В России скапливается много жилья, которые нужно куда-то пристроить. Самолет нашел решение через ЗПИФ, плюс появляются арендные дома и даже целые кварталы… Но что ждёт рынок дальше? И что общего у Краснодара, Уфы, и Воронежа?

В недвижке дисбаланс: спрос упал быстрее, чем сократились запуски. Темпы ввода в 2024-2025 годах стабильно превышают продажи, и рынок входит в фазу накопления избыточного предложения. По расчётам ДОМ РФ, текущие темпы сохраняются уже второй год подряд, а разрыв между стройкой и спросом стал структурным

Запасы новостроек растут во всех сегментах. Девелоперы продолжают выводить проекты, опираясь на прошлые ожидания спроса и льготную ипотеку, тогда как покупательская активность уходит в стагнацию. В отдельных регионах объем предложения уже превышает комфортный уровень в 1,5–2 раза.

Ключевой риск для отрасли — инерционность. Даже при падении продаж, стройка не останавливается быстро: цикл девелопмента длинный, а кредиты под проектное финансирование обязательны к обслуживанию. В итоге дисбаланс накапливается, формируя давление на цены и увеличивая нагрузку на компании

Предложение аренды продолжает сокращаться: — 6% за III квартал. Закрытых лотов (81 тыс.) больше, чем новых (75 тыс.), что и формирует спад. Снижение везде, кроме Санкт-Петербурга, где произошёл всплеск: +77% за квартал (и это максимум за 2,5 года). Мы так и не поняли за счет каких ЖК. В Москве снижение умеренное (-8% кв/кв), но по-прежнему рекордно высокий объём объявлений относительно предыдущих лет

Динамика спроса: оживление и ускорение сделок

Интерес арендаторов растёт третий квартал подряд: количество просмотров объявлений +3%, время экспозиции сокращается.
В Москве медианный срок экспозиции упал до 22 дней, в остальных городах — до 33 дней. Это отражает превышение спроса над предложением в сезонный пик.

Цены

Аренда жилья заметно подорожала: Москва: +23% (до 115 тыс.), Санкт-Петербург: +3% (до 57 тыс.) Дорожание наблюдается по всем видам квартир. В авангарде однушки и двушки. Логично) Так может с такими дикими ценами лучше строителей взять?

🏗Обзоры строителей: Glorax, Эталон, ЛСР, Самолёт

💵Облигации

• оферта Аренза 360. Кто не участвовал – можно продать в стакане за 99,9-100%

• оферта Новые технологии: 17,5% — маловато для А-

• Дельта лизинг: повышение рейтинга до АА- от Эксперт РА и новый выпуск на подходе

• не забыли про Т+1 и перед праздниками накупили облигаций. Почему? 👈

• запустили автослед 👵🙃Бабуля мини: идеален для небольших сумм и регулярных пополнений

📈Акции

• целых три ❗️больших разбора конференции Smart-Lab: обзор спикеров, презентации эмитентов в 2х частях (один, два)

• большой разбор IPO Glorax и первый день торгов. В нашем опросе 87% не стали участвовать

❗️P.S.: интерес к конкретной акции – только лишь вопрос цены. Мы приветствуем нового эмитента на бирже и желаем Glorax больших успехов и в проектах, и в росте капитализации
• Почему Московская биржа больше похожа на банк? И стоит ли покупать её акции?

😀юмор: похоже, индекс акций второй год подряд закроет в минусе. 2024 оставил без жирка, 2025 без подшерстка

🕓Начало в ~15.10мск
📈Цена ₽64, капитализация ₽18,1 млрд. Компания привлекала ₽2,1 млрд
Free-float 11,6%

Частичная аллокация: заявки до 5 тыс. удовлетворялись в полном объеме, остальным досталось 35-60%. Почти весь объем выкуплен частными инвесторами, внимание институциональных инвесторов небольшое

📘Почитать:
👉Обзор компании
👉Анализ IPO последних лет
👉Самые долгожданные IPO

Голосуем за итог торгов первого дня

--

Спасибо, что читаете нас❤

👉Витрина ссылок. Читайте нас там, где Вам удобно!

