальная стоимость покупки будет выше, на размер внесенных ипотечных платежей за исключением мелкой суммы погашенного тела долга.
Потому, что деньги на эскроу счетах лежат и процентов ипотечникам не приносят, а давать кому то покрутить на год другой миллионы рублей, взятые в кредит, и даже не учесть это в цене покупки — даже не знаю как такое девиантное поведение назвать. 

avatar
Mikhail, верно подмечено. Люди берут ипотеку, рассчитывая гасить ее арендой, а дом будет построен только через год!
Mikhail, так не давайте крутить годы деньги, купите на миллионы дороже уже готовое жильё)

теги блога Владимир Никонов

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн