SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Новости тг-канал
Купить MozgovikКомментарии к постам LabBaobab
LabBaobab, ага, приблизительно понял. Большое спасибо за объяснение.
- 22 апреля 2026, 09:19
LabBaobab, при стоимости квартиры 1 200 000 рублей и арендной ставке 5% за первый год доход составит 60 000 рублей, за второй 88 000 и т.д. Как такие деньги можно инвестировать в недвижимость? Каждый год покупать по квартире, добавив к 60 000 еще 1 500 000 рублей? :). Зачем себя обманывать? От слова «халва», даже сказанного раз 100 со рту слаще не станет.
- 21 апреля 2026, 20:54
Роман Титов, чтобы честно оценить доходность актива, мы вынуждены, мысленно, реинвестировать в него, ведь, если доход держать в деньгах или вкладывать в другой актив, то будем оценивать доходность уже портфеля активов (например, недвижка + кэш, или депозит), а не самого интересующего нас актива.
- 21 апреля 2026, 19:53
res7, я не согласен )) в вашей схеме, вы не реинвестируете раз в год доход от аренды назад в жильё, а предлагаете инвестировать в другие активы, но тогда и доходность будет не недвижки, а такого синтетического актива.
- 21 апреля 2026, 19:45
AVIM,
по п.2, если есть 100 квартир, то каждый год ещё по 5 можно покупать ))
по п.4. посмотрел первый выданный гуглом калькулятор, получилось примерно тоже самое ~10 раз calcus.ru/inflyaciya?input=bW9udGgxPTEmeWVhcjE9MjAwMCZtb250aDI9MSZ5ZWFyMj0yMDI2
по п.2, если есть 100 квартир, то каждый год ещё по 5 можно покупать ))
по п.4. посмотрел первый выданный гуглом калькулятор, получилось примерно тоже самое ~10 раз calcus.ru/inflyaciya?input=bW9udGgxPTEmeWVhcjE9MjAwMCZtb250aDI9MSZ5ZWFyMj0yMDI2
- 21 апреля 2026, 19:37
Хоть где то mfctr удерживает s&p500 с дивидендами. Так держать!
- 21 апреля 2026, 13:22
LabBaobab, в акциях, если брали индекс → посчитано в самом индексе. Надо смотреть какой индекс брали, если по умолчанию, то посчитано.
Налог в депозитах был введен не с самого начала, и платится после порога, поэтому надо вводить сумму инвестиций, чтоб правильно рассчитать.
Для арендных квартир расходная часть очень больная. Это начинаешь понимать, когда сам начинаешь сдавать и налетаешь на плохого арендатора. У меня это сильно отбило интерес. А вот жена наоборот от этого кайфует, и ей это супер интересно.
- 21 апреля 2026, 11:37
LabBaobab, а есть хотя бы приблизительный подсчет, на сколько своевременное реинвестирование увеличивает доходность объекта?
- 21 апреля 2026, 10:15
Если считаете недвижимость с арендой, сравнение должно быть симметричным: либо из арендного дохода вычитайте все расходы (вакантность, ремонт, налоги и управление — даже если делаете сами, это имеет стоимость), либо добавляйте аналогичные издержки в модель вкладов. Сейчас вклад у вас считается «чисто» с реинвестированием процентов, а аренда — без полной нагрузки расходов, из-за чего её доходность завышена. Корректнее оставить вклад как есть и уменьшить арендный доход на все сопутствующие затраты, включая администрирование.
- 20 апреля 2026, 22:55
LabBaobab, доходности надо не перемножать, а складывать. Вот как получается: для упрощения принял квартира дорожала равномерно от цены покупки 1 200 000 до текущей цены 15 000 000 каждый год на 552 000 рублей. 6 % ежегодной аренды дадут еще 12 459 000 рублей дохода. итого вложив 1 200 000 получили 15 000 000+12 459 000=27 459 000. Или 22,88 раза. применив Ваш понижающий коэффициент 10,33 получаем реальную доходность 2,21. Допустим арендные деньги Вы реинвестировали в какие-то инструменты (в недвижимость их нельзя реинвестировать ввиду малости сумм) и дополнительно могли получить еще 12 459 000. Даже в этом случае имеем 15 000+12 459 000+12 459 000= 39 918 000. Или 33,27 раза, что с учетом понижающего коэффициента 10,33 дает всего 3,22 раза, что существенно уступает золоту особенно с учетом моральных затрат на аренду для того, кто сдает.
И это идеальный расклад. При 5 % доходности от ежегодной аренды картина будет куда печальнее.
И это идеальный расклад. При 5 % доходности от ежегодной аренды картина будет куда печальнее.
- 20 апреля 2026, 22:14
res7,
1) В 2000 году цена кв.м. 18743р, теперь 291700р, рост в 15,56 раза.
2) Доходность брал 5%, реинвестировал, что за 25 лет даст рост метража в 3.39 раза.
3) 1 и 2 вместе дают рост в ~50 раз в рублях
4) Корректируем результат на инфляцию, получаем реальный рост, те самые ~5 раз.
1) В 2000 году цена кв.м. 18743р, теперь 291700р, рост в 15,56 раза.
2) Доходность брал 5%, реинвестировал, что за 25 лет даст рост метража в 3.39 раза.
3) 1 и 2 вместе дают рост в ~50 раз в рублях
4) Корректируем результат на инфляцию, получаем реальный рост, те самые ~5 раз.
