Информация
Блог им. LabBaobab
Доходность жилой недвижимости по сравнению с другими активами за 25 лет
- 19 апреля 2026, 17:35
- |
Оценил реальную доходность активов за 25 лет, с 2000 по 2026 год.
Наибольшую доходность показала жилая недвижимость при условии её сдачи в долгосрочную аренду — рост почти в 5 раз. Без сдачи в аренду лишь на 5 месте — рост в полтора раза.
На втором месте золото, оно сильно подорожало в последнее время, до этого было ниже в рейтинге.
На третьем месте инвестиции в российский фондовый рынок — рост почти в 4 раза.
Любопытно, что и недвижимость и российский фондовый рынок, показали наиболее бурный рост до 2007 года. Весь оставшийся период после 2007 года эти активы почти не обгоняли инфляцию.
Акции США оказались на 4 месте. Период с 2000 по 2008 года был не удачным для американского фондового рынка, падение почти в 2 раза. 2000 год — это локальный максимум фондового рынка США, поэтому выбор такого неудачного периода исследования сильно понизил позиции этого актива в нашем рейтинге.
Банковские депозиты и ОФЗ ожидаемо болтаются на уровне инфляции и позволяют лишь сохранить, а не приумножить богатство.
Наконец, на последнем месте по доходности находятся долларовые вклады. Конечно, точность исторических ставок по ним не высока, но в целом, понятно что этот актив также не позволил сильно заработать, а скорее даже наоборот.
Это финальный результат, статья со всеми выкладками есть на дзен, видео версия на ютуб или рутуб.
Данная публикация является личным мнением автора. Мнение владельца сайта может не совпадать с мнением автора.
в долларах, в 2000 было 281,4, стало, ~4500
в рублях, в 2000 было 7915р, стало, ~353000р (номинальный рост в 44,6 раза)
обесценение рубля с 2000 года 10,33 раза.
Вот и получается реальный рост стоимости в 4,3 раза.
1) В 2000 году цена кв.м. 18743р, теперь 291700р, рост в 15,56 раза.
2) Доходность брал 5%, реинвестировал, что за 25 лет даст рост метража в 3.39 раза.
3) 1 и 2 вместе дают рост в ~50 раз в рублях
4) Корректируем результат на инфляцию, получаем реальный рост, те самые ~5 раз.
И это идеальный расклад. При 5 % доходности от ежегодной аренды картина будет куда печальнее.
Вот номинальная доходность, для любителей, но на мой вкус номинальная вообще не информативна на больших горизонтах, реальная понятней.
Если нет денег на 100 квартир, то можно фонды недвижимости.
А если серьёзно, то это скорее расчётный механизм, для единообразия оценки доходности, в расчётах, реинвестируем деньги в тот же актив. Да с трудно делимыми активами могут быть технические сложности, но для оценки доходности, думаю, это не принципиально.
Посчитать то же самое с 1998 года
1) Не посчитали налоги на аренду.
2) Не посчитали износ жилой недвижимости (в аренде он гораздо выше).
3) Не посчитали расходы на страховку или несчастные случаи при аренде (к примеру, соседи сверху сдавали, а потом попали на 500к ₽ за то что затопили всю нашу квартиру → надо было страховку оформлять, это тоже расход).
4) Недвижка тоже подвержена инфляции, те деньги, которые были в 2000 годах это не те деньги, которые сегодня. Поэтому стоимость квартиры надо резать на инфляцию.
LabBaobab, в акциях, если брали индекс → посчитано в самом индексе. Надо смотреть какой индекс брали, если по умолчанию, то посчитано.
Налог в депозитах был введен не с самого начала, и платится после порога, поэтому надо вводить сумму инвестиций, чтоб правильно рассчитать.
Для арендных квартир расходная часть очень больная. Это начинаешь понимать, когда сам начинаешь сдавать и налетаешь на плохого арендатора. У меня это сильно отбило интерес. А вот жена наоборот от этого кайфует, и ей это супер интересно.
Я в комментарии ошибся, скопировал рублёвую стоимость золота из 2009 года, а не из 2000 года. В 2000 она была не 29384р, а 7915р. Поправил комментарий.
Обесценение рубля считал по официальной инфляции
Остальные замечания — мелочи, понятно что есть допущения и учтено не всё.
по п.2, если есть 100 квартир, то каждый год ещё по 5 можно покупать ))
по п.4. посмотрел первый выданный гуглом калькулятор, получилось примерно тоже самое ~10 раз calcus.ru/inflyaciya?input=bW9udGgxPTEmeWVhcjE9MjAwMCZtb250aDI9MSZ5ZWFyMj0yMDI2