То, о чем мы так долго мечтали, свершилось!

С 1 сентября 2025 года квартиры нельзя будет сдавать посуточно ( но это не точно) без согласия соседей снизу, сверху, по бокам. Вряд ли какой-нибудь здравомыслящий сосед захочет, чтобы рядом с ним устраивали гай-гуль с шумной музыкой. Посуточной аренды больше не будет. Добро пожаловать, в гостиницы.

Те же арендодатели, которые смогут «подкупить» соседей или выкупить квартиры подъездами вынуждены будут на следующем этапе пройти регистрацию в специальном государственном реестре. Кто этого не сделает, того не допустят к размещению на агрегаторах недвижимости.

Возможно, что это новшество приведет к выбросу на рынок большого числа квартир. Какой прок с ними заморачиваться, если ОФЗ дают 14% годовых?

P.S.
Аналогично владельцы гостиниц должны пройти регистрацию. Это уже приводит к тому, что на Авито выставляются в продажу отели и гостиницы. Самое время прикупить дом у моря!

Финансовая грамотность — это, в том числе, страхование рисков.

После того как купил дачу, решил от греха подальше ее застраховать. В Сбербанке, плата ~1500 в месяц, выплаты до 2-х миллионов. Со страховкой все же спокойней вкладываться в ремонт.

И вот настал день, когда все работы по даче были завершены, осталось только въехать. Захожу в свой кабинет на радостях, а там… обвалился потолок. Залив. Затопление! Прорвало бак на чердаке, 7 кубов стремилось заполнить мой дом. Благо успели заделать течь гидропломбой «Гидроласт Стоп 1» (рекомендую иметь под рукой, холодная сварка не помогла).

Пропуск уроков по математике в школе может стоить слишком дорого во взрослой жизни.

Нигде знание математики так сильно не проявляется, как при решении инвестировать или взять ипотеку. Призываю вас! Когда решите взять кредит или ипотеку, то уделите один день расчетам процентов. Этот день окупит вам миллионы рублей.

Самой большой ошибкой, на мой взгляд, при взятии ипотеки является ее срок — 30 лет.

Нужно уточнить в условиях договора с банком, как происходят выплаты % и основного тела долга. У меня есть подозрение, что когда задается срок ипотеки (30 лет), то этот срок накладывается на каждый ежемесячный платеж. Представьте, что человек берет 10 миллионов под 10% на 30 лет. Высчитывается, сколько он в итоге должен с процентами через 30 лет, пусть где-то около 30 миллионов в сумме получается. Теперь на протяжении 30 лет он будет сперва отдавать по большей части проценты (которые на 30 лет посчитаны) — 20 миллионов, а под конец закроет основную часть ипотеки. Проценты рассчитываются на остаток долга, но ведь этот долг сокращается минимальными темпами, и каждый(!) год — это новый год и новые проценты на оставшуюся сумму.

Давеча мониторил цены на недвижимость в Краснодаре и обнаружил схематоз от застройщиков.

Они выставляют в своем продаваемом доме все квартиры по неадекватно завышенной цене за квадратный метр. Около 320 тысяч рублей за клетку. И только одну квартиру ставят по приемлемой цене в районе 200 тысяч рублей за квадрат. Это и есть наживка.

Относительно 320 тысяч — 200 смотрятся как удача, мозг отключается, клиент клюет. За открытие этой поведенческой модели «Якорь» (мозг оценивает цены относительно, а не абсолютно) люди нобелевские премии получали, а тут у них нашлись последователи в виде застройщиков. 

При этом в Краснодаре уже можно взять квартиру на вторичном рынка за 86 тысяч за квадрат.

Такие схемы изменяют среднюю стоимость квадратного мера в сторону его повышения. Будьте бдительны!

P.S.
Возможно, мне эта схема вся привиделась. Она не является руководством к действию. )

Как обстоят дела с продажей недвижимости в Краснодарском крае?

Задал этот вопрос знакомому риэлтору, который помогал мне приобрести дом у моря. Вот его ответ: 

Рынок в раздрае большом, на самом деле, в целом он стагнирует, то есть по сути своей, с одной стороны, цены растут, но в массе своей бездумно. Я вот общаюсь с собственниками и при этом практически никто ничего не продает. 

У застройщиков дела разделились: большинство застройщиков без работы сидят, там на грани можно сказать разорения, или даже разорения, но есть застройщики, у которых ниши, скажем так интересны для людей, у которых есть деньги, те как бы на заказах сидят, но их небольшой процент.



В агентах такая же ерунда закрываются, разоряются,  как бы пачками все по факту, пачками.  Мне тоже сложновато работать сейчас, но я нащупал, скажем так схему, которая сейчас действенно какой-то результат дает и поэтому все нормально, особо по крайней мере не жалуюсь.

На популярном сайте «Пикабу» разгорелась дискуссия, в которой поджаривают обнаглевших кубаноидов, которые задрали цены на проживание на побережье Черного моря (а оно теперь в Анапе точно черное) до небес. Требуют изверги по 25 000 рублей за сутки (с упреками, а «работать не пробовали»).