- 20 апреля 2026, 21:12
LabBaobab, честная ставка аренды 5-7 % годовых. Берем 6 %, за 25 лет это дает увеличение в 4,3 раза, но по Вашей логике надо применить к этой цифре делитель 10,33. В итоге полный проигрыш золоту. Откуда взрывной рост стоимости квартиры с учетом аренды?
- 20 апреля 2026, 20:24
Aneto, по пунктам 1-3, в целом, согласен, упростил… Налоги нигде не считал, ни в недвижке ни в депозитах, ни в акциях (дивиденды). По пункту 4, я все активы корректировал на инфляцию в т.ч. и недвижку.
- 20 апреля 2026, 19:47
Goldy Bug, не очень понял как вы предлагаете считать. Я считал с реинвестированием процентов по вкладам.
- 20 апреля 2026, 19:42
Роман Титов, например, такой вариант, было 100 квартир в аренду, если доходность 5%, то через год можно купить на доход ещё 5 квартир ))
Если нет денег на 100 квартир, то можно фонды недвижимости.
А если серьёзно, то это скорее расчётный механизм, для единообразия оценки доходности, в расчётах, реинвестируем деньги в тот же актив. Да с трудно делимыми активами могут быть технические сложности, но для оценки доходности, думаю, это не принципиально.
Если нет денег на 100 квартир, то можно фонды недвижимости.
А если серьёзно, то это скорее расчётный механизм, для единообразия оценки доходности, в расчётах, реинвестируем деньги в тот же актив. Да с трудно делимыми активами могут быть технические сложности, но для оценки доходности, думаю, это не принципиально.
- 20 апреля 2026, 19:40
res7, от района и объекта зависит, я брал с www.irn.ru/gd/, но в целом похоже получается, у вас 1,2, у меня 1,5.
- 20 апреля 2026, 19:34
AVIM, с экспертизой всё ОК, вот яхты нет, это да, недостаток ))
Я в комментарии ошибся, скопировал рублёвую стоимость золота из 2009 года, а не из 2000 года. В 2000 она была не 29384р, а 7915р. Поправил комментарий.
Обесценение рубля считал по официальной инфляции![]()
Остальные замечания — мелочи, понятно что есть допущения и учтено не всё.
Я в комментарии ошибся, скопировал рублёвую стоимость золота из 2009 года, а не из 2000 года. В 2000 она была не 29384р, а 7915р. Поправил комментарий.
Обесценение рубля считал по официальной инфляции
Остальные замечания — мелочи, понятно что есть допущения и учтено не всё.
- 20 апреля 2026, 19:31
LabBaobab, если мне не изменяет память, в 2000 году однокомнатная квартира в Москве в приличном районе и в приличном доме стоила 1,2-1,3 млн руб. Сейчас такая квартира стоит 13-15 млн рублей (район остался приличный, но в нем появилось более современное и качественное жилье). Итого за 25 лет рост максимум 12,5 раз. Если принять Вашу логику с обесцениванием в 10,33, то получается рост всего 1,2 раза.
- 20 апреля 2026, 09:30
1) Не посчитали налоги на аренду.
2) Не посчитали износ жилой недвижимости (в аренде он гораздо выше).
3) Не посчитали расходы на страховку или несчастные случаи при аренде (к примеру, соседи сверху сдавали, а потом попали на 500к ₽ за то что затопили всю нашу квартиру → надо было страховку оформлять, это тоже расход).
4) Недвижка тоже подвержена инфляции, те деньги, которые были в 2000 годах это не те деньги, которые сегодня. Поэтому стоимость квартиры надо резать на инфляцию.
- 20 апреля 2026, 09:28
Яков Юрников, это интересный подход, спасибо.
- 20 апреля 2026, 09:22
Выберите надежного брокера, чтобы начать зарабатывать на бирже:
- bitcoin
- brent
- cnyrub
- eurusd
- forex
- gbpusd
- imoex
- ipo
- nyse
- s&p500
- si
- usdrub
- акции
- алготрейдинг
- алроса
- анализ
- аналитика
- аэрофлот
- банки
- биржа
- биткоин
- брокеры
- валюта
- вдо
- волновая разметка
- волновой анализ
- вопрос
- втб
- газ
- газпром
- гмк норникель
- дивиденды
- доллар
- доллар рубль
- дональд трамп
- евро
- золото
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- индекс мб
- инфляция
- инфляция в россии
- китай
- ключевая ставка цб рф
- кризис
- криптовалюта
- лукойл
- магнит
- мобильный пост
- мосбиржа
- московская биржа
- мтс
- натуральный газ
- нефть
- новатэк
- новости
- обзор рынка
- облигации
- опрос
- опционы
- отчеты мсфо
- офз
- оффтоп
- портфель инвестора
- прогноз
- прогноз по акциям
- путин
- раскрытие информации
- роснефть
- россия
- ртс
- рубль
- рынки
- рынок
- санкции
- сбер
- сбербанк
- сво
- северсталь
- смартлаб
- сущфакты
- сша
- технический анализ
- торговля
- торговые роботы
- торговые сигналы
- трейдинг
- украина
- финансы
- фондовый рынок
- форекс
- фрс сша
- фьючерс mix
- фьючерс ртс
- фьючерсы
- цб рф
- экономика
- экономика россии
- юмор
- яндекс