Ветерок, иметь в Сбере 25-30%" — это никем не гарантированная вероятность. Завтра новые налоги, геополитика или ставка 25% — и ваш «топчик в акциях» складывается пополам (привет, 2022 год). Премия за риск в акциях сейчас минимальна, поэтому мой инвестиционный портфель облигационный. Естественно, не ИИР. 

Ветерок, жму руку! 🤝 Абсолютно солидарен с вашим подходом. Покупать иллюзию «своего», расплачиваясь за это огромными процентами банку и 4 часами жизни каждый день в электричках/пробках — это худшая инвестиция из возможных. Время, здоровье и комфорт стоят гораздо дороже бетона на окраине

АлБ, схема рабочая, в Excel она выглядит отлично! Я её тоже просчитывал. Но в жизни есть нюанс: 7 лет жить «на чемоданах» с семьей и кошкой, зависеть от настроения арендодателя и не иметь возможности сделать ремонт под себя — психологически тяжело. Жена такой бизнес-план пока забраковала) Хочется всё-таки свою «базу». Но как запасной вариант — держу в уме, спасибо!

Дмитрий Киреев, как любой опытный кошатник, я давно смирился с реальностью: квартира принадлежит кошке, а мы там просто живем и оплачиваем коммуналку 😂 Так что трешка нужна ей, чтобы расширить свои владения, а мы — просто спонсоры этого мероприятия!

Дмитрий Киреев, комнаты изолированные, да. А насчет дивана на 8,5 метрах — это вы, конечно, загнули)) Если поставить нормальный гарнитур, большой холодильник и стол, за которым могут нормально сесть три человека, то для дивана придется сносить стену. Переделка не добавит физического объема, к сожалению. Проблема именно в метрах)

Muv Luv, город — Красноярск. Миллионник, так что цены на недвижку у нас вполне бодрые)

По поводу «взять осенью и потом рефинансировать» — план в теории рабочий, многие на него надеются. Но тут кроется математическая ловушка: пока ты ждешь этого снижения ставки (а это может занять и год, и два), ты платишь банку по 18-20%. За пару лет такого ожидания банку улетят миллионы рублей чистого процента. Мне математически выгоднее эти год-два держать капитал под 17% годовых, чем кормить банк в надежде на скорое рефинансирование. Будем наблюдать)»

Дмитрий Киреев, кухня около 8,5 квадратов. Вроде жить можно, но у нас есть кошка) И когда мы пытаемся сесть позавтракать втроем, третий стул неизбежно отодвигается прямо на кошачьи миски. Так что утренний кофе у нас — это вечный логистический квест под недовольный взгляд пушистого контролера 😄 Либо едим по очереди, либо толкаемся локтями. Вот из таких ежедневных бытовых микро-стрессов и вырастает это жгучее желание «расшириться прямо сейчас, плевать на ставки ЦБ».

АлБ, справедливое замечание. Но я смотрю на это под другим углом. Самое страшное для взрослого сына — это не отсутствие бесплатной квартиры от папы, а нищие родители-пенсионеры, которым нужно помогать деньгами на лекарства и еду.

Поэтому моя стратегия:

1. Сформировать себе надежный капитал (пенсию), чтобы не быть обузой для детей.
2. Обеспечить комфорт семье сейчас (пока мы молоды и активны), а не через 10 лет.

А помощь с первоначальным взносом — это обсуждаемо, но точно не ценой текущего качества жизни семьи

Muv Luv, тут возникает экономический парадокс: откуда возьмется массовый спрос на огромные ипотеки, если зарплаты не растут?) Людям просто не с чего будет платить, и банки не одобрят кредиты. А если ипотеку вдруг сделают сверхдоступной (снизят ставку до минимума), то этот спрос хлынет на ВЕСЬ рынок. Моя двушка, которую я выставлю на продажу, точно так же улетит в цене на этой волне. Рынок недвижимости растет пропорционально. Чтобы разрыв между 2-к и 3-к скакнул с 3 до 7 млн, квартиры должны подорожать раза в два с половиной. Без гиперинфляции и роста зарплат это нереально

ignat, спасибо за развернутый ответ! Ваше наблюдение про арендодателей больших площадей — прямо в десятку. Они реально больше трясутся за сохранность ремонта, чем за лишние 5-10 тысяч сверху.

