Роман Титов, чтобы честно оценить доходность актива, мы вынуждены, мысленно, реинвестировать в него, ведь, если доход держать в деньгах или вкладывать в другой актив, то будем оценивать доходность уже портфеля активов (например, недвижка + кэш, или депозит), а не самого интересующего нас актива.

res7, я не согласен )) в вашей схеме, вы не реинвестируете раз в год доход от аренды назад в жильё, а предлагаете инвестировать в другие активы, но тогда и доходность будет не недвижки, а такого синтетического актива.

AVIM, 
по п.2, если есть 100 квартир, то каждый год ещё по 5 можно покупать )) 
по п.4. посмотрел первый выданный гуглом калькулятор, получилось примерно тоже самое ~10 раз calcus.ru/inflyaciya?input=bW9udGgxPTEmeWVhcjE9MjAwMCZtb250aDI9MSZ5ZWFyMj0yMDI2

res7, 
1) В 2000 году цена кв.м. 18743р, теперь 291700р, рост в 15,56 раза.
2) Доходность брал 5%, реинвестировал, что за 25 лет даст рост метража в 3.39 раза.
3) 1 и 2 вместе дают рост в ~50 раз в рублях
4) Корректируем результат на инфляцию, получаем реальный рост, те самые ~5 раз.

Aneto, по пунктам 1-3, в целом, согласен, упростил… Налоги нигде не считал, ни в недвижке ни в депозитах, ни в акциях (дивиденды). По пункту 4, я все активы корректировал на инфляцию в т.ч. и недвижку.

Goldy Bug, не очень понял как вы предлагаете считать. Я считал с реинвестированием процентов по вкладам.

Роман Титов, например, такой вариант, было 100 квартир в аренду, если доходность 5%, то через год можно купить на доход ещё 5 квартир ))
Если нет денег на 100 квартир, то можно фонды недвижимости.
А если серьёзно, то это скорее расчётный механизм, для единообразия оценки доходности, в расчётах, реинвестируем деньги в тот же актив. Да с трудно делимыми активами могут быть технические сложности, но для оценки доходности, думаю, это не принципиально.

res7, от района и объекта зависит, я брал с www.irn.ru/gd/, но в целом похоже получается, у вас 1,2, у меня 1,5.

AVIM, с экспертизой всё ОК, вот яхты нет, это да, недостаток ))
Я в комментарии ошибся, скопировал рублёвую стоимость золота из 2009 года, а не из 2000 года. В 2000 она была не 29384р, а 7915р. Поправил комментарий.
Обесценение рубля считал по официальной инфляции 
Остальные замечания — мелочи, понятно что есть допущения и учтено не всё.

Александр, за счёт сдачи в аренду с доходностью 5%, и реинвестированием всех этих доходов обратно в недвижимость. А жильё без аренды (синяя пунктирная), да, заметно хуже золота. 

Вот номинальная доходность, для любителей, но на мой вкус номинальная вообще не информативна на больших горизонтах, реальная понятней.

Александр, ошибки нет, к сожалению это суровая реальность ))
в долларах, в 2000 было 281,4, стало, ~4500
в рублях, в 2000 было 7915р, стало, ~353000р (номинальный рост в 44,6 раза)
обесценение рубля с 2000 года 10,33 раза.
Вот и получается реальный рост стоимости в 4,3 раза.