IlyaKolc Android, возможно, что необходимость заработать на свою квартиру — это было то единственнное, что вынуждало людей к чемуто стремиться и развиваться, а вы ее отобрали у своих детей…

DDav, идите с богом… есть два человека с деньгами, они могут купить за свои, один берет ипотеку 6 с взносом мать вашу 20 и ремонт за три ляма покупает и всю оставшуюся сумму кладет на депозит под 16 а точнее можно под 19 в tpay, второй покупает вторичку за нал, дешевле рынка… результат второго хуже. Если вы прочтете пост то до вас возможно дойдет тот вывод который внизу написан.

вот только дисконта лям с квартиры за 10 вы не найдете ещё и с ремонтом аналогичным

DDav, С текущими ценами на первичку — это вообще не про выгоду… Даже считать нет смысла, слишком много параметров. Просто некомфортно было держать все средства на вкладах, решили диверсифицировать, о перепродаже не думаем, о потенциальной доходности тоже.
Просто в интересующих местах, недалеко от центра города, новых строек очень мало, а у тех что запланированы, срок сдачи конец 2029 года...
Покупали квартиры со сроками сдачи в ближайшие 2-3 месяца. Если ставки на вкладах приблизятся к кредитной ставке, скорее всего ипотеки будем закрывать. А пока проценты от вкладов покрывают платеж по кредиту.

Шустрый Йожег, ну то, что вы пишите как раз заставляет меня сомневаться в вашей способности корретно использовать математику.

Если вы делаете ремонт за свои деньги, это те же самые 16%, которые могли бы приносить депозиты. Если вы берете на ремонт потребительский кредит — ситуация сильно хуже становится. Далее в ваших расчетах
----
1. Первоначальный взнос = 1,5 млн
2. Ремонт сейчас = 1,5 млн
Итого 3 млн сразу.
· Кредит 8,5 млн на 20 лет под 6%.
----

Если кредит размером 8.5 миллионов, то минимальный первоначальный взнос будет 2.6 миллиона, а не полтора.

Вот условия

blog.domclick.ru/ipoteka/post/semejnaya-ipoteka-kak-poluchit-kredit-s-gosudarstvennoj-podderzhkoj?
-----
Условия предоставления в 2026 году: сроки, взнос и лимиты

Кредит выдается на срок до 30 лет.

Минимальный первоначальный взнос по программе составит 20,1%, если покупатель:

• Бронирует жилье у застройщика через агентства недвижимости в сервисе продажи новостроек.
• Оформляет ипотеку с увеличенным лимитом.
• Приобретает строящийся объект на проектном финансировании Сбера или открывает эскроу-счет в банке.
• Покупает готовое жилье у физического или юридического лица или планирует построить жилой дом.

В остальных случаях размер первоначального взноса будет от 30,1%.

Минимальная сумма кредита — от 300 тыс. руб., максимальная зависит от региона и ряда дополнительных условий:

• 30 млн руб. — в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• 15 млн руб. — в других регионах России.

Тогда как базовые лимиты, утвержденные правительством России, — 12 млн руб. и 6 млн руб. соответственно.

----

Ну вы поняли? Зачем фантазировать по 15%, если 20.1% получить не у всех получился.

DDav, smart-lab.ru/mobile/topic/1257125/
Специально для вас написал

DDav, блин, 30% от квартиры ремонт и меблировка, а вторичку вам бесплатно отдали ремонт… ну да.
Ок 20% на взнос стоят 16% остальные 6,

Ещё раз говорю вбейте в ИИ вводные, он посчитает все денежные потоки… при вводных что квартира стоит на 10% дешевле и я ещё и ремонт на 3 млн сделаю… по прежнему выгоднее чистом покупки за нал.

Вы можете дальше смотреть блогеров, я суда не пишу результат так как не помещается одним постом… но вам писать не лень а вбить исходные в ИИ лень… дело ваше.
Конкретно в моем ЖК квартиры стоят по 160-170 с ремонтом, рядом голая новостройка по 135-140, поверьте, я б с радостью купил годовую квартиру с ремонтом дешевле новостройки, но только их нет

Шустрый Йожег,  если у вас хорошо с математикой, откуда у вас путанница межде 6% за квартиру, и 6% за льготную ипотеку. Давайте так — если по льготной ипотеке требуется 20% начальный взнос, и ремонт с меблировкой стоят 30% от квартиры в сером ключе — какова эффективная стоимость денег для заемщика?

ОК, Краснодар — пузырь. Вот Щегельский выложил сегодня реальные цифры по реальной сделке в Питере, в Янино. Как раз разница между студиями у застройщика и вторичкой в такого же класса домах. Ролик короткий, через пять минут просмотра просто сделайте такие же подсчеты для Ростова, чтобы оперировать реальным дисконтом — rutube.ru/video/f826512e1694ad447bb9f3026eb751ff/

DDav, зачем столько текста… деньги стоят одинаково. Неважно у кого сколько квартир..
Капитал стоит 16% ( депозит)
Значит человек покупающий не под 6 проигрывает 10% с капитала, все, осталось посчитать переплату и срок… где бы вы не жили, есть ли у вас жилье, сдаете ли его и т.д… это неважно
Допустим дисконт вторички 10% с капитала, посчитайте за сколько он окупится.