Как представитель местной фауны и человека, изучающего финансовую грамотность, проясню моменты, как мне это все видится. Математику процесса.

1) Посмотрите на «Авито» в разделе «Коммерческая недвижимость», сколько стоит купить гостиницу на побережье. В том же Сочи. Кстати, я посмотрел, там идет какая-то распродажа или аукцион невиданной щедрости, или это фейки, или оно все пойдет под снос. Но в Адлере можно купить гостиницу за 28 миллионов рублей. Вот такую:

Что-то не верится в такую сказку (происки кубаноидов-риэлторов — гремучая смесь, тут согласен с северянами), поэтому посмотрим более реальное предложение за 220 миллионов рублей. Вот:

Читатель спрашивает:

«Владимир приветствую, наткнулся на новость

(Максимальный уровень ставок по ипотеке в банках достиг 43%, сообщает РБК.

Если стоите — присядьте. С таким процентом переплата за квартиру стоимостью в 12 млн рублей (первый взнос 1 млн рублей) на срок 20 лет составит 94,6 млн рублей. Другими словами, без ипотеки за эти же деньги вместо 1 квартиры вы сможете купить почти 9!)

И вспомнил ваш подкаст про ключевую ставку в Америке, где все дорогое при низкой процентной ставке, тут ситуация получается противоположная, ставку в России повысили и так же цены выросли, хотелось бы ваше мнение услышать, почему так происходит? Спасибо за ответ».

Начнем с по-настоящему шокирующей информации. Если вместо платежей по ипотеке под такой процент их вкладывать в банк каждый месяц под такой же процент, то через 30 лет у вас будет несколько миллиардов (!!!) рублей. Считайте сами: https://calcus.ru/kalkulyator-vkladov с капитализацией процентов (внимание, данные расчета травмируют психику). Так что переплата идет не на миллионы, а на миллиарды… Однушка за 40 миллиардов! Жуть.

На одном популярном ресурсе интернета вдруг начало пробуждаться осознание в области финансов. Автор статьи посчитал, что при покупке квартиры в Санкт-Петербурге в ипотеку за 20 миллионов он будет платить 340 тысяч рублей каждый месяц на протяжении 30 лет!!!

 «И я не поверил своим глазам: 340К/мес на период 30 лет, Карл!»

И я ему ответил: «Что это вы, Дядя Фёдор, не всё еще посчитали!». Если вместо покупки квартиры каждый месяц откладывать эти самые 340 тысяч рублей в месяц в банк под, допустим, 12% годовых, то через 30 лет на вашем счете будет...

Вы не поверите своим глазам… У вас будет МИЛЛИАРД!

Проверьте сами на калькуляторе вкладов.

Это еще значит то, что банк, который выдал такую ипотеку, заработает не просто несколько квартир, он получит весь этот миллиард! Ведь он будет полученные деньги инвестировать и выдавать другим...

Конечно, может быть, через 30 лет это будет другой миллиард. Но все равно было приятно оставить детям и внукам миллиард, вместо квартиры, которой будет уже 30 лет…

Товарищ спрашивает, имеет ли смысл покупать в Краснодаре место для паркинга для сдачи его в аренду. Стоимость: 1 400 000 рублей.

Выглядит это пустое плачущее место так:

Застройщик мамой клянется, что место уйдет скоро. Это действительно так, кто-то его купит. Но, с точки зрения инвестирования и денежного потока, считаю, что это вложение того не стоит (иначе, почему его продают)). Почему такая корова не нужна самому?

1 400 000 даже при ставке по вкладу в 10% будет давать каждый месяц дохода в 10 тысяч рублей. За такую цену парковочное место в этом доме не сдается!!! Даже за 8000 рублей жильцы жлобятся, не снимают. 

Можно возразить, что парковочное место вырастет в цене. Но до скольки оно может вырасти? Даже деревья не растут до небес, а тут подвальное помещение.

Арифметика инвестирования простая. Считайте, сколько даст вклад в банке и сравнивайте доходность.

P.S.
А вы как думаете? Нужно брать это место?

В своих статьях выдвигаю мысль, что большинство гостиниц у моря — это не бизнес, а форма существования капитала. Деньги, вложенные в гостиницу, в других финансовых инструментах давали бы столько же дохода, если не больше. Тот же вклад в банке перебьет доходность многих отелей. И вот пришло время сравнить теорию с практикой. Поступил кейс.

К моему партнеру-риэлтору обратились с задачей продать гостиницу в Цемдолине (Новороссийск). Это работающий бизнес, но не для отдыхающих у моря, а для бригад рабочих, которых организации командируют в Новороссийск. Гостиница, по словам владельца, дает доход в 400 тысяч рублей в месяц на протяжении уже 15 лет. Продают ее за 23 миллиона рублей.

Посчитал, что при текущей ставке рефинансирования равной 16%. При цене объекта в 23 миллиона рублей, вклад под 16% будет давать в год 23000000/100*16= 3680000. Делим на 12 и получаем: 306 666 гарантированных рублей в месяц без каких-то вообще хлопот по содержанию гостиницы. То есть, всего на 100 тысяч в месяц меньше, но без каких-либо накладных расходов.