Сын моего знакомого из СПб оформил ИП на селе и сельскую ипотеку под 3% на 25 лет, которую он мог заплатить сразу, но будет платить все 25 лет по 3% в год! 

Шустрый Йожег, проблема в том, что нет в реальности людей с 6% и с 21%. 6% — это размер льготной ипотеки, который человек может взять, до 6 миллионов рублей в РФ и 12 в столицах, только в новостройках с завышенной ценой. Обязательный первноначальный взнос по этой программе — 20-30%. Т.е. человек уже 20-30% отдает под ноль, либо берет даже эту сумму для ПВ в долг под проценты. Если вы живете в Москве, и взяли нормальную квартиру за 24 миллиона, то вы всего 50% оплачиваете по «льготке».

В отличие от теоретических рассуждений, в эту игру начали играть миллионы людей, и у многих, кто брал льготку не в 2019, а в 2023-24-25 результаты так себе.

1. Задерживают ввод жилья. Т.е. период, когда ты платишь 6%, но не получаешь никакого  денежного потока, может затянуться на 2-3 года
2. Переизбыток аренды, что привело к снижению аренды в прошлом году
3. Проблемы с ремонтом, приемкой, жильцами.
4. Невозможность продать жилье с прибылью. Как только ты выходишь на вторичку, продаешь на 20% ниже, чем у застроя.
5. Проблемы с обслуживанием ипотеки. 6% от 12 миллионов — это больше 72 тысяч в месяц, и аренда, как правило, эту сумму не закрывает.

Вы не понимаете стратегии....!!!
… все наберут квартир по льготной ипотеке и будут их сдавать друг другу всю свою жизнь, и всем будет хорошо, и все будут радоваться....)))

DDav, если откинуть лишнее, то на рынке есть два человека, у одного 6% у второго 21%, первый выигрывает при любых раскладах.
Что касается завышенной цены, у второго нет дисконта, он не может купить квартиру на 15%, застройщики столько не скидывают, возможно единичные случаи от проекта

Павел, в ваших расчетах про «рост по инфляции» есть ключевая ошибка. Рассуждения верны, если объекты по льготной ипотеке продаются по рыночным ценам и человек купивший квартиру по льготе, может ее продать по той же цене. Но что, если объекты, доступные до льготной ипотеки изначально стоят на 20-30% выше «справедливой рыночной цены» и эта завышенная цена формируется самой льготкой? По-моему это ближе к истине. Тогда, покупатель квартиры по льготке скорее всего будет годами проигрывать инфляции. А помимо инфляции квартира требует затрат, от налогов и коммуналки, до амортизации. Более того, человек, купивший льготку под сдачу, какую-то значительную долю вложит в ремонт и меблировку. У этой части нет 6%. Эти деньги могли бы приносить гораздо больше на депозите, но часто и их нет, и люди влезают в долги ради этого.

Короче, со льготкой навряд ли есть универсальный ответ — нужно считать case by case.

так многие и делали раньше. Смотрел блогершу, она взяла 4 ипотеки таких. Сейчас прикрыли, теперь нельзя улучшить жилищные условия из за таких  п… сов

У меня друг взял семейку на сестру жены :))) Как я его не отговаривал от этого, не помогло.

Достаточно вспомнить что ныне государством рулят владельцы заводов, газет, пароходов и те же застройщики, понятно кому выгодны эти 15% доплаты за ипотеку. Люди свой бизнес субсидируют за счет благосостояния страны…

zhorzh, 
да Петя вообще лошок. влип с покупкой своей халупы.
без потерь уже не вылезет

 да. логично
Снимать можно по текущим потребностям.
Понадобилась площадь больше — переснял другую хату

Как всё просто в жизни блохеров-теоретиков.
А рассказ про то, как Петя 2 года пытался сдать хату за этот оверпрайс будет? А про то, как оплатив там пару месяцев, потом жили полгода и не платили, а потом съехали, убив хату с ремонтом еще на пару лямов?
Зачем такие тонкости, это ж не подтверждает идею автора

Константин Р, ну так то процентов с 20 млн в год — около 3-ех лямов при ставке 15% ( а она ведь и выше была! )
За 3 года высоких ставок — получается 10-12 лямов, а если активно перекладывать и использовать сложный процент(реинвестировать) то сумма и поболее будет

За эти деньги уже можно что нибудь на вторичке взять
За одни только проценты!
Не трогая основной капитал

и Вася так и сделает
а Петя — лохопед со своей занюханной студией пусть ищет новых арендаторов
 
Смирнов прав!

Viacheslav Ivanenkov, 

5 они стоили много лет назад. Тогда и аренда была 25 тыс

этот господин поет одну и ту же песню с десяток лет, что тогда что сейчас. 

Я не верю что через несколько лет эта студия будет стоить 45

и я не верю, но вижу что те кто слушал господина с носом сейчас 

Зато с деньгами, которые уже 3 года приносят весомый доход

но без квартиры же да? и не факт что если послушал господина когда-то наскребешь на бетон теперь.

неее… ну тут есть еще здравая мысль, что пока живешь один-вдвоем то достаточно однушки… потом рождаются дети и надо 2шку-трешку… потом дети вырастают и уходят из дома… т.е большая квартира нужна лет 10-15 максимум… поэтому большую квартиру снимаем, а маленькие квартиры владеем

Константин Р, 
5 они стоили много лет назад. Тогда и аренда была 25 тыс

Мы обсуждаем кейс «что выгоднее сделать СЕЙЧАС»

Вы говорите про студию за 15. 
Я не верю что через несколько лет эта студия будет стоить 45

 кто пропустил весь рост слушая господина все эти годы, остался без бетона.

Зато с деньгами, которые уже 3 года приносят весомый доход(НАМНОГО доходней чем бетон) и вероятно уже удвоились-утроились

а в кейсе Смирнова меня смущает несоответствие покупки и аренды
120 тысяч за аренду квартиры купленной за 20 млн это абсолютно нереальный расклад

20 млн стоит убогая халупа-студия. Максимум что можно с нее поиметь — 60-70 тысяч и то если ремонт качественный

Вася — молодец. Имеет со своих активов не менее 260-300 тыс ежемесячно. отстегивает 60-70 Пете, а остальное идет на приращение капитала
Ну а Петя… ну дебил конечно.

Рассуждения про «полную» или «номинальную» доходность — это глупая чушь

Viacheslav Ivanenkov, уже подскочили, студии которым цена была 5 стоит по 15. дальше наверно постагнирует рынок сколько-то, но кто пропустил весь рост слушая господина все эти годы, остался без бетона.

Константин Р, почему в 3 раза дороже  ?
вы думаете что квартиры подскочат в цене в 3 раза ?
очень сомневаюсь

пока этот деятель вещает как все плохо и дорого, кто его слушал — будет покупать в 3 раза дороже. Хотя конечно рынок пузыристый, то что вчера строилось на вторичке -30% стоит. 

Вася живет в арендованной квартире, а свои 20 млн положил на депозиты и в фонды денежного рынка под 15% годовых.

Вася мог взять льготный кредит, а остатки средств положить в банк на депозиты и фонды денежного рынка.