Касаемо того кто что скидывает… это попытка уйти от денег к конкретным случаям, конкретным объектам и конкретным сделкам.

П.с у меня хорошо с математикой.

Пример с Краснодаром лишь показывает что имеет место пузырь. Вырос он потому что под 20% даже вторичку обслуживать люди не будут ( в эконом сегменте).
Потому что не смогут ( берут на улучшение если только или от страха)

Говоря об пузыре и о том что семейники переплачивает, ответьте на один вопрос, что вы купите квартиру которой 5 лет или которой 0.

Развитые страны типа Сингапура имеют срок годности жилья, после которого оно сносится… в РФ не принято это считать

Шустрый Йожег, вам лень расписывать, потому что вы, в отличие от меня, имеющим несколько квартир — теоретик. Давайте я вам дам сценарий, когда льготка выгодней. У человека есть маленькие дети, есть деньги на квартиру, он берет ее, НЕ делает ремонт, сдает под склад или хламовую, чтобы коммуналка покрывалась, но амортизации особой не было, а деньги, вложенные долгосрочно в ОФЗ под 15% дают денежный поток, покрывающий ипотеку, и дающие разницу, которая копится и потом будет использована детьми, когда повзрослеют, на ремонт или прочее улучшение жилья.

Но это же не типичный сценарий. Даже когда люди льготку берут для улучшения своих условий — нет вопросов, отлично. Но большинство же людей не так поступает, люди выдумали некую теоретическую выгоду, не всегда погасили ипотеку по текущей квартире, берут новую, берут кредиты на первоначальный взнос и ремонты, попадают на кучу проблем от задержек до проблем с ремотном, до проблем с аренаторами. И теория рушится на глазах.

Вот вы из Ростова. Как там сейчас у вас дела с новостроями и арендой, как в Краснодаре или иначе? В Краснодаре люди повелись на этот безграмотный развод, из квартиры хрен выйдешь без демпинга (все же умные инвесторы), аренда вместо роста упала, и людям больно.

Судя по тому, что Ростов тоже лидер по снижению аренды, навряд ли в вашем городе что-то другое — www.kommersant.ru/doc/8338929

Ну и вы не хуже меня можете воспользоваться Авито для своего города, найти комплексы, которые строятся с жильем, которое уже сдано, желательно в районе 5 лет, чтобы можно было налоги не платить, именно тогда вываливаются квартиры в большом количестве, и убедиться, что ваши личные или GPT размышления, основанные на том, что 6 меньше 21 или любой другой цифры, немного недостаточны, чтобы полностью понимать картиру. Или, позвольте угадать, вы риэлтор или тот самый «инвестор», который встрял, и думает, что если «мыслить позитивно», то денег потеряете меньше?

Сергей Новосельцев, и что?
для вас это откровение? мы опять плохие ?
так везде. 
Оборонка просто живет за счет страны, а не просто судсидируют.
Половину гос расходов можно смело  урезать. 
Знаете сколько только наши посольства тратят в каждой стране? В каком-нибудь Чили или Н Зеландии? Что нам там делать?  Закачаетесь. 
Страна столько денег в пар превращает, что эта ипотека капля в море. 

DDav, блин ну загоните инфу чату гпт, мне лень вам расписывать… вот вам аромат исходный… не благодарите

что выгоднее новостройка с переплатой 10% от рынка без ремонта, но в ипотеку под 6% или покупка вторички без переплат, при цене денег 16%.
новостройка требует ремонта на 1,5 млн, цена квартир 10 млн.

Объективности ради… у меня есть квартира, дискуссия не имеет предвзятости, семейку возможно возьму попозже… квартиру подходящую под инвестиции найти можно… но обременять себя не хочется

Viacheslav Ivanenkov, это преувеличение, такую квартиру можно сдать за 80-90. Плюс сейчас у кого не ипотека, а живые бабки есть, тот может очень хорошую скидку получить.