Что нам говорят: справедливая оценка, низкий P/E, комфортный долг

Что мы видим: отсутствие прибыли, отрицательный собственный капитал, перегруз долгом

О компании

Компания с 12-летним опытом в стройке. Начали с Петербурга, сейчас в портфеле 11 городов, 31 проект, 5,4 млн м2 непроданной недвижимости. 

Проекты действительно крутые: от комфортного эконома (Питер на Ветеранов), до проектов бизнес-класса в центре Москвы, Питера, Нижнего Новгорода. «Бизнес» в Питере тоже есть – ЖК Golden City / Glorax Premium (см. обзор Тимофея Мартынова👍)

Финансы

Всегда начинаем с аудиторского заключения. Почему? 👈 Сильный аудитор (Бетерра). Не из BIG4, но вполне авторитетный. В 2018 – KPMG. Тут все ок. До текущего момента, Glorax не радовал своевременным раскрытием. Даже в марте 2024 компания размещала новый выпуск облигаций с отчетностью 2022 года. Сейчас всё поменялось: на сайте появился огромный раздел «Инвесторам», много презентаций, регулярное раскрытие. И нельзя не отметить присутствие на двух последних конференциях Smart-Lab

Были на лучшей конфе Смартлаба и подготовили обзор в 3х частях: общее впечатление и доклады эмитентов. Сегодня третья часть – продолжение обзора эмитентов. Поехали 🥂

👉первая часть (обзор понравившихся спикеров)

👉отношение к Smart-Lab

👉обзор конференции в СПб

Т-Банк

Интересно, что Т-Банк первым начал сворачивать активность на рынке потреб.кредитов, закрывая предложения о бесплатных кредитках. И, похоже, спустя год, первым начинает наращивать. Обратите внимание на слайд: после объединения с Росбанком портфель из монолайнера (карты + потреб.кредиты) стал диверсифицированным

Самолёт

Больше 60 проектов в реализации – вот это масштаб. Докладчик отметил сохранение высокого спроса на недвижимость, подчеркнув растущую долю ипотеки в продажах: от 51% в старой Москве до 74% в области. От уровней конца 2024 года, доля ипотеки во всех сегментах выросла 10-14%

Для одних IPO – это возможность выжить, взять капитал с рынка и сократить долг. Для других – публичная оценка, стоимость бизнеса для дальнейшего развития. Для инвесторов любое IPO – долгожданное событие, т.к. появление нового тикера на нашем узком рынке – новая возможность (возможность лонга, или шорта 😉). Год назад мы делали срез, сколько заработали (вернее, потеряли) инвесторы, участвующие в IPO последних лет и результат был откровенно стрёмным. Скоро обновим

Pre-IPO MeatCoin всерьез не рассматриваем из-за дикой оценки самого обычного бизнеса, но говорят, всё заканчивается переподпиской

🔹🔹🔹

Glorax – один из самых ярких девелоперов с сильными и интересными проектами. Но аутсайдер нашего рейтинга по финансовой части из-за большого долга, низкого капитала, и амбиция (строят в разы больше, чем продавали раньше на хорошем рынке). IPO – как глоток свежего воздуха: это и снизит долг, и откроет двери для M&A: депрессия строительного рынка позволит купить хорошие участки, проекты, и строительные компании по низким ценам. IPO ожидается в этом году. Обзор 👈

Доходность 19,5% в известного девелопера не просто так. Смотрим, что под капотом, оцениваем риски

Мы недавно разбирали облигации Брусники – более крупная и более открытая компания, а купон всего на 1,5% ниже. Каждый выбирает сам, но пост про разницу доходности и рисков (кредитного рейтинга) рекомендуем почитать

О выпуске

Высокая доходность (купон до 18%) с ежемесячными выплатами, низкий рейтинг, рискованная отрасль.