Математически эта схема (сдать свою, снять большую) — идеальный финансовый арбитраж в текущих условиях. Капитал цел, банк идет лесом, семья в комфорте. Единственное «НО», о которое всё разбивается — это психология. Объяснить жене, почему мы должны уехать из своей родной квартиры (пусть и тесной) на «птичьи права» в съемную, когда у нас есть капитал — это задача посложнее, чем обогнать индекс Мосбиржи) Но как финансовый план — это топ 

Путешественник, золотые слова про «деньги в семье». Собственно, мой инвестпортфель сейчас именно эту функцию и выполняет — забирает процент с рынка в семью, вместо того чтобы отдавать его банку. В этом мы с вами абсолютно сходимся 🤝

Дмитрий Киреев, потому что 6,5–7 лет — это огромный кусок активной жизни семьи прямо сейчас. Ждать у моря погоды в тесноте почти десятилетие — сомнительное удовольствие. К тому же, когда сын уедет, третья комната легко превращается в нормальный кабинет или гостевую для его же приездов на каникулы. Мы же не планируем останавливать жизнь после его совершеннолетия)

Muv Luv, если разрыв вырастет до 7 млн, значит мы живем в сценарии гиперинфляции. Но математика работает в обе стороны: в этом сценарии моя текущая двушка тоже будет стоить как чугунный мост, а мой инвестиционный портфель, работая под нынешние 17-20% годовых, за 3 года сделает огромный рывок за счет сложного процента. Бетон не растет в вакууме. Дельта между моей двушкой и трешкой не может улететь в космос без роста остальных активов

Путешественник, жестко) Но до универа ему еще 7 лет (сейчас учатся до 18). И вопрос как раз в том, как провести это время с комфортом для семьи, не отдавая банку три цены за квадратные метры. Математика пока спорит с комфортом

drow, с нынешними зарплатами курьеров (даже у нас в Сибири) — это вполне рабочая стратегия по наращиванию капитала) Одно другому не мешает 

Кекиус Максимус, по поводу дефицита — согласен, но он ударит по эконому и студиям под сдачу. Большие семейные квартиры (3-4 комнаты на вторичке) — это совершенно другой рынок. Там нет инвесторов, там только конечные потребители. А они сейчас наглухо отрезаны заградительной ставкой ЦБ.

По поводу «больше зарабатывать» — золотые слова, это база. Но даже если мой доход завтра вырастет х2, вопрос эффективности капитала никуда не уходит. Зачем мне отдавать банку 20% годовых по ипотеке, если математически выгоднее забирать с рынка 16-17%?

Ветерок, Идея рабочая для одинокого парня в 25 лет. Для отца семейства в 38 лет — это неоправданный риск. Жилье, в котором ты живешь — это не инвест-актив, это статья расходов на базовую безопасность. Продать его ради акций — значит нарушить главное правило: не инвестируй то, что не готов потерять (или заморозить на годы). Я не иду по пути «обывателя с кредитным айфоном», но и превращать жизнь семьи в венчурный стартап тоже не планирую

Андрей Владимирович, может просто инвестор взрослеет и деньги граждан через фондовый рынок участвуют в развитии экономики страны? По этому пути прошли другие страны и мы не исключение. Ждать повторения дефолта 1998 года, конечно, можно, у каждого поколения свой «черный понедельник». Выбирать инструмент инвестирования — это субъективный выбор каждого, у всех своя воля. Фонд денежного рынка в контексте кэшбека вообще не понимаю как Вы привязали к долгосрочным инвестициям, а уж тем более к инструментам красного цвета :) LQDT как производный инструмент от биржевого РЕПО с плавающей доходностью в привязке к справедливой стоимости денег как будто бы совсем не похож на цвет Вашего личного опыта в инвестициях :)

Полностью согласен :) и афоризм подходящий 

ves2010, при таком варианте можно сформировать капитал? Квартира — ОК