Шустрый Йожег, она бессмысленна, потому что вы даже с разжевыванием не поняли, что нет возможности купить квартиру за 6%. Еще раз 6% — это размер льготной ипотеки. Для того, чтобы в квартире можно было проживать вам, или арендатору, там должен быть ремонт, мебель и техника.
Более того, вы не умеете считать. Если вы купили квартиру за 6%, вы платите 600 тысяч в год за условные 10 миллионов кредита, как правило не можете там жить, т.е.платите, не получая ничего взамен, потом вваливаете деньги в ремонт и меблировку, и получаете квартиру, годную для проживания. Если вы купили квартиру за 9 миллионов за кэш, вы ничего больше не платите, вы можете найти вариант не просто с ремотном, но и мебелью на вторичке, но вы потеряли возможность получать на депозитах или ОФЗ 15% годовых, что после налогов будет 1.17 миллиона с 9. Т.е после 1 года человек с семейкой будет уже в минусе 480 тысяч с необходимостью вложить сильно больше миллиона рублей, чтобы там можно было проживать, плюс недозаработанные 15% депозита минус налоги на первоначальный взнос, если это 20% от 10 миллионов, то это 261 тысяча рублей при 13% налоге. Итого — минус 741 тысяча за первый год БЕЗ возможности там проживать. Каждый необходимый миллион в ремонт и обсутройство, это еще 130 тысяч рублей при 15% депозите и 13% налоге.
Посчитайте с калькулятором и вам сразу станет очевидно, что только человек с нулевым реальным опытом (или риэлторы, инфобизнесмены) может бросаться словами про несомненную выгоду семейки. Отнюдь не в каждом варианте она имеет смысл, и один из важнейших факторов — это анализ разницы цен между первичным и вторичным жильем в разных вариантах (серый ключ у застроя против серого ключа у частника против квартиры с готовым ремонтом в схожем классе жилья)

DDav, дискуссия не имеет смысла… Вы скидывает разные предложения… да и х с ним… разница на квартире 10% при ставках 6 и 21 компенсируется за год. При покупке за кэш тоже самое.

IlyaKolc Android, ну вот расскажите, во сколько вам обошлась квартира с ремонтом и меблировкой под сдачу, и какой процент от это суммы всех затрат покрыты 6% ипотекой? А так же, сколько вы платили 6% по ипотеке, получая нулевой доход от квартиры. А то тут уже фантазируют люди, и Павел странно считает 6% против рыночных условий. Отнюдь не всегда, если платить льготные 6% и ждать два года, пока жилье построят, а затем сделают ремонт, есть выгода. Если жилье продавали на 20% выше рыночных цен, и потом еще 12% переплаты от этой цены, то уже вырисоывается 30%+ гандикапа, которые надо нагнать с «инфляцией». 

Шустрый Йожег, для вас новость, что инвесторы продают жилье сильно дешевле, чем застрои? И 10% это минимальный дисконт, обычно больше. Просто Калининград маленький и у нас мало гигантских комплексов, но по Москве и Питеру примеров полно. Более того, даже застрои дают скидку нередко при 100% оплате кэшем — это тоже нифига не секрет. Вы уперлись в выдуманные 6%, которые у вас распространяются на всю квартиру, а не только ипотечную часть, и игнорируете, что человек без льготки имеет гораздо больший выбор жилья, в том числе и с отделкой, и там дисконт еще больше, потому что вторичка не имеет пузыря семейки.

P.S. Вот вам объявление от частного лица. Квартира тоже однушка, уже на третьем этаже, т.е. цена должна быть дороже, чем на первом, но почему-то тут квадрат еще дешевле. И это до торга. Человек уже больше полугода не может продать квартиру.

www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/1-k._kvartira_458_m_39_et._7414512490?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJObm56S1NjQjBPYUhRY081Ijt9r_FDqz8AAAA

А 

А вот, что будет, если расширить поиск на соседние комплексы в радиусе нескольких сотен метров. Вот квартира ниже 140 тысячи за квадрат (у застроя была 165)

www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/2-k._kvartira_564_m_710_et._7802823591?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJ6OFVMT2txQ0FNeXJ3NFBiIjt9WCODrz8AAAA

Вот квартира за 165 тысяч за квадрат, но уже С РЕМОНТОМ. И дому меньше 10 лет, он такой же по классу, просто первый в застройке в этом районе

www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/2-k._kvartira_726_m_99_et._7603366260?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJ6OFVMT2txQ0FNeXJ3NFBiIjt9WCODrz8AAAA

IlyaKolc Android, вы многодетные спекулянты/торгаши. Вот зачем вам потворствует государство и из моих налогов делает жилье недоступным для меня же. Вот это вопрос.

DDav, как вы определили что частное лицо скидывает однушку, если написано от застройщика
Эти центры недвижимости продают напрямую, как отдел продаж на аутсорсе. Более того эта цена может быть нереальной, когда вы по ней позвоните.
Классика.… х агентств выставить несуществующие цены.
В сданном доме но от застройщика все ещё можно получить семейную ипотеку, не обязательно ждать постройки дома.

Сам согрешил, взял 2 ипотеки семейных. Одну на жену, вторую на себя. Одну уже сдали, начали ремонт, вторую обещают сдать в течении пары месяцев. Мы многодетные родители и квартиры купили детям, потому что не известно смогут ли они на них сами заработать и какой ценой… Хоть и потребуются они им минимум через 5 лет.
У меня была возможность купить квартиры на собственные средства, но эти деньги пока выгоднее в других инструментах держать. Да и доход вроде пока стабильный и нужно его куда-то вкладывать. А тут вроде и квартиры подвернулись в хорошем районе около нескольких университетов, с подземным паркингом...
В общем, прикинули разные варианты и вроде этот самым надёжным